浦东新区旅游住宿业十一五发展专项规划.doc

浦东新区旅游住宿业“十一五”发展专项规划（摘要）一、浦东新区旅游住宿业发展的基本现状1. 总量及构成情况至2005年6月浦东新区共有各类旅馆470家，客房23524间其中旅游宾馆100家（其中星级宾馆41家，星级标准宾馆59家），客房16501间，占新区所有旅馆客房总量的70.1%；非星级旅馆370家，客房7023间，占新区所有旅馆客房总数的29.9%具体如下表所示：表1 浦东新区旅馆供给一览表　旅馆数客房数量（间）占新区旅游宾馆客房总数比例（%）占新区所有旅馆客房总数比例（%）占上海相当等级旅馆客房总数比例（%）　高星级宾馆28862652.336.727.5旅游中档宾馆36476128.920.28宾馆低星级宾馆36311418.913.211　合计/平均1001650110070.118.1非星级旅馆3707023-29.9-所有旅馆总计47023524-100　　　-浦东新区旅游宾馆有一个显著的特点，即高星级宾馆客房数在旅游宾馆客房总数中所占的比例很高，达到52.3%，比上海市的同一比例高出了十多个百分点2. 分布情况浦东的100家旅游宾馆呈现显著的集聚现象，陆家嘴功能区积聚了浦东旅游宾馆客房总数的63.2%，集聚了浦东高星级宾馆客房总数的80%多。

五星级宾馆除外高桥的皇冠假日大酒店外，其余8家都在陆家嘴功能区3. 新区在建及拟建高星级酒店情况根据有关部门的初步统计(数据截止到05年6月)，2005~2008年新区共有11个立项及在建高星级宾馆建设项目，见表2：表2 2005~2008年新区立项及在建高星级宾馆一览表序号宾馆名称地理位置星级客房数建成时间（年）1中古大酒店小陆家嘴五星级700间2007~20082由由大酒店二期塘桥五星级770间2006年底3东郊宾馆张江五星级200间2007~20084东方艺术中心宾馆花木四星级300间2007~20085齐茂房产宾馆浦东大道东方路五星级400套2007~20086上菱科技综合楼（改建）建平路五星级370间2006~20077东方广场宾馆浦东大道五星级500间2007~20088东锦江二期（公寓式）花木五星级400间2007~20089证大艺术大酒店花木五星级600间200810证大丽生酒店花木五星级360间200511建华公寓式酒店花木四星级250套2008上述11个宾馆建设项目建成开业后将使浦东新区高星级宾馆客房供给增加4850间（套），即从现有的8626间增加到13476间。

此外拟建或正在筹建的高星级宾馆项目还有11个：表3 2005~2008年新区拟建及筹建高星级宾馆一览表序号宾馆名称地理位置星级客房数建成时间（年）1新博香格里拉酒店新博中心五星级500间2007~20082环球金融中心宾馆陆家嘴五星级200间2008年底3里兹•卡尔顿酒店新鸿基（陆家嘴）五星级500间20104W酒店新鸿基（陆家嘴）五星级300间20105美林阁大酒店机场磁悬浮车站四星级400套2007~20086唐镇B5地块唐镇四星级400间20087张江11街坊张江四星级400间20088浦东干部学院配套花木四星级300间2007~20089三甲港温泉之乡酒店三甲港五星级300间200810陆家嘴大酒店陆家嘴五星级400201011世纪商业中心内设酒店世纪大道东方路五星级4002010上述已立项在建和拟建、筹建的高星级宾馆项目共22个，如果都建成并在2010年世博会之前开业，则预计到2010年，浦东新区高星级宾馆客房数将在目前的基础上大约增加9000间，达到17600多间二、新区旅游住宿业的结构特点1. 市场态势（1）新区旅游宾馆接待人次数高速增长自APEC会议以来，旅游宾馆接待的人次数逐年增长，且增幅较大。

2004年达到178.1万人次1999-2005年间，新区旅游宾馆接待的人次数年均增长率达到了21.5%2）旅游宾馆客房供给量同样高速增长，但增幅略小于接待人次增幅浦东旅游宾馆客房供给量从1999年的6000多间增加到2005年上半年的16501间，年均增长率达到18.5%，特别是2004年，比2003年增加了26%3） 新区旅游宾馆经营业绩继续保持稳定增长2005年新区宾馆行业继续保持稳定增长，营业收入增长12.5%尤其突出的是，今年宾馆业经营中房价和客房率都有较大幅度增长，达到历史最高水平全年新区纳入统计的56家宾馆平均客房出租率71%，比去年同期上升4个百分点， ——高星级宾馆平均房价增长异常迅速，出租率仍维持在高水平 自2002年以来，浦东新区高星级宾馆平均房价年均增幅达到17%，接近同期新区GDP的增速，2005年高星级宾馆全年平均客房出租率超过70 %，与去年基本持平，而高星级宾馆平均房价达1180元/间天，比去年同期上升20%2005年新区五星级酒店平均房价又达到了1513元，比新加坡和曼谷的五星级宾馆房价高出了50%多，几乎接近香港五星级宾馆房价——中档宾馆在平均房价增长的同时出租率趋于下降 2000~2005年间中档宾馆平均房价年均增长10.8%，但自2002年以来出租率却一直在下降，特别是2005年上半年同比降幅显著。

