《杭州房地产市场风险测评报告(5月)》

1、2012年5月房地产市场风险测评月报 中国指数研究院 数据信息中心中国房地产指数系统电 话： 010-59306983；59306946查看往期全文：http：/2012年5月杭州房地产市场分析与预测5月杭州住宅成交面积超80万方，刷新2011年1月调控后新高【本月导读】 5月住宅成交6382套，刷新2011年1月调控后的新高 2012年3月份以来，受供应持续增长和开发商以价换量策略的共同影响，杭州市商品住宅市场成交热度持续攀升。5月，杭州市共成交住宅6382套/82.32万平方米，环比分别上涨7.46%和29%，同比涨幅分别高达72.67%和117.61%，刷新2011年1月调控后的新高。 住宅价格指数继续下跌，同比跌幅有所缩小 杭州住宅价格指数继续下跌，5月指数为1900点，环比减少18个点，跌幅为0.94%，环比跌幅较上月加大0.73个百分点；同比下降59个点，降幅为3.01%，同比降幅收敛0.02个百分点。 5月住宅库存微幅增长，但出清周期仍回落至16个月 截至2012年5月底，杭州市（含萧山和余杭）可售房源增长至702.9万平方米，环比微涨0.17%。按照前6个月平均消化速度

2、为44万平方米/月，5月杭州住宅出清周期回落至16个月，比4月（21个月）缩减5个月。 5月住宅供应量近70万平方米，创历年同期最高水平 5月杭城共计有33个住宅项目领取39张预售证，新批售商品住宅6188套/69.39万平方米，环比分别上涨11.64%和16.56%。与往年同期相比，本月新增供应为09年以来的同期最高水平。自3月份以来，杭州住宅的新增供应量已经连续三个月超过50万平方米。 5月杭州宅地市场零成交 由于4-5月杭州市无新增住宅用地上市，5月楼市成交量的不断升温与土地市场的冷淡态势形成鲜明对比，本月无一住宅用地成交。1-5月，杭州市仅出让宅地2宗/6.68万平方米，出让金仅为12.24亿元，市场成交极为寡淡。1、2012年5月杭州房地产市场运行现状1.1当前市场的成交及价格情况5月住宅成交6382套，刷新2011年1月调控后的新高 2012年3月份以来，受供应持续增长和开发商以价换量策略的共同影响，杭州市商品住宅市场成交热度持续攀升。5月，杭州市共成交住宅6382套/82.32万平方米，环比分别上涨7.46%和29%，同比涨幅分别高达72.67%和117.61%，刷新20

3、11年1月调控后的新高。其中，主城区商品住宅共成交3435套，环比则下降2.47%，同比上涨79.65%；由于改善型需求产品有所增多，成交面积则有所上涨，高达45.71万平方米，涨幅高达21%。5月杭州楼市的高位增长，一方面原因在于5月供应量的走高在一定程度上加大了购房者的选择面，从而吸引了大批购房者入市。另一方面，部分热销楼盘的低价策略对购房者的吸引力颇大，销售可观。此外，政策微调尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业者的影响也比较明显。图1：2011-2012年5月杭州商品住宅成交情况（备注：以上数据统计范围从8月开始不含保障性住房、经济适用房）数据来源：CREIS中指数据、住宅价格指数继续下跌，同比跌幅有所缩小 杭州住宅价格指数继续下跌，5月指数为1900点，环比减少18个点，跌幅为0.94%，环比跌幅较上月加大0.73个百分点；同比下降59个点，降幅为3.01%，同比降幅收敛0.02个百分点。2012年5月，从本月监测的263个住宅样本来看，223个项目对外报价维持不变，占比84.79%，较上月略有减小；对外报价环比上涨的项目8个，其中6个项目的涨幅在3%以内，上涨的项目基本为前

