东和银都整合推广策略(草案).doc

东和银都整合推广策略（草案）广告是打破成规的艺术，而非建立定律的科学 我们的工作是让一百万看起来像一千万！ 我们善于小心的求证，更会大胆的设想 我们只有一个目的——把楼卖掉So,what ' the big idea? 目录一、 江 北区 市场 营销 环境二、 东 和品 牌优 势（ 广告 核心 策 略）三、 营 销策 略四、 创 意表 现五 、 媒 介策 略一：江北区市场环境（ 一） 营销环境总析1. 周 边 环 境该项目位于红旗河沟转盘，正 对210国道红双 段，交 通便利周边与 重庆商 会大 厦、中 信 银行 大厦 、新纪元 广场 等商 用写 字楼 ，这里是机场 、 涪陵和万县等区县来渝的必经之路，车 流量、人 流量极大，燥 音污染相 对其它地方较大2. 市 政 配套2001年 完成市政设施建设投资 810万 元（改），城市园林绿化取得 新 成绩积极巩固噪声达标区建设，建成环境噪声达标区21.8 平方公 里， 区域环境 噪声值由 57.1 分 贝下降到 55.7 分贝 通过 规范 客 运车 辆的管 理 ，巩 固 和 发 展 人 力 运 输 ，使 交 通 运 输 业 继 续 得 以 发 展 。

该 区 有 大 型 的 商场、超市、餐饮，如“重百、新世纪、麦当劳、小天鹅等”，方便了 人们日常的生活需求3. 重 庆房 地产 市场 走 势 分析（1）近两年重庆房地产市场总体回顾与展望重庆市位于中国西南部，长江与嘉陵江交会处，是一座举世闻名的 山 城 ，最 突 出 的 特 点 是 地 形 起 伏 有 致 ，立 体 感 强 重 庆 凭 借 长 江 “ 黄 金 水道” 之便，依 托丰富的资源和广阔的市场，从 汉代起就已成为长江上 游的工商业重镇，如 今更发展为集重工业、轻 工业、贸 易等为一体的产 业齐备、门 类繁多、自 成体系的经济、政 治和文化中心城市它也是西 南地区科学 技术力 量最强的 城市 1997 年6月18日 ，重庆正 式成为直 辖 市以来 ，对 所辖 区县 市 进行 调整 ，设 立了 15个 区、 12县 及4个 市这几年来，重庆市经济发展快速平稳，全市GDP年平均增长9.3%，比 同期战略的实施，重 庆作为西南地区的工业重镇、交 通枢纽和重要的经 济商贸中全国水平高1.1个百分点重庆市2001年上半年GDPS为782.38 亿，同 比增 加了 9.3%平 稳运行增长势头良好的经 济，为 房地产业提供 了良好的外部环境。

重 庆 市抓住直辖机遇，积 极扩大对外开放，合 理有 效利用外资 近年 来全市共 新批外商 投资企业989家， 合同外资 217172 万美元， 实 际利用 外资149087 万美元 ， 位列世界 500强的跨 国 公司目 前 已有16家在 重庆创 建外商投资企业28户， 其中 8家是1997年 以后进入 重 庆的 随着国家西部大开发 心城市， 同时也是西部地区唯一的直辖市， 必然会吸引更多外商来 渝，这 部分人士及其所雇用的中 高级管理人员会 对本地高档写字楼和高 档住宅有很大 需求，有 利于重庆房地产市 场高档 物业的发展1996 年 至2000 年 期 间重 庆 投 入 了大 量资 金 用于 主城 区 道路 交通 改 造， 新建了红石路、沙中 路等重要道路；长江二桥、高 家花园大桥、黄 花园大桥、鹅 公岩长江大桥先后建成投入使用；长 江滨江路、嘉 陵江滨 江路渝中区段、南 岸区滨江路、沙 坪坝区滨江路已全线开通，从 而有效 地缓解了城区内部的交通压力，围绕主城区的内环滨江路与多座长江、 嘉陵江大桥相交的新型交通格局已初步形成 山城” 重庆的交通环境 已有了明显改变，便利的交通为房地产发展奠定了良好的基础。

