2023年第一季度石家庄商品住宅市场分析报告.doc

2023年第一季度石家庄商品住宅市场分析报告 引言："三限"时代 透析石家庄楼市冷暖局　　进入2023年，中国房地产市场迎来新一轮的调控期，无论是限购令的出台还是房产税的试点，都给整个市场带来新一波的冲击和震撼与2023年历次调控相比，石家庄楼市在本轮调控中受到的影响更加干脆和明显，尤其是本地限购细则的出台，干脆抑制了投机和投资性需求，同时也带来消费者新一轮的观望　　整体来看，一季度石家庄商品住宅市场呈现出前松后紧的现象2023年火爆的销售使得多数楼盘在1月的推盘欲望并不猛烈，市场有效供应量不高，同时，市场消费劲也处在积蓄期整个市场充溢放松的氛围，各个企业的年终客户答谢活动此起彼伏新国八条”的出台虽然在全国范围内造成了广泛的关注，但是并没有对石家庄楼市产生即时的影响，市场环境相对宽松　　随着石家庄推出限购细则，使得2月成为石家庄楼市的转折点，尤其对商品住宅市场来说，市场环境起先变得惊慌起来简洁来看，限购细则对于商品住宅市场的影响主要表现在三个方面：量价关系转变为数据上的“量价齐跌”；消费者滋生大面积观望心情；开发商推盘谨慎　　3月虽然是楼市传统的销售旺季，但是在新一轮调控政策的影响，市场供需双方活跃度明显降低。

从消费者问卷调查来看，市场需求主体照旧存在，但是在市场预期不明朗的状况下，多数购房者都选择了观望通过组织业内专家座谈，我们也发觉，开发商在政策走势不明朗的状况下，推盘热忱明显降低尤其不行忽视的是在限购之外，限贷政策也对购房者产生了很大的影响，住房贷款审批难度的增加干脆影响了楼盘资金的回笼，使得企业更加谨慎　　接近一季度末，石家庄限价政策的出台让市场走进“三限时代”，再次加重了房地产走势的不确定性因素《2023年第一季度石家庄商品住宅市场分析报告》的推出，旨在介绍2023年石家庄商品住宅市场整体运行状况，总结市场主要表现特征，对消费者市场预期进行盘点和分析，特殊是在政策调控初步显效的特殊时期，为房地产开发企业实行新的发展战略供应参考建议一、2023年一季度商品住宅市场运行状况概述　　（一）供应状况分析　　1、商品住宅供应面积　　提要：2023年一季度石家庄商品住宅供应面积环比上涨28.0%，同比下降33.67% 受房地产调控政策影响，石家庄商品住宅市场在2月份迎来了供应“高峰”，呈现出“淡季不淡”的态势　　图1-1清楚的显示出2023年4月至2023年3月石家庄商品房和商品住宅供应面积的走势状况。

通过图表可以发觉进入2023年1月之后，商品住宅供应面积并结束了上升的态势，出现一波急跌；进入2月，供应面积则出现反弹，但在3月再一次呈现出下降的态势整体来看，2023年一季度石家庄商品房和商品住宅供应面积走势呈“倒V字”的格局图1-1 2023年4月至2023年3月石家庄商品房供应面积走势　　结合详细数据来看，2023年一季度石家庄商品房供应面积为135.4454万平方米，环比2023年四季下降1.25%，同比2023年一季度下降33.67%；商品住宅供应面积为97.323万平方米，环比2023四季度上涨28.0%，同比2023年一季度下降30.86%在商品房供应面积萎缩的状况下，商品住宅供应面积持续上升，表明房地产开发企业在限购政策出台前市场预期特别明朗，但是在商品住宅限购后，供应面积起先下滑　　详细看2023年一季度商品住宅供应面积走势，主要表现为波动幅度较大，2月原本是房地产市场的冷清时期，但却形成了一个供应高峰，出现了“淡季不淡”的现象　　分析出现上述状况的缘由，我们认为与2023年一季度不断改变的房地产调控政策有着很大的关系进入1月，房地产市场进入春节前的调整期，开发商的推盘速度和力度随之有所放缓，因此商品住宅供应面积起先下降。

