海景家园策划实施方案.doc

深圳东部假日海景家园暨国际健康养生园策划方案目录一、项目地理位置与特点二、中国房地产发展现状与突破口三、深圳老龄住宅市场与度假市场需求研究四、中国老板阶层健康状况与休闲娱乐市场研究五、深圳 5000 年健康养生文化六、健康养生理念房地产项目的实例七、海景金色家园建筑规划方案八、深圳国际健康养生园的理念设计九、深圳国际健康养生园的人才经营规划十、深圳国际健康养生园的项目设置规划设想十一、 深圳国际健康养生园的服务体系十二、 深圳国际健康养生园的知识产权保护与品牌输出十三、 项目投入产出分析估算十四、 项目建议结论摘要：假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区， 属于大鹏半岛中达集团计划在这里兴建度假村与老年公寓深圳东部旅游项目是中达集团可持续发展的新里程碑， 对东部项目的综 合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于集团的战略转型，而且有利于提 高项目开发的水准根据策划的唯一性、权威性、排他性原则，结合本项目地理位置与自然 条件实际情况，理性地把握深圳旅游与住宅市场的实际需求，我们运用泛地 产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成 独具特色的策划方案。

在度假村中设立深圳国际健康养生园项目，改变传统的会所面貌，提炼 中西健康养生文化，设立系统的健康养生服务项目，其中海水健康保养重心 设置个性化 SPA, 充分利用深层海水与普通海水的保健功能，开展海洋深层 海水健康食品等食疗项目，填补我国海洋文化的空白建筑用地30万平方米，建议规划五星级酒店5万平方米（项目可行性报 告另报），高档别墅区3万平方米左右，老年公寓 15万平方米，针对普通游 客市场的三星级标准度假公寓 5 万平方米，形成深圳最具特色的老年社区， 吸引深圳香港以及广东地区较为富裕的老年退休人群居住一、 项目地理位置与特点假日海景家园位于深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区， 属于大鹏半岛大鹏半岛位于深圳市东部，毗邻香港，东濒大亚湾，有 31 公里的蔚蓝海岸和天然良港，自然景观优美，是名副其实的黄金海岸假日海景家园总占地面积 30 万平方米，规划酒店建筑面积 5 万平方米， 公寓式住宅与别墅群建筑面积 25-30 万平方米本项目远离市区，距离市区 50 多公里，离大亚湾距离较近新建成的 深圳东部海滨高速公路盐坝高速公路即将在 2003 年 10 月前通车，高速公 路已经为本项目留有出口。

本项目度假区可与小梅沙、大梅沙度假旅游区、 盐田港和龙岗区高新技术产业带相连，与市中心距离为半小时车程，有充足 的客源保证葵涌发展前景广阔，有着丰富的土地、海洋和旅游资源，是深圳市政府 规划的深圳东部大旅游区和深圳市下世纪初高科技开发区， 是深圳未来十五 年的重点开发区，随着东部沿海高速公路的建成开通，将给葵涌带来一次新 的发展机遇图 1 项目位置图 葵涌镇旅游资源丰富，东江纵队司令部位于土洋村，东江纵队北上纪念 亭位于本项目区域，依山傍海，沙滩细软，适合发展旅游业图 2 东江纵队司令部旧址 图 3 东江纵队北上纪念亭 假日海景家园三面环海，用地范围内海岬、海湾、峡湾、河沟、台地、 山谷、山峰一应俱全，地形地貌独具特色，现有树木和野草，随着添土抬高 地面，绿化条件更加理想本项目符合《深圳旅游区规划发展纲要》和《大 鹏半岛旅游区总体规划》 本住宅项目符合深圳市把东部滨海地区建成国际水准生态型滨海旅游 胜地的规划目标，本项目老年公寓与度假别墅以及配套五星级海景酒店项 目，将填补深圳东部旅游、 房地产的空白， 有益于打造深圳东部海岸新景观， 具有广阔的市场前景二、 中国房地产发展现状与突破口中国房地产从 90 年代末期以后，进入地产用家时代，炒家纷纷退出市 场。

