上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告.doc

上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告上海市房地产市场预警预报指标体系研究报告《上海市房地产市场预警预报指标体系研究》课题组二○○三年九月进入新世纪，上海房地产进入了新一轮的发展，与宏观经济形势同步，房地产市场的各项指标都达到历史最好水平，房地产业已经成为上海经济的支柱产业之一为了保持房地产业的持续健康发展，客观分析房地产运行轨迹，正确评价房地产形势，预测发展趋势，把握发展机遇课题组经过调查研究，编制了《上海市房地产市场预警预报指标体系》 （以下简称预警预报指标体系） 一、编制方法：随着上海房地产市场的培育发展，已积累和收集了十多年的市场统计数据，各数据间内在关联性已初现，预警预报指标体系就是通过对源于市场的数百个统计项目，筛选出市场敏感度高、关联性强，或即时性好，或前瞻性明显等 10 余个项目或项目组合根据其以往近十年运行的轨迹或项目数据组合之间的比例关系，建立五级量化指标的数值范围，分别显示市场的“异常↓” 、 “基本正常↓” 、 “正常运行” 、 “基本正常↑”和“异常↑”等五种状况现阶段通过每半年或一年的市场数据读入（随着房地产业信息化程度的提高，逐步过渡到现势性较好的决策信息系统） ，根据指标数据在指标体系中的分布区间和集中度，可反映市场运行的基本状况，通过对其中前瞻性较好的指标数据研判，可预测下一阶段的市场趋势；而对其中即时性较好指标数据判读，可对当前的市场特点作出评价；对个别离散性指标数据的分析，可提示宏观调控的切入点。

从而为房地产企业的市场运作，消费者的投资与消费，政府部门宏观调控的方向、重点和力度，提供参考和依据二、设计原则：1、全面性项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段，而要覆盖整个开发经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的各个环节数量、数值与价格、金额并重2、简捷性项目的选择既要全面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出，像“傻瓜”照相机一样便于操作应用3、敏感度高有些项目可能很重要，但敏感度不高的就不列入比如房价收入比房价高在转轨期是永恒的话题，市场低迷时，说房价收入比过高；市场繁荣了，仍说房价过高要弄清房价收入比中的房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价；货币的、名义的工资占实际收入比重较低是我国的现状4、可操作性指标数据要有可靠和及时的来源，否则只有理论分析的意义而不能实际运用，目前所用年度的宏观经济数据均源自上海市统计部门，有关部门未能提供或年中数据线性较差时，可采用上海市房地产交易登记和房地产市场管理信息系统数据5、区域性我国地域辽阔，各地经济社会和市场发展的差异较大，全国用一个指标体系很难覆盖，故指标项目可能具有通用性，但指标数据的取值是根据上海市的经济发展和市场现状设计，比如上海市房地产市场的现状：存量房地产的买卖交易量已与新房销售量平分秋色，还将继续超越；增量加存量的买卖交易量（换手率）已超过房屋总存量的 10％；商品房的销售金额已超过房地产开发投资额。

6、时效性房地产市场预警预报指标体系的设计，国内外已有的理论研究和实践经验较难寻找本研究报告提出的方案，有待逐步完善预报预警指标体系的设计以 2002 年度市场数据为基期，适用年限是 2003 年至 2010 年，根据实践检验，个别指标会微调三、指标说明：房地产市场预警预报指标分为市场即期指标、市场预期指标和价格贷款指标三部分通常情况下，市场即期指标和市场预期指标配合房地产价格和贷款指标分别预报和预测房地产市场运行情况第一、市场预期指标1、房地产开发投资额增幅：现阶段，适度的投资有利于拉动经济的增长，但如果房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如无需求匹配，导致供过于求　　　　　（亿元）2、房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例：此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资一般占 20％－25％近年来，上海房地产业所占比重逐步提高，这是我国现阶段经济发展和房地产业作为先导性行业特征所决定的但随着经济的发展和大规模旧区改造速度的递减，房地产开发投资额所占比重会逐步回落3、新增土地可建面积与新建商品房开工面积之比：此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标。

当比值大于 1 时，提示开发商手中待开发土地数量增加随着本市土地供应机制逐步规范和完善，该比值的大小既反映了房地产开发企业对市场、地价和利率发展走势的预期，又反映政府管理部门调控市场的政策效果万平方米）4、商品房新开工面积占施工面积的比例：前瞻性指标，新开工面积，反映 1～2 年后预售供应量和 2～3 年后现房供应量而其占施工面积的比例高低，又反映了当前市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（万平方米）5、商品房施工面积与商品房竣工面积的倍数比：重要的前瞻性指标，根据本市在建项目的实际情况，施工面积通常为竣工面积的 3.5±0.5 倍，故施工面积反映了 1～2 年后现房供应量，其值小于 3.0 倍，会出现供应短缺，大于 4.0 倍，未来供应量将会放大万平方米）　　第二、市场即期指标6、商品房销售额与开发投资额之比：此项指标是反映房地产投入与产出的效益指标，比值小于 1 时，既反映该城市房地产开发的总体效率不高，也表明空置量可能过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、竣工面积。

