济南鲁能领秀城商业综合体项目市场调研报告(33页).ppt

鲁能,领秀城,商业综合体项目,领秀城商业综合体位于济南市市中心正南方，鲁能集团开发的领秀城大型房地产项目一角综合体项目紧邻,103,省道和二环南路，占地约,10.5,万平方米，总建筑面积,41,万平方米，含购物中心、五星级酒店、服务式公寓和甲级写字楼各一处，建成后将成为辐射济南市南部的新商圈领秀城商业综合体内，购物中心部分共六层，总建筑面积,13.8,万平方米，可租赁面积,11.7,万平方米，是济南南部最大的单体商业项目定位为注重家庭体验的全景式购物中心，全面满足都市家庭和潮流人士的休闲消费需求一 济南市宏观市场分析,济南市城市概况,济南是山东省省会，黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略,城市，国务院公布的国家历史文化名城之一，山东政治、文化、经济、,金融、教育中心，也是国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之,一城市面积：,8227,平方米,城市人口：,681.4,万人,济南市现辖,6,个市辖区、,3,个县、代,管,1,个县级市,市辖区：市中区、历下区、天桥区、,槐荫区、历城区、长清区,县：平阴县、济阳县、商河县,县级市：章丘市,济南市经济发展概况,自,2003,年起至今，,GDP,增速保持在,12%,以上；,济南,GDP,持续稳定增长，,2009,年达到了,3351.4,亿元，年增长率为,12.2%,；,2010,年上半年，,GDP,完成,1821,亿元；,济南人均,GDP,在,2009,年达到了,50376,元，年平均增速为,11.3%,，逐年,稳定增加。

济南市经济发展概况,济南社会消费品零售总额在,2009,年达到了,1617.9,亿元，增速为,19.3%,；,2010,年上半年，已完成,805.6,亿元；,近年来，社会消费品零售总额增速明显加快，城市居民的消费能力有了显著,的提高济南市经济发展概况,自,2003,年起至今，人均可支配收入显著提升，,2009,年增长为,22721.7,元；,2010,年,1-6,月统计，人均可支配收入达到,12128.4,元；,人均消费性支出,2009,年达到了,14764.3,元，同比上年增加了,6.2%,，,2010,年,1-6,月完成,7662.3,元；,济南居民消费能力及消费水平不断提高，但济南市居民属保守型,消费类型二 济南市商业市场,济南市商业市场特点,现有商业发展特点,以传统百货、大卖场、街铺、社区底商为主，未来将陆续有购 物中心项目入市；,商业形式,集中分布于传统核心商圈,-,泉城路商圈，随着商业市场的进一步成熟，商业开始,呈现多中心分布的趋势；,商业分布,现有商业项目体量都相对较小，商业面积集中于,20000-40000,平方米之间；,商业体量,档次普遍以中档为主，商业同质化严重；,硬件设施老旧，许多项目面临进一步的升级改造；,商业档次,以济南城市居民为主，兼顾商务旅游人群；,目标消费群,受制于传统商业类型的限制，模式较为单一，商业项目以零售为主导，餐饮、休,闲娱乐业态比例较少，缺乏大型一站式购物场所。

商业业态,济南市商业发展趋势,随着未来众多大体量、综合化的商业项目的入市，将带来全新的商业理念及购物环境，济南商业市场将面临新一轮的升级改造三 鲁能,购物中心简介,项目概况,泉城广场,舜耕路,二环南路,BRT3,号线终点站,大观园,英雄山路,鲁能,领秀城项目位于济南市市中区南部柏石峪地区，距离市中心,15,分钟车程项目总规划面积约为,419,万平方米，截至目前已经开发约,189,万平米，预计未来居民将达到,10-12,万人，社区已经相对成熟项目商业规划,A3,A2,C2,A2,商业规划占地,1.74,公顷，地上建面,2.1,万平米,C2,商业规划,占地,4.46,公顷，地上建面,5,万平米,A3,商业规划,占地,10.56,公顷，地上建面,17,万平米,领秀城商业配套规划用地,16.76,公顷，地上建筑面积约,24,万平米其中，,C2,、,A2,、,A3,三地块，形成项目最主,要的商业带，,A2,商业是连接,A3,和,C2,商业的步行商业走廊四 鲁能,领秀城购物中心,A3,地块商业中心,A3,地块定位于建设地区商业中心，地块位于领秀城项目西侧，依傍,103,省道和二环南路，规划为辐射济南市南部乃至整个济南地区的新商圈。

A3,地块占地面积约,10.5,万平方米，物业功能集商业、酒店、办公、服务式公寓及绿地广场于一体A3,二环南路,103,省道,项目机会分析,通过项目竞争策略分析，本项目适宜开发的商业面积约为,15,万平方米市场空白点,15,万平方米,项目目标消费群,备注：本项目目标消费群的主次是从下而上,项目商业主题定位,家庭体验全景式购物中心,倡导时尚生活、家庭欢愉,全面业态组合，满足家庭消费需求,特色餐饮荟萃，尊享各色美味佳肴,缤纷娱乐共享，完美体验多元生活,项目档次定位,以,中,-,中高档定位,作为本项目的主基调，与项目整体品质、目标消费群需求相匹配；,零售业态通过引入当地消费认知度较高的中,-,中高档品牌以及快速服饰类品牌为主；,休闲娱乐、餐饮、服务配套业态注重在符合区域消费水平的前提下适当提升品质；,卖场主要满足周边人群的日常消费需求，改善区域综合商业环境；,定位依据,区域商业缺乏中,-,中高,档商业,目标客户群范围广,市场接纳度高,业态组合灵活,招商及开店周期适中,租金收益较有保障,业态及定位调整空间,较大,四 鲁能,领秀城购物中心平层布局图,本项目优势,济南市,2011,年住宿餐饮销售额,323.2,亿元。

近年来，济南的餐饮业发展非常迅速，据有关方面的统计，餐饮业的增长率要比其它行业高出十个百分点以上可以说济南正迎来一个餐 饮业大发展的时期，市场潜力巨大，前景非常广阔1,、交通优势,济南目前有的泉城路、花园路、英雄山路等大型成熟商圈都受到交通及停车位的限制，难以向外延伸发展项目距离市中心仅有,6,公里，开车只需十几分钟，目前可通过英雄山路直达项目，政府规划的舜耕路南线正在施工中，预计年底开通，将直达本项目，是未来主要的行车路线；市政府正在规划纬二路,-,英雄山路快速公交系统，项目未来交通条件将更加便利2,、济南市商业发展态势,济南南部是大型商圈的空白点，本项目处于济南南部区域中心，是国,本项目优势,院批准的区域商业中心，根据规划，这里将是一个大型的新商圈本项目的市场空间较大，能够争取到较大部分区域消费市场，以综合性地区商业和服务性社区商业支撑，凭借全方位业态优势产生极强的商业聚合力，发展潜力巨大3,、南部餐饮特色街,通往项目的英雄山路，东邻英雄山风景区，西靠驻军要地，南接济南南大门，北连八一立交桥，南北延绵十余里，目前英雄山路沿线已形成大到倪氏、,皇家花园,、西北假日、浙江大酒店、重庆小天鹅这样顶级的餐饮集团，小到地方小吃应有尽有的局面，形成济南市特色餐饮一条街，终日一派繁华景象，是一个政治、经济、文化的交汇中心。