设计成本控制及溢价分析xy20160107.ppt

单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,单击此处编辑母版标题样式,,单击此处编辑母版文本样式,,第二级,,第三级,,第四级,,第五级,,,设计成本控制及溢价分析,,2016.1.8,目录,一、标准化设计,,户型标准化,,立面标准化,,入户大堂标准化,,,二、,产品溢价设计,,住宅产品,,商业产品,,,三、设计成本控制,,一、标准化设计,---,户型标准化,,半赠送,,,,,全赠送,,,,高赠送：套内约,52m,2,实得约,60,㎡，赠送率,13.33%,,一变二：,阳台和空中院馆，经改造后可得,,标准,两,室,一,厅一卫,；,,关注点：阳台、储藏室、空调机位,,功能齐全，户型紧凑，赠送多一、标准化设计,---,户型标准化,,半赠送,,,,,全赠送,,,,,,高赠送：套内约,75m,2,实得约,90,㎡，赠送率,20%,,二变三：,阳台和空中院馆，经改造后可得,,标准三室两厅,两卫；,,关注点：阳台、大飘窗、储藏室、空调机位、入户门外开；,,功能齐全，户型紧凑，赠送多。

一、标准化设计,---,户型标准化,高赠送：套内约,70m,2,实得约,81,㎡，赠送率,15.7%,,二变三：,阳台和空中院馆，经改造后可得,,标准三室两厅一卫,；,,关注点：阳台、储藏室、空调机位、入户门外开；,,功能齐全，户型紧凑，赠送多半赠送,,,,,,全赠送,,,,,,一、标准化设计,---,立面标准化,盘龙壹号、越时代采用哥特式风格，提取风格主要元素：,1,、三段式构图,,,,顶部,中段,基座,3,、重点部分欧式线条,,,2,、大角度坡屋顶、做出类似于老虎窗的效果,,重点部位材料手册，进行封样对比,一、标准化设计,---,立面标准化,一、标准化设计,---,立面标准化,立面细节设计,一、标准化设计,---,立面标准化,立面细节设计,一、标准化设计,---,入户大堂,洋房入户大堂设计要点：,,1,、做平坡入口，取消踏步,,2,、单元门禁在负一楼，室内室外自然融合,,3,、两层挑高,6,米,一、标准化设计,---,入户大堂,洋房入户大堂设计要点：,,4,、装修以及家具摆放标准化,,5,、建筑、装修、景观统一设计,一、标准化设计,---,入户大堂,高层入户大堂设计要点：,,1,、首层,3600,净高、门禁以外可不计容,,2,、电梯厅标高与大堂标高相差三步以内,,3,、无障碍坡道设在次要通道上,,,,入口,门禁,3600,无障碍坡道,,踏步,一、标准化设计,---,入户大堂,高层入户大堂效果图,电梯前室,入户大堂,二、产品溢价设计,---,住宅,1,、阳台,根据重庆规划管理技术规定附录：,,（二）套型建筑面积大于60平方米的住宅，其,阳台进深大于2.4米,的，或者每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内面积的,比例大于17%,的，超出部分按照全面积计入计容建筑面积，未超出部分按照一半计入计容建筑面积；,,右图户型套内面积,73.06m,2,，阳台面积,12.2,m,2,，占比约,16.7%,，阳台,1,作为景观阳台、阳台,3,作为生活阳台必不可少，阳台,2,和储藏室一起改造成一个标准卧室。