亿元）7、商品房预售面积与批准预售面积之比：即期消费指标反映当前商品房预售情况，在一般情况下该指标不应大于 1，只有在前一、两年小于 1 时，才会因市场好转而出现大于 1 的情况该指标合理值域 0.8～1.2，小于 1 表明供大于求，商品房价格趋缓，大于 1 表明实际预售量大于当年批准上市量，市场可能会出现供应短缺，商品房价格将上扬万平方米）8、商品房销售面积与竣工面积之比：此项指标为统计局公布指标，表示现房供求是否平衡，其中商品房销售面积包括批准销售前的已预售面积和该项目竣工后当年的现售面积，通常不能与竣工面积直接划等号，比如地下室计入竣工面积但有时不作为销售面积，因而后者略小于前者万平方米）9、住房买卖面积与社会住房总量之比反映住房买卖（新增住房销售加存量住房买卖）状况的即期指标，即业内通常所述的“换手率” 其比值既反映二三级市场的活跃程度和流通频率，又在一定程度上反映市场的成熟度根据发达国家的统计资料，该指标通常为 15％左右（美国房地产市场的挽手率约为 17％～18％） ，值域的选择要考虑上海房地产市场尚处于培育发展期和现阶段旧区改造力度较大两方面的因素 （万平方米）10、新建商品住宅空置率：反映新房供应和需求匹配状况的指标（国内尚无统一的计算口径，本项目指标是参照国内某课题研究成果设立，建设部房地产业司领导曾经引用过，本项目指标可与住房空置率指标比较权衡后择其一） 。

新建商品住宅空置率一般应保持在 10—15％为宜，空置率过高过低既表示市场的过冷过热，又将引发商品房价格的波动 （万平方米）（注：最能反映住房空置情况的指标应该是全社会的住房空置率，但现行的空置量统计，只有新建商品房，没有存量（二手）房，对于上海新建商品房和存量（二手）房的买卖交易量各占半壁江山的现状，空置量统计的准确性会大打折扣房地产市场越成熟，采用新建商品住宅空置率这一指标就越不能反映市场供求的整体状况参照香港特区住房空置率的统计口径，全社会住房空置率应为年底空置量（即当年上市供应量-当年市场吸纳量+上年空置量）占当年底住房总存量的比例香港在上世纪七十年代至九十年代的近二十年内，空置率在 2.04％～5.72％范围内波动但采用本指标的前提是要比较准确地掌握存量房空置量的统计方法和手段，目前尚有困难，我们计划在条件具备时用这一指标来替代新建商品住宅空置率指标 ）第三、市场价格与贷款指标11、商品住宅预售指数增幅与 GDP 增长率之比：房地产价格是房地产市场的核心问题，定量界定房价上涨的正常区间，是建立预警预报指标体系的主要目的之一本研究报告将实质利率值作为房价涨幅的下限（实质利率＝名义利率-通胀率） ，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，我们将商品住宅预售指数增幅与 GDP 增幅之比值作为上限，根据日本、香港、新加坡房地产市场的运行轨迹，并结合本市 GDP 两位数增长的实际情况，当比值大于 1.8 时，应当预警。

通常情况下，房价的涨幅应与 GDP 的增幅或收入的增幅相接近12、存量住房买卖价格指数增幅：存量住房买卖价格指数的计算借用同质价格法，就是用数理统计的方法，把不同质的房地产商品转化为理论上的同质商品，并进行价格指数的计算，得到的价格指数，能比较真实地反映除了品质以外，纯粹由于外部综合因素（或称市场综合因素）等导致的价格变化情况计算基期定为 2000 年 12 月底，基期指数为 1000 点计算价格增幅应考虑利率和通胀率的影响，设 n 为实质利率，则 n＝名义利率-通胀率，指标数据取 n+（ 0～10） 13、个人购房信贷比：该指标是当年新增个人住房贷款占个人购房金额的比例这一指标一方面反映了个人购房现时支付能力，另一方面也表示在一定政策条件下，个人对预期收入水平增加和未来房地产市场发展的信心，根据目前的市场情况一般取值为 0.4-0.7，过低表示市场信心不足，过高表示市场过热，银行风险随之加大亿元）14、房地产开发企业贷款余额占全社会企业贷款余额的比例：该指标是指房地产开发企业贷款余额占企业贷款余额的比例，是银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场发展的信心由于受目前金融政策的限制，银行对房地产企业的贷款多属于短期贷款，而对其他企业除了短期贷款外，还有中期流动贷款和中长期贷款。

因此现阶段该比例应控制在 10％～13％左右为宜；过高表示银行资金集中投向房地产市场，一方面会影响宏观经济的协调发展，另一方面也会过度激发房地产企业开发热情，盲目扩大开发规模；反之会压缩市场规模，减少上市供应量亿元）（注：对于房地产市场敏感度较高的指标还有市场租值增幅，即运用收益还原法，假设住房在指定日期出租或空置时，估计可得到的全年租值如果增幅过大，反映房价或利率上升较快，但由于目前本市并没有这方面的统计资料，立即建立这个指标尚有困难，因此考虑待条件成熟后再予纳入 ）四、上海市房地产预警预报指标体系和判读方式设计预警预报指标体系方案时，曾设想过两种方案，一种是设三级量化指标，即“正常” 、 “过热” 、“过冷” ，另一种是五级量化指标，为增加预报预测的空间，课题组最终确定五级量化指标另外，在方案设计时，也曾考虑给量化指标设定“权重” ，但目前较准论证各指标对市场的敏感度和指标与指标之间的关联度大小，权重的数值确定尚不具备条件课题组根据 2002 年前各年度市场运行数据为基础，设定适用于 2003 年至 2010 年的数值量化标准（见表） 本课题指标的判读方式，是将报告年度（或半年度）的市场实际数据填入指标体季表格，根据各项指标数据在指标体系中的分布区间，反映市场运行的基本状况以及市场运行中存在的应予关注的问题。

由于近十年来本市房地产市场有一个经济体制逐步转轨的过程，房地产市场政策也是逐步开放的，1998 年前的数据受政策因素影响离散性较大，1998 年以来的历年数据基本反映了市场的走势，因此可以引用近五年来的市场数据，分年度进行验证。