珠江三角洲的地产发展可以用三级跳来形容，地步第一级从本地市场开 始创立品牌，例如金业别墅主要针对港澳客户，创造了 3 亿销售额的佳绩 碧桂园初期主要针对老板阶层，具有巨大的品牌影响力；第二级，开发大型 楼盘向广州市郊等进军，例如广州奥林匹克花园、广州碧桂园第三级，走 上人才经营的康庄大道， 例如广州奥林匹克花园开始向北京上海输出品牌和 策划在市场孕育发展过程中，王志纲工作室参与策划碧桂园，给你五星级 的家成为地产策划佳话， 广州奥林匹克花园更是王志纲工作室泛地产概念的 精神产物，王志纲工作室培养了一批高级策划人才，为地产企业打造知名品 牌是他们的拿手好戏从房地产的发展来看，过剩的市场呼唤新的突破，必需跳出房地产作房 地产，从新的角度新的思路，在更广的范围内整合各种资源，寻找房地产开 发新的制高点我们分析购买别墅的主要人群是成功人士， 他们为了事业的成功奋力拼 搏，一部分人发财后，攀比谁的洋房漂亮，谁的车高级别墅在人们眼中， 它不仅是住房，更是身份与社会地位的象征经过 20 多年的改革开发，珠江三角洲的许多人士认识到，事业成功之 前，透支健康换取成功，事业成功之后用金钱赎回健康，尽管有部分老板还 是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建观念中， 但是大部分老板和白领阶层认识 到，健康对于人生的重要意义，克服亚健康，精力充满的健康状态是人们非 常迫切的需求，人们渴望返朴归真。

健康产业大有可为，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛 面对的“亚健康”问题，是一个巨大的市场空白杨宝民先生在健康养生课题方面进行多年的探索， 运用知识集成策划理 论，采用多学科知识，完成了中华国际健康养生园策划课题该课题提炼中西健康文化与知识，能够协助房地产开发商建设健康住 宅，在房地产市场通过知识附加值获取较高利润结合中达集团东部项目的实际情况，在原有策划基础上，进行重要的创 新，充分考虑深圳东部项目得具体特点，进行针对性策划三、 深圳及周边老龄住宅市场需求分析研究 与世界相比，中国老龄化社会虽然进入得较晚，中国老年住宅问题却是 一项不可忽视的工程和特征一是绝对数字大、来势猛、问题多据有关部 门预测，到 2000 年我国有 1.3 亿 60 岁以上的老人 （占总人口的 10.7% ） 其中 65 岁以上的 0.9 亿人，约占 7%到 2025 年，60 岁以上老人为 2.78 亿人，其中 65 岁以上的老人 1.91 亿至 2040 年， 60 岁以上老人 3.74 亿人，而 65 岁以上老人达到 2 ．87 亿二是老年住宅设施差，急待完善1998 年，我国老年人口为 1.24 亿，男性老年人占 48.25% ，女性老 年人占 51.75% 。

银发人群在我国的出现，说明市场出现新的机遇，针对养老问题，新加坡的财团曾经委托王志钢工作室进行专门研究， 研究结论是满足成功人士为 父母尽孝心的心理，市场潜力大，需要突破传统的疗养院与养老院模式深圳虽然是“最年轻的城市” ，第五次人口普查资料显示， 15 至 64 岁 的人口占了 90.39% ， 65 岁以上的人口为 7.8 万人，但有专家估计，随着 经济的发展，一方面深圳的平均年龄将会增大；另一方面，还会有更多的内 地老年人“回流”深圳， “老年住宅”也日益受到人们的关注深圳特区已 经成功走过 20 年的历程，第一代创业者已经有相当一批退休人群，许多中 年人已经事业有成，将父母接到深圳旅游观光度假已经成为时尚，为内地父 母购买住房来深圳定居也成为潮流以深圳万科四季花城为例，从内地来深圳老年人占有相当大的比例 香港目前是老龄化人群比较密集的城市，由于香港地域的狭小，老年人 缺乏空气清新，环境优美，活动地域开阔的老人社区纵观目前比较平谈的房地产市场，面对这一新兴的房地产消费，发展前 景是诱人的虽然它没有巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难 以相比的，不失为一项良机而且它是一项民心工程，值得我们充分关注。