二、产品溢价设计,---,住宅,1,、阳台,构造设计：,,阳台边梁降至板平，砌,100,宽混凝土反坎，可局部拓展阳台使用面积，以上图户型为例，阳台总边长约,7,米，该户型可,拓展使用地面积约,0.7m,2,非异形线条均采用土建结构,一次成形，减少二次费用,，节约成本100,宽,二、产品溢价设计,---,住宅,2,、空调机位,根据重庆规划管理技术规定附录：,,（五）空调室外机搁板沿,阳台长边外侧,设置的，该搁板按照阳台计入计容建筑面积；沿阳台短边外侧设置的，其,宽度大于,0.8,米,的部分按照阳台计入计容建筑面积右图中：阳台,1,、阳台,3,空调位均为,800,宽，阳台,2,因阳台长短边关系最大只能做到,600,，均不计面积，可得,使用面积约,3.6m,2,实施时,内侧安装简易栏杆,，便于业主拓展，外侧安装永久性的阳台栏杆二、产品溢价设计,---,住宅,3,、飘窗,根据重庆规划管理技术规定附录：,,符合下列条件的飘窗，不计入计容建筑面积：,,（一）突出外墙面；,,（二）窗台板与室内地坪高差,,大于,0.45,米,；,,（三）窗台板外边线至建筑外,,墙面距离,小于或者等于,0.8,米,赠送飘窗,二、产品溢价设计,---,住宅,3,、飘窗,具体做法：,,（一）采用大飘窗，扩大空间感；,,（二）,空调位集中放置，外立面平整，体形系数减小,，利于节能，管道集中布置，方便业主后期拓展；,,,,,下板适当考虑回填荷载，上板及内侧板考虑易拆除设计,二、产品溢价设计,---,住宅,4,、跃层上空率,根据重庆规划管理技术规定附录：,跃层式居住建筑，其门厅、起居室、餐厅的通高部分不超过,该层套内建筑面积的,35%,且小于或者等于,7.2,米的，该通高部分的计容建筑面积按照该层水平投影面积的,1,倍计算。

实际做法：,充分利用,,客厅、餐厅及相连阳,,台上空，做足上空率，,,给业主更多可改造空间二、产品溢价设计,---,住宅,5,、洋房私家花园赠送,利用绿篱将首层适当区分，作为洋房一、二层的私家花园，做到,花园入户及前后入户，使洋房获得别墅品质,；该范围内仅铺草皮交付，极大地,降低了景观成本,独立入户，别墅体验,花园全貌,二、产品溢价设计,---,住宅,6,、地下储藏室赠送,利用车库顶板覆土和塔楼部分室内外高差，塔楼负一层层高为,3.9+1.5=5.4m,，可分别赠送给一、二层的业主，并,按夹层装修设计，在首层地面设采光井，引阳光入地下室，,使洋房获得别墅品质,二、产品溢价设计,---,住宅,6,、地下储藏室赠送,预留楼梯位置，借助采光井，,赠送率可达,100%,二、产品溢价设计,---,住宅,7,、屋顶花园赠送,实际做法：,在不影响外立面效果的情况下，,减小坡屋面的面积,，一方面节约成本，一方面,增加屋顶平面空间,，作为顶层洋房的屋顶花园，增加溢价空间,,二、产品溢价设计,---,住宅,8,、公摊最小化设计,实际做法：,优化目的：,重庆按套内面积销售，,严格控制公共部分面积，控制公摊率，,18层,小高层公摊率控制在18%左右,，,,1,、按满足功能需要电梯最小尺寸设计,2,、明确公共走道、楼梯间、设备管,,井的最小尺寸,,,3,、户门尽量外开，将部分公共区域,,做成户内玄关,,二、产品溢价设计,---,住宅,8,、公摊最小化设计,实际做法：,33,层高层公摊率控制在,23,%左右。

4,、消火栓不正对电梯门布置,,,二、产品溢价设计,---,商业,1,、商业露台赠送,实际做法：,对于二楼、三楼的商铺，通过建筑层数的变化形成,大量的露台赠送增加使用面积,，在,顶楼预留楼梯通道,，使顶楼商业业主能够通过业主自理的楼梯上到屋顶，增加实际使用面积优化目的：,增加大量的实际不计容使用面积，提供面积使用率，提升商业价值实际案例：,越时代、盘龙壹号,二楼露台,三楼露台,二、产品溢价设计,---,商业,2,、利用人行道增加商业价值,实际做法：,利用建筑退距后的,人行道区域增加外摆位置,，营造商业氛围，提升商业价值二、产品溢价设计,---,商业,3,、走廊露台设计,实际做法：,二楼商铺后退形成,3,米宽的,室外露天走廊,，公共楼梯尽量设计成露天的优化目的：,a,、不仅能形成更好的昭示性，还能引导人流向二楼流动，增加二楼的商业气氛b,、这两种措施均,,能减少建筑公摊面,,积，提高商铺得房,,率，提升二楼的商,,业价值实际案例：,区域公,,司各项目,,二、产品溢价设计,---,商业,4,、双首层设计,实际做法：,利用地形高差，形成建筑前后两面均为首层的效果，提升商业价值二、产品溢价设计,---,商业,5,、商业赠送空间设计,实际做法：,利用沿街商业和车库之间的灰空间作为商业赠送,,优化目的：,1,、节约挡土墙成本；,2,、商业溢价,,实际案例：,区域公司各项目,,三、设计成本控制,1,、场地设计,实际做法：,,1,、规划要求车库顶板,,不得超过沿街商业顶,,板,1,米,，设计上将边,,跨,局部降低并做结构,,反梁,以满足要求。