进入2月之后，在限购政策预期之下，消费者出现分化，部分有消费实力的购房者由于担忧限购政策对其购房安排的影响，选择提前出手买房受此影响，开发商加快了推盘的速度和供应的规模，力求在限购政策到来之前回笼资金，因此2月供应量和成交量快速上涨　　进入3月，随着限购政策的落地，市场观望氛围渐渐深厚，销售难度增加，开发企业相应起先降低供应面积从数据对比我们发觉，在3月石家庄商品房和商品住房的供应面积已经接近于1月的水平，显示开发商极为谨慎的心态　　2、商品住宅供求比　　提要：2023年一季度石家庄商品住宅供求比为1.05:1，供求关系基本平衡；但在2月出现了供大于求的状态，供求关系被拉大到1.24:1，进入3月供求比又快速回落我们认为出现上述大起大落的现象，与一季度密集的调控政策有很大的关系　　整体看，2023年一季度石家庄商品住宅供求比为1.05:1，供求关系基本平衡图1-2显示的详细状况来看，除2月石家庄商品住宅供应面积增大，导致当月供求比高达1.24:1外，1月和3月呈现出不同程度的供不应求的状态，由此可以发觉商品住宅供求关系基本处于动态调整之中整体来看2023年4月至2023年3月，石家庄商品住宅供应总面积为368.303万平方米，成交总面积为419.5024万平方米，供求比为0.88:1，市场呈现出比较稳定的供求关系。

　　供求关系的调整与政策、价格等因素有较大的关系，综合来看，2023年一季度是房地产调控政策较为密集的时期，无论消费者还是开发商的心态调整都特别猛烈，这些调整最终会体现在供求关系的改变上　　截至目前，房地产市场调控政策预期照旧不容乐观，包括限制商品住宅房价和信贷、土地的收紧，也将对开发商的资金链、土地供应和储备产生较大的影响；扭转购房者谨慎观望的心态也并非一时之功，我们预料后市照旧存在着较大的变数在这样的市场背景下，我们建议开发商对目前的房地产政策走向进行深化分析，重点关注消费者的心理改变，对开发策略和产品做相应的调整图1-2 2023年4月至2023年3月石家庄商品住宅供求比　　（二）成交状况分析　　1. 商品住宅成交套数　　提要：2023年1至3月商品住宅累计成交8074套，同比下降10.33%；其中期房成交7873套，同比下降10.1%；现房成交201套，同比下降18.62%石家庄绝大多数购房者在进行购房时都是以购买期房为主，这种状况已成为楼市的普遍现象　　图1-3反映了自 2023年4月至2023年3月石家庄商品住宅套数成交走势从图中可以清楚的发觉从2023年4月到2023年3月，石家庄商品住宅主要是以期房为主，这无疑会增加消费者的购房风险。

经过长期的数据视察，我们发觉，由于受商品住宅供应结构、经济水同等因素制约，石家庄绝大多数购房者在进行购房时都是以购买期房为主，这种状况已成为楼市的普遍现象从石家庄商品住宅期房和现房成交对比来看，我们推断2023年4月之后，石家庄房地产市场仍将以期房为主，消费者应留意防范市场风险　　从2023年1月至3月石家庄商品住宅套数走势来看，现房成交量很低但基本保持稳定；期房作为成交主体则呈现出了连续下降的趋势，这与商品住宅成交面积走势并不一样我们认为，这与此阶段成交商品住宅户型面积偏大有关分析详细缘由，一季度石家庄商品住宅成交主要集中于2月，即石家庄限购细则出台之前，此阶段的购买人群基本以改善需求为主，户型面积偏大，因此造成了成交套数与成交面走势不一样的现象　　调查数据显示，2023年石家庄房地产市场需求仍将保持在高位状态，但是由于受限购、限贷等政策的影响，以及消费者出现的观望心情，开发企业仍将面临肯定的的销售压力，特殊是限贷政策的影响下，部门中小型开发企业可能会面临资金链惊慌的状况，甚至会面临资金链断裂的风险因此，我们建议开发企业在制定销售政策时首先考虑资金回笼的速度和效率，加大全款购房的实惠力度，以刺激更多的消费者实行一次性付款的置业方式，这样可以最大限度爱护企业的资金链平安。