从1995年到2000年，重庆市居民人均GDP值稳步增加，2000年人均GDP 值为5157元，较 上一年增长了6.9%人 均可支配收入由1995年的4413元 增加到 2000 年的6276元， 增长了42.2%， 每年以7.3%的速度稳定增加 ， 人均消费支出由1995 年的3932元上升为2000年的5475元，增 长了39.2%， 截止2000年底，城市居民 消费逐渐向教育、医疗保健、通讯、房地产（不 含购买住房）等 非实物消费倾斜深化住房制度改革对居民的消费产生 巨大影响，部 分收入和很大部分存款投资于住房重 庆市居民生活水平 大幅度提高， 消费需求旺盛， 经济收入稳步增长， 使房地产、旅游、通 讯、教育等成为新的消费热点从1996年至2000年间的重庆市主城区年末总人口数变动分析， 全市 八个主城区中江北区总人口最多，为 80.27 万人；大 渡口区总人口最少， 为20.28 万人八个主城区中渝中区、沙坪坝区、九龙坡区、江北区、 北碚区人口数均超过50万人， 为人口大区……综上所述，重庆市的国民经济正在持续健康稳定地发展，各项 经济指标逐年增长，城 市面貌日新月异，交 通及投资环境大为改善，城 乡居民的收入与支出逐年增加，不 断提高。

作 为西部唯一的 直辖市，重 庆市正 在逐步巩固自己的交通、能 源、经 济和商贸中心地位目 前正 值 中国加入WT和西部大开发的大好时机，西部的12个省、市、自治区地 域辽阔，人 口众多，物 产丰富，必 将成为投资重点；而 重庆市的 经济基 础和投资环境在西部各省市中独树一帜，必会成为西部大开发的 重点城 市，城 市的 经济会得到更大发展，这 为本市的 各行各业，特 别是房地产 业带来了不可多得的发展契机A. 江北区房地产市场总体回顾与展望江北区是重庆市重要工业基地，全区工业经济迅猛发展，支柱地位 突 出 基 本 建 立 起 以 汽 车 摩 托 车 制 造 、医 药 化 工 、食 品 饮 料 、电 气 机 械 、 建筑建 材等 主导 产业 ，已 发 展成 为重 庆市 门类 齐全 、技 术基 础雄 厚、综 合配套 加工 能力 较强 的 重要 工业 基地 重 庆长 安公 司是 全国 最大 的微 型 汽车生 产集 团；轻 工 行业 两 朵" 金 花" 冷酸 灵牙 膏、奥 妮 化妆 品的 系列 产 品享誉 全国 ；康 佳、李 尔 、鲁 能 等国 内外 知名 企业 集团 投资 江北 ，发 展 强劲。

形成 了以 33户大 中型 企业 为龙 头的 、多 行业 的工 业企 业 群江北区的房地产发展在近几年取得了辉煌的成绩在未来不久的时 间内该 区将 会取 得更 加 大的 进步 目 前江 北、渝 北 地区 的发 展方 向是 大 力推出 高品 质、配 套 完善 的 小区 住宅 目 前该 地区 的房 地产 住宅 市场 发 展可以 称得 上是 " 百花 争艳 " 该 区房 地产 发展 要属 各区 之首 ，江 北区 内 土地储 备量 较大 ，2001 年 上 半年 总批 出用 于商 业开 发的 土地 有10宗 ，总 面积超 过30万 平方米 各 大 小楼 盘纷 纷建 成，目 前 开发 的大 型小 区集 中 在红黄 路、五 里 店以 及龙 溪 镇片 区，建 筑 面积 在 10万平 方米 以上 的住 宅 小区有 南方 上格 林、金 科 花园 、天 骄 俊 园、皇 冠 东和 花园 、龙 湖花 园等 ， 均已上 市销 售，销 售 非常 活 跃加 上7月 1日路 桥统 一收 费这 一利 好消 费 实行，使江北区的购房者日渐增多重庆市政府为了进一步的发展江北、渝北区房地产产业，不管是在 规划上 ，还 是在 税收 上都 坚 决照 顾，而 且 在包 括户 口迁 移、子 女 入学 等 问题上 大开 绿灯 。

