房地经纪买卖业务风险控制基础知识.ppt

内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩正确认识交易履行方案的个性化• 基于民事法律关系的特性，即法无明文禁止即可 为，同一宗房产交易可以衍化出不同的履行方案 ，存在无限种可能 • 只要交易行为不违反法律规定，买卖双方即可按 照个人意愿选择履行方案 • 适当的履行方案可以最大限度的缩短办理周期、 减少交易双方的成本支出，起到事半功倍的效果 • 只要我们用心去为交易双方着想，一定能够找到 更好的解决方案 • 以时间换空间内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩提 纲• 根据业务进程进行风险分类 • 根据风险的成因确定防范措施 • 流程控制风险内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1、根据业务进程进行风险分类• 合同订立风险：1、法律关系2、签约注意事项 • 合同履行风险：1、权属风险2、交易资金风险 • 合同后风险：担保责任的承担内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1合同订立风险：签约注意事项• 相关法律基础知识 • 签约时要注意的几个要素（ 冯总单独讲授）内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1相关法律基础知识• 法律关系 • 民事权利能力、民事行为能力（婚姻与继承、未成年人） • 委托代理、授权、公证 • 居间和担保内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.1法律关系：权利义务• 民事法律关系：法无明文禁止即可为 • 刑事法律关系：法无明文规定不为罪 • 行政法律关系：法无授权即为禁止 • 行业管理规定：特殊要求 • 合同：以书面形式确定双方权利义务 • 合同的要素：当事人、标的内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.2.1民事权利能力：谁有资格 做这件事• 拟出售房产的产权人 • 获得产权人有效授权的委托代理 人 • 未成年人的法定代理人 • 限制民事行为能力、无民事行为 能力人的合法监护人内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.2.2民事行为能力：什么条件 下可以做这件事• 完全民事行为能力，即18周岁以上及16周岁 以上不满18周岁，以自己的劳动收入为主要生 活来源的(视同) • 限制民事行为能力，即10周岁以上未成年人及 不能完全辨认自己行为的精神病人救济途径：法定代理人代理或征得法定代理人 同意 • 无民事行为能力，即不满10周岁的未成年人及 不能辨认自己行为的精神病人救济途径：法定代理人代理内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.2.3婚姻与继承• 婚姻关系存续期间房产的出售— —配偶同意出售证明 • 离婚后房产的出售——根据离婚 协议/裁决进行析产，析产后产权 人正常出售 • 继承房产的出售——遗赠扶养协 议/遗赠→遗嘱继承→法定继承， 必须办理继承公证内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.2.4未成年人售房• 不得损害被监护人的利益为原则 • 监护人代理并作监护公证内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.3委托代理、授权与公证• 利害关系人的委托效力如何认定 • 代理人的身份、权利应如何认定 • 什么情况下需要办理公证内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.3.1利害关系人的委托效力认定• 有效授权须保证委托真实、合法、有 效 • 受托人应当在授权范围内行使代理权 • 超越代理权、无代理权或代理权终止 以后以委托人之名义所签署的合同， 合同效力待定。

委托人追认的，合同 生效；委托人拒绝追认的，合同无效 内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.3.2代理人身份、权利认定• 代理人的代理权来源于委托人的授权，是 委托人的权利执行人 • 委托人可基于个人意愿撤销委托 • 代理人为恶意代理行为承担法律责任 • 代理人的代理行为所产生的权利、义务由 委托人承受 • 没有代理权、超越代理权或代理权终止以 后以委托人的名义订立的合同，合同效力 待定，被代理人未追认的，合同无效，由 此产生的后果由行为人承担内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.3.3什么情况下需要办理公证• 买卖双方或一方不能亲自办理的,可以 办理委托公证 • 买受方为二人以上的，可以办理份额公 证，夫妻关系也可以不办理 • 未成年人、限制民事行为能力人及无民 事行为能力人的，可以办理监护公证 • 继承房产出售的，可以办理继承公证内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.4居间和担保• 居间方的权利义务 • 担保人承担的义务内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.4.1居间方的权利义务• 向委托人报告订立合同的机会或提供订 立合同的媒介服务 • 如实向委托人报告交易信息的义务 • 按照约定收取居间报酬 • 未促成交易的，无权要求支付报酬，但 有权要求委托人支付提供居间所发生的 必要费用 • 居间服务的结点——买卖双方签署买卖 合同内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.1.1.4.2担保人承担的义务• 担保方式：一般担保与连带保证责任担保 • 担保范围：担保权项下的全部债务，包括但 不限于主债权及利息、违约金、损害赔偿金 和实现债权的费用 • 债务人（被担保人）不履行或不能履行义务 时，担保人依照担保合同承担担保责任，保 证债权人实现债权 • 担保人履行了担保义务，即取得债权人地位 ，在担保范围内享有追偿权内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.2合同履行的风险• 权属风险 • 交易资金风险内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.2.1合同履行风险：权属风险• 房屋交易的特性：登记是所有权取得的证 明 • 登记流程：提交资料-审查-受理申请-复审 -确认权利-制作产权证-核发产权证 • 现实情况：时滞性 • 意外：核发前被查封 • 解决方案：加急出本 见新本付清购房款内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.2.2合同履行风险:交易资金风险• 动产：物的转移代表权利转移 • 传统交易模式：一手交钱一手交货 • 不动产：登记为所有权生效要件 • 交易模式：给付对价、物业交割、核发产 权证内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.3合同后风险• 居间合同后,担保合同中 • 担保责任的解除内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.3.1居间合同后，担保合同中• 为客户商业贷款向贷款银行提 供阶段性担保 • 为客户公积金贷款向公积金担 保中心提供阶段性反担保 • 为客户代业主垫资提前还款提 供全程担保 • 个人赎楼贷款中，为客户贷款 向贷款银行提供全程担保内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩1.3.2担保责任的解除• 客户商业贷款：自银行放款至他 项权证返回银行 • 客户公积金贷款：自买卖双方过 户至房产证交付担保中心 • 客户代业主垫资提前还款：自客 户代为垫资还款至提交过户登记内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩2、根据风险成因确定防范措施• 合同订立的风险：签约前的审查 内容 • 合同履行的风险：确定交易履行 方案——相关流程的先后顺序 • 单笔买卖业务的终止符：物业交 验/核发产权证/卖方收取房款 • 涉贷业务的终止符：他项权利证内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩2.1合同订立的风险：签约前的审查 内容• 契约当事人信息核查 • 拟出售房屋权属状况内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩2.1.1契约当事人信息核查• 产权人本人——证件核实 • 合法受托人——委托书及/或委托公证书 • 当事人的权利能力和行为能力——产权证 、身份证件及通过沟通的初步判断 • 共有权人的处分意见——共有权人信息核 实、能够出具同意出售证明 • 未成年人、无民事行为能力人及限制民事 行为能力人——监护公证内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩2.1.2拟出售房屋权属状况• 产权清晰，无纠纷 • 符合上市交易条件内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩3、流程控制风险• 最简单稳妥的解决方案：分段付款，见 本付清 • 见本前必须完成的几个环节 • 正确认识交易履行方案的个性化内部资料 仅供学习 严禁外传 违者严惩。