根据老年客户的不同类型需求，建议采用产权销售与出租服务相结合 , 开发老年住宅可以争取深圳老龄委的指导，争取开发的优惠政策四、 深圳老板阶层健康状况与休闲娱乐、度假市场分析去豪华1. 深圳老板阶层健康状况与娱乐方式变迁 深圳第一代老板 类别 娱乐方式 本地农民，依靠炒卖土地发财，建农民房出租成为百万富翁酒楼显示气派，去卡拉 OK 寻欢作乐，例如金龙玉风大酒店、辉煌歌舞厅等 娱乐场所，以包养二奶为荣这类人群普遍比较迷信，喜欢敬神拜佛 政府官员背景，依靠倒卖批文，炒卖土地与装修工程、建筑工程发财走 私发财，主要是收买官员或是干部子女利用父母特权搞走私发财， 例如汽油 高尔夫运动主要目的是显示身份，不仅自己参与，同时向政府官员行贿会员 证购买股票发财，利用借款购买原始股票发财，造就 80 年代的第一批富 翁 IT 公司或第一批作柜台生意发财致富 喜欢看财经节目，喜欢聚会和旅游， 世界之窗等旅游景点建成，深圳成为旅游城市第二代老板 一批农民企业家在市场竞争中开始成长，一批走私致富的 老年开始 卡拉 OK 文化带来娱乐，但是喝过量啤酒以及过晚的休息有害健 康一批高学历年青设计师，利用 92 年房地产热从事装修行业，通过装修 工程成为百万富翁 酒吧文化开始兴起，蹦迪给年青人带来刺激，满足年青 人发泄情绪的需要，但是老板阶层为显示稳重很少参加这类年青人的活动。

咨询公司、 广告公司年青知识分子创业成功 体育运动与休闲娱乐活动， 例如自驾车游览活动兴起高科技公司，利用深圳良好科技环境，造就一批高收入白领，以深圳以华为公司、中兴新公司为代表2. 深圳东部黄金海岸度假市场分析（1）深圳旅游市场情况99 年接待海内外游客 1700 万人，其中，海外游客 230 万人；旅游收 入 150 亿元，创汇 11 亿美元，占全国旅游收入的十分之一，占广东省的三 分之一2000 年深圳市旅游业总收入实现 301.60 亿元 ,比 99 年增长 21.22%, 相当于当年全市国内生产总值的 18%, 占全国旅游总收入的 6.66%.2001 年春节、“五一”、“十一”三个黄金周期间， 我市共接待外地来深 游客 817.35 万人次， 比去年增长 6.86% ，占全年游客接待量 17.76% ，其 中海外游客 170.70 万人次，国内游客 646.65 万人次 2001 年三个黄金 周共实现旅游收入 59.14 亿元，占全年旅游总收入 18.48% ，比去年增长 14.15% 其中，外汇收入 2.06 亿美元，国内旅游收入 41.86 亿元2002 年，深圳市共接待中外游客 5069.12 万人次，比上年同期增长 10.18% ，旅游总收入 353.96 亿元，比上年同期增长 10.61% ，其中旅游 外汇收入 16.79 亿美元，同比增长 11.12% 。

在过去的一年里， 三个黄金周 给深圳旅游业带来丰硕成果， 共实现旅游收入 64.63 亿元，在全国 25 个重 点旅游城市中居第二位截止 2002 年底，深圳旅游业在每年接待海外过夜 游客人次、年旅游外汇收入等指标方面已连续 10 年位居全国主要旅游城市 前四名深圳市委、市政府高度重视旅游产业的发展，东部海滨休闲度假片 区的规划和建设已经被列为深圳“十五”期间的重点工程 ,将把“滨海度假” 旅游打造成继“主题公园”之后的又一张深圳旅游名片政府的重视再加上 “广深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24 小时通关”、“144 小时免签” 等一系列政策的推行以及盐坝高速公路的开通、 沙头角口岸至香港粉岭的直 通巴士开通等一些利好因素的刺激， 将在很大程度上加快深圳旅游业尤其是东部旅游业的发展速度在 2003 年全市旅游工作会议上，市旅游局称，将与市规划与国土资源 局、市城管办以及龙岗、盐田两区紧密配合，搞好我市海滨旅游规划，通过 部门联手，打造深圳旅。