——经济型连锁酒店发展迅速，市场需求强劲 2004年以来，新区经济型连锁酒店发展迅速，现有经济型酒店已达20多家，品牌经济型连锁酒店的出租率均在90％以上，市场需求强劲存在的主要问题（1）从发展角度看本区宾馆客房大体平衡，部分酒店略有供余从浦东酒店业发展量上来看，浦东目前高星级宾馆保有量8626间、在建和拟建高星级宾馆数量9000余间，两者合计17626间，已超过2010年在不考虑世博会特别因素情况下高星级宾馆客房需求缺口7624间，接近考虑世博会情况下的需求缺口9408间同时，各类中低星级标准的社会旅馆增长也很快速，新区社会旅馆去年一年增加了110余家，客房增加3000余间，同比增长约40％2）当前本区酒店客房存在结构性矛盾l 从类型与业态结构来看，现有及在建拟建的高档商务型宾馆、公寓式酒店和中低星级标准的社会旅馆供给略有供余，而休闲度假、主题分明的等特色性宾馆则缺乏l 从高星级酒店的规划布局来看，四、五星级酒店主要集聚在陆家嘴花木地区，尤其是五星级饭店，主要分布在功能配套比较成熟的中心商务地带，但目前从各功能区的新市镇规划来看，大多对投资高星级酒店热情比较高，需要加以正确引导3） 社会与个体旅馆整体经营业绩不够理想，有待规范与提高管理由于浦东旅游业和旅游住宿业都还处于发展初期，市场不成熟，波动较大，社会与个体旅馆投资较盲目，专业化水准低, 导致其平均出租率较低，经营业绩不理想。

同时，社会与个体旅馆的经营管理和服务水平参差不齐，整体与旅游宾馆相比还有很大的差距，其营销网络化和信息化程度极低，还有待于规范与提高三、新区酒店业高速增长的主要原因（1）总部经济规模扩大目前浦东集聚了62家跨国公司地区总部、89家总投资超过200万美元的研发中心、28家国内大企业的总部或地区总部总部经济间接推动了浦东入境和国内高端商务过夜旅游者住宿需求的增长2002~2004年间，浦东接待的入境过夜旅游者人次数年均增长率高达23.8%据预测，到2010年，在上海浦东落户的跨国公司地区总部的数量将超过100家2）会展业快速发展2005年，浦东国际会议中心和部分三星级以上宾馆共举办各类会议1600多次（部分酒店未纳入统计），与会人员达到17万多人次，分别比去年同期增长约33%和26%展览方面，2005年新国际博览中心展览火爆，浦东展览市场迈上了更高的台阶2005年，共举办展览114个，比去年增长5.6%，展出总面积237.87万平方米，比去年增长16.7%2005年浦东新区展览观众总人数为266.9万人，比去年增长7.4%，参展商共 4.8412万个，比去年增长27.8%预计到2010年，浦东总的会展场馆面积将超过35万平方米。

浦东会展业将继续推动浦东旅游住宿业客房需求的快速增长3）2010年世博会的影响2010年的上海世博会由70%的场馆建在浦东，预计届时游客将达7000万人次，其中很大一部分是专程来参观世博会的旅游者四、新区旅游住宿业发展的规划设想1. 2010年需求预测——仅考虑自然增长情况下的预测全年旅游接待人次数约为2500万，过夜旅游者约为485万人次其中入境过夜旅游者为135万人次，国内过夜旅游者为350万人次届时按浦东旅游宾馆平均出租率为60%计算，则高星级宾馆客房需求约为16788余间，中档宾馆约为8329间，低星级宾馆约为66708间，旅游宾馆客房总需求将近31826间——考虑世博会增量因素的预测全年旅游接待人次数8000万，过夜旅游者约为600多万人次其中入境过夜旅游者为138万人次，国内过夜旅游者为462万人次届时按浦东旅游宾馆出租率为80%（参考2005年4月上海新国际博览中心举办国际车展时的出租率情况），高星级宾馆客房需求约为20393间，中档宾馆约为12213间，低星级宾馆约为9674间，旅游宾馆客房总需求约为42280间2. 总量规划确保长期平均出租率不低于60%的可接受水平，并尽量维持在70~75%的正常合理水平。

结合上述的需求预测，做出如下规划：表4 “十一五”期间新区旅游宾馆总体建设规划高星级中档低星级旅游宾馆合计方案一：仅考虑自然增长情况规划新增客房数（间）815035703600153202010年客房供给总规模（间）167768331671431821方案二：考虑世博会增量因素规划新增客房数（间）1177074506560257802010年客房供给总规模（间）2039612211967442281方案一：仅考虑自然增长率下的旅游宾馆总体建设规划“十一五”期间新区旅游宾馆客房在目前客房供给的基础上增加15320间，其中高星级宾馆客房增加8150间，中档宾馆客房增加3570间，低星级宾馆客房增加3600间，2010年新区旅游宾馆客房总量达到31821间方案二：结合考虑世博会增量因素下的旅游宾馆总体建设规划既考虑世博会的需求增量，又吸取昆明世界园艺博览会客房供给增加过多的教训，综合各种预测数据得出：“十一五”期间新区旅游宾馆客房在目前客房供给的基础上增加25780间，其中高星级宾馆客房增加11770间，中档宾馆客房增加7450间，低星级宾馆客房增加6560间，2010年新区旅游宾馆客房总量达到42281间。

3. 等级结构规划鉴于浦东旅游宾馆客源中很大一部分来自于商务、会议、展览和奖励旅游市场，入境过夜旅游者所占比重较大，且目前高星级宾馆供给较紧张，对 “十一五”浦东。