而 且重 庆 市人 民政 府已 决定迁 往 江北 区在 未 来几 年 内 ，一 些 相 关 的 政 府 职 能 部 门 也 将 迁 入 ，一 些 外 国 政 府 机 构 也 将 设 址 于 此 区 该 区 是 重 庆 市 房 地 产 发 展 最 为 活 跃 的 地 区 ，在 开 发 过 程 中 做 到 了 规划合 理、规 范 化运 作，目 前 是重 庆市 吸 引外 区域 来客 能力 最强 的一 个 区B. 江北 区与 其 它区 的房 地产 市场 分析1）、江北区：该区的发展方向是大力推出高品质、配套完善的小区住宅目前该 地 区 的 房 地 产 住 宅 市 场 发 展 可 以 称 得 上 是 " 百 花 争 艳 "据 悉 ，一 大 批 规 模 更 大 、规 划 更 为 宏 伟 的 大 型 小 区 已 经 开 始 启 动 了 新一 轮 的 攻 势 ，到 时 可 能 会 出 现 开 发 商 和 消 费 者 皆 大 欢 喜 的 一 幕 ：由 于 竞 争 楼 盘 的 增 多 ，消 费 者 在 价 格 、品 质 、配 套 等 方 面 都 可 以 慢 慢 作 比 较 ，选 择 最 适 合 自 己 的 住 宅 ；而 众 多 楼 盘 的 出 现 ，必 然 会 带 动 当 地 的 一 些 相 关 产 业 发 展 ，房 地 产 开 发 最 需 要 的 规 模 效 应 就 会 出 现 ，而 消 费 层 面 会 扩大 ，消 费 潜 力 也 就 被 激 发 出 来 了 ，江 北 、渝 北 地 区 对 于 整 个 重 庆 市 的 住 宅 需 求 市 场 就 将 拥 有绝对的主导能力。

2）、南岸区……西部、北部环绕长江，隔江与九龙坡区、渝中区和江北区相望， 东 部 、南 部 与 巴 南 接 壤 ，是 重 庆 市 的 主 城 区 之 一 1999 年 区 辖 8个 街 道 ， 9个 镇 南 岸 区 奇 异 壮 观 的 自 然 景 色 和 得 天 独 厚 的 人 文 景 观 并 存 ， 呈 现 出 旅 游 资 源 、 区 位 、 市 场 、 知 名 度 、 人 才 科 技 、 旅 游 设 施 等 六 大 优 势 为 此 ，南 岸 区 政 府 把 全 区 规 划 为 以 游 览 区 为 主 的 五 大 块旅 游 区 域 ，力 争 在 未 来 15 年 把 南 岸 区 建 设 成 为 观 光 度 假 、娱 乐 教 育 、消 闲 购 物 型 兼 备 的 优 秀 旅 游 文 化 区 以 旅 游 为 龙 头 ，带 动 第 三 产 业 发 展 ，使 旅 游 业 成 为 区 经 济 新 增 长 点 和 支 柱 产 业 南 岸 区 区 域 江 岸 线 全 长 45公 里 ，南 岸 南 坪 距 火 车 站 仅 3公 里 ， 距 航 运 朝 天 门 码 头 5公 里 ， 距 空 港重 庆 江 北 机 场 28公 里 。

年 初 建 成 通 车 的 南 滨 路 ，是 重 庆 的 外 滩 ，这 里 聚 集 了 重 庆各 地 的 美 味 餐 饮 、娱 乐 ，是 重 庆 又 一 颗 新 星 南 岸 区 是 重 庆 土 地 供 应 量 比 较 大 的 一 个 区 ， 2000 年 ， 南 岸 区 的 房 屋 施 工 住 宅 建 筑 面 积 为 1864700 平 方 米 ， 房 屋 竣 工 住 宅 建 筑 面 积 为 693700 平 方 米 ，商 品 房 屋 销 售 建 筑 面 积 为 372700 平 方 米 南 岸 区 的 房 地 产 市 场 总 体 上 讲 是 极 具 潜 力 ，上 升 空 间 很 大 南 岸 区 住 宅 总 体 价 格 较 低 ；整 体 上 呈 上 扬 趋 势 ；价 格 的 上 扬 空 间 较 大 各 项 商 业 配 套 设 施 正 在 逐 步 完 善 重 庆 百 货 公 司 、百 盛 商 场 等 重 庆 市 几 家 大 型 的 商 业 机 构 已 经 在 南 坪 购 买 或 租 赁 了 大 面 积 的 商 业 空 间 ，而 世 界 闻 名 的 大 型 零 售 集 团 " 麦 德 龙 " 和 五 星 级 的 " 浪 高 凯 悦 大 酒 店 " 即 将 进驻 ，一 个 较 为完整的商业体系正在。