三、设计成本控制,1,、场地设计,实际做法：,,2,、规划要求车库周长范围比道路标高高出,1,米的范围不得超过,40%,，局部改变地块内市政道路的坡度设计,,3,、车库结构找坡,,4,、局部沿街商业层数由,2,层改为,3,层,,优化目的：,合理利用规划条件，通,,过多种措施组合设计，可以,明显减,,少土石方工程量,,实际案例：,越时代,C,、,D,地块，,经优,,化后，土石方工程量较原方案减少,,约,21.4,万方，以单方,50,元的成本计，,,节约平场费用约,1070,万,三、设计成本控制,2,、人防设计,实际做法：,,1,、人防车库配建指标计算：10层及以上的建筑为首层建筑面积；10层以下的为总建筑面积的4%因此，在方案阶段，就对塔楼和裙房,合理断缝，以获得最小的人防配建指标,,2,、一个项目的人防尽可能,集中建设,，减少人防临空面，以节约成本优化目的：,人防车库成本平均比普通车库增加约800元/m2，且导致停车效率降低，人防车位销售困难，因此要尽量减少人防配建指标实际案例：,越时代、国际城、城市天地、盘龙壹号,,三、设计成本控制,2,、人防设计,------,结构方案比较,以越时代,D,地,块人防车库为例,原方案：因车库大部分标高均比周边道路标高高，车库无结构嵌固条件，需要将车库与塔楼全部,断缝脱开，且采用双墙设计,，人防车库大部分,临空面挡墙厚度较厚,，如下图：,,优化方案：,,1,、将车库由地下,1,层变为地下,2,层，经计算，总体,土石方工程量不变,,2,、负二层全掩埋，人防,不再需要划分防护分区,，进一步优化成本,,3,、部分塔楼通过长度,不超过,20,米的通道,与车库相连，增加实体绿化面积，利于景观打造。

三、设计成本控制,2,、人防设计,------,平面布局设计,a,、合理划分防护分区：,车库的一个防火分区4000m,2,，理论上正好可以分为2个人防的防护单元b,、优化疏散宽度：,一个防护单元的疏散宽度计算为人防面积x0.7x0.3/100，此时的人防面积应为人防的净面积，务必扣除塔楼的核心筒、车库坡道等，要求设计院提供疏散宽度计算书，,,以减少楼梯设计；,,c,、共用楼梯出口：,人防的独立口,,部尽可能两个甚至三个防护单元,,共用一个楼梯间，集中设置，减,,少独立楼梯出屋面的数量，减少,,对地面景观的不良影响三、设计成本控制,2,、人防设计,-------,楼梯间出屋面做法,实际做法：,利用中间平台做梯步，采用,斜玻璃顶棚、不做实体墙,,优化目的：,车库人防楼梯出地面对地面景观、视线影响较大，尽量弱化其体量,,实际案例：,城市天地、盘龙壹号,三、设计成本控制,3,、节能设计,通过前期的经验积累，形成节能设计标准：,,a,、玻璃选用优先原则：,普通中空玻璃、灰色吸热中空玻璃、LOW-E中空玻璃,,b,、住宅门窗型材选用原则：,双色共挤多腔塑钢型材，洋房用木纹面体现品质、高层用光面节约成本,,c,、商业门窗型材选用原则：,独立节能计算的为断桥铝合金型材，没有参与节能计算的商业网点则为普通铝合金型材且不设计推拉窗。

d,、在二次深化化设计时，,采用耗量分,,析表,，明确型材编号等技术参数,,e,、商铺门采用,大玻璃设计，减少铝合,,金型材用量,，如右图：,,三、设计成本控制,3,、节能设计,f,、储藏室外门采用比塑钢玻璃门便宜的,木板门,，更有利于节能,窗墙比,的计算,,感谢聆听，欢迎指正！,。