图1-3 2023年4月至2023年3月石家庄商品住宅套数成交走势　　2. 商品住宅成交面积　　提要：2023年1至3月石家庄商品住宅累计成交92.7097万平方米，同比下降3.45%2023年第一季度，石家庄楼市在成交方面表现出波动态势，与密集的调控政策有很大的关系　　整体来看，2023年1至3月石家庄商品房累计成交127.0418万平方米，同比上涨13.88%；其中商品住宅累计成交92.7097万平方米，同比下降3.45%　　如图1-4所示，整体来看，2023年第一季度，石家庄楼市在成交方面呈现出波动态势，其中商品住宅成交面积1至2月呈上升趋势，2至3月则呈下降趋势；而商品房1至2月成下降趋势，2至3月呈上升趋势分析此状况出现的缘由，我们认为，2月底出台“限购令”之前，石家庄购买商品住宅的购房者为了防止“被限购”，在限购之前进行突击购房，因此出现阶段性的商品住宅成交热潮在限购细则颁布之后，购房者起先出现大面积的观望心情，干脆导致商品住宅的成交量下降图1-4 2023年4月至2023年3月石家庄商品住宅面积成交走势　　对于商品房而言，在限购之前商铺、公寓的关注度始终低于住宅，并且投资门槛也高于一般住宅。

而在商品住宅限购之后，商业地产的关注明显升温，商品房在3月份之后呈现出成交量上涨的趋势，与商业地产成交量增加有较大关系　　在密集调控政策下，我们认为将来石家庄商品住宅成交走势不容乐观从其次季度起先，楼市将进入传统的销售旺季，开发商与消费者围绕销售价格的博弈也会进一步加剧在观望心情和销售量的博弈中，我们认为实惠幅度将是关键要素，在资金回笼的压力之下，楼盘间的实惠竞争不行避开　　（三）成交价格分析　　提要：2023年1月至3月石家庄商品住宅成交均价为4739元/平方米，同比上涨14.69%2023年1月到2月石家庄商品住宅成交均价基本持平，从2月到3月商品住宅成交均价呈现出明显下降，2023年一季度房价走势波动明显　　如图1-5所示，2023年1月到2月石家庄商品住宅成交均价基本持平，而3月商品住宅成交均价呈现出下降的态势，3月石家庄商品住宅成交均价相对2月下降500余元，调控政策为主要因素　　详细分析成交均价的改变，我们认为有三方面的缘由：第一，限购细则的出台使部分改善型需求受到影响，而改善型人群所购房屋房价普遍偏高，从市场实际状况来看，改善需求目标楼盘的单价基本都在5000元以上，该部分房源成交比例的降低也相应拉低了整体成交均价；其次，刚性需求购房者没有受到政策影响，部分人群选择接着购房，而刚需购房者多数为首次置业的年轻一族，经济承受实力较差，选择的楼盘价格偏低，从而也就拉低了房屋成交均价；第三，限购细则出台后，部分开发企业在常见的政策调控下也选择了观望，在价格方面实行了相对保守的政策，也有不少楼盘推出了肯定的实惠政策，实际成交价格也会相应有所下滑。

　　基于上述综合分析，在商品住宅市场受到限购、限贷、限价等多项政策出台的背景下，我们推断2023年石家庄商品住宅成交均价照旧会呈现稳中有升的趋势，特殊是在石家庄出台限制房价涨幅的政策之后，商品住宅价格涨势将会有所放缓图1-5 2023年4月至2023年3月石家庄商品住宅成交均价走势二．2023年商品住宅市场消费者调查分析　　1. 消费者置业目的分析　　提要：刚性需求旺盛是石家庄商品住宅市场的一大特点，但是在石家庄出台调控细则后，石家庄首次置业人群比例下降8个百分点；同时，消费者改善居住条件的需求照旧保持旺盛的状态 政策有效的抑制了投机投资性购房行为，但是消费者投资不动产的欲望还没有完全消逝　　刚性需求仍旧旺盛 不动产是消费者重要投资渠道　　如图2-1所示，自住型购房照旧占据了石家庄楼市的主导地位，详细来看48%的受访者者表示购房主要是用于解决基本居住，35%的受访者是为了改善居住条件，12%的受访者表示购房用于保值投资，5%的受访者的目的是短期改善长期投资　　该数据显示了在石家庄调控。