4、期低开的刚需楼盘的价格微调；对外报价环比下调的项目32个，其中8个项目跌幅超过10%。5月，开发企业推盘力度继续保持在较高水平，尽管少数项目在成交量回升后取消折扣或提高报价，但多数面向首次置业的中低价位楼盘仍保持低价入市策略，杭州房价总体仍维持稳中有降的趋势。图2：2010年5月-2012年5月杭州住宅价格指数走势数据来源：中国房地产指数系统1.2当前市场的销售速度和去化周期5月住宅库存微幅增长，但出清周期仍回落至16个月 5月，受供应高峰的影响，杭州住宅市场存量有所反弹，截至2012年5月底，杭州市（含萧山和余杭）可售房源增长至702.9万平方米，环比微涨0.17%。但由于平均去化速度持续加快，本月住宅出清周期则继续缩减。按照前6个月平均消化速度为44万平方米/月，5月杭州住宅出清周期回落至16个月，比4月（21个月）缩减5个月。图3：2010年5月-2012年5月杭州市场销售速度、出清周期数据来源：CREIS中指数据、5月销供比持续上涨至1.19 2012年5月，杭州商品住宅市场成交面积增长速度略大于当月供应面积，导致销供比继续上涨至1.19，比4月增加0.12，这是本年内继4月之

5、后销供比第二次升至1以上。从近三年情况来看，当月供需比基本上处于历史较高水平，其中2010年为0.43，2011年为0.37。图4：2010年5月-2012年5月杭州商品住宅销供比走势图（备注：以上数据统计范围从8月开始不含保障性住房、经济适用房） 数据来源：CREIS中指数据、1.3当前商品住宅细分市场的供需特点5月余杭、江干和萧山三区成交居前三 5月杭州住宅市场成交主力区域依旧为余杭区和江干区，成交面积均在15万平方米以上。其中，余杭区成交面积高达26.81万平方米，环比涨幅达35.06%，占比32.57%，略有扩大，理想四维理想家园、亿丰蔚蓝郡、金都夏宫等是区域成交的贡献主力；江干区紧随其后，共成交15.56万平米，环比则略有下降。萧山区位居第三，共成交9.8万平方米，环比涨幅近6成。从各区域成交走势来看，除下城区和江干区成交出现下滑之外，其余区域成交均呈增长态势。图5：2012年5月杭州商品住宅成交各区域分布情况数据来源：CREIS中指数据 1.4当前热销项目1.4.1住宅销售套数排行榜5月销售套数TOP10中，江干区3大楼盘占据前三之席 2012年5月，杭州销售套数TOP10

6、项目共成交2451套，环比下降20.06%，占本月住宅成交总套数的38.4%，较上月继续缩小，随着项目降价范围的扩大，市场集中度开始下降。从TOP10区域结构来看，江干区是本月杭州十大区域中最大的赢家，有4个项目入榜，其中成交前三楼盘均来自该区域，分别为中豪四季公馆、昆仑天籁和原筑壹号。5月5日，中豪四季公馆加推二期4号楼和15号楼238套房源，加上前期1号楼剩余房源价格也做了相应调整，共计300套左右房源低价入市，当天房源全部售罄；继5月5日降价热销之后，5月8日项目又加推了150套房子，同样全部售罄。项目直降4000元/平方米的价格，让丁桥回归到2009年的价格水平，直击江干底价，刷新了主城区的价格标准，获得了刚需购房者的认同，在杭州掀起了一阵抢房热潮。本月项目销售成绩高达363套/3.57万平方米，成功卫冕5月销售套数排行榜冠军。位列第二位的是四季公馆的“邻居楼盘”昆仑天籁，本月热销335套/3.41万平方米，项目取得如此亮眼成绩主要归功于大幅降价促销。在4月连夜开盘、快速售罄后，昆仑天籁于5月20日加推2号楼153套房源，折后均价9500元/平方米，据悉当天去化率接近100%。

7、排名前三的原筑壹号位于城东新城板块，4月29日，项目推出酒店式公寓原筑喜悦，以起价60万元/套，均价8500元/平方米的价格掀起了“五一小长假”的首波火热行情。继4月29日热销九成后，项目于5月13日再度以均价8650元/平方米推出毛坯房75号楼，两小时劲销200余套，再现“日光”行情。本月，项目共成交328套。总的来看，在本月销售套数前十项目中，除了位于西湖区的金地自在城以及位于良渚的亿丰蔚蓝郡不是新开盘的楼盘之外，其他楼盘都是新盘入市，或者老盘续推房源。此外，TOP10项目中有7席价格在10000元/平方米以下，刚需项目持续热销。除刚需产品之外，部分改善型需求产品也开始受热捧，如位居排行榜第九位的顺发旺角城，主力户型即为147平方米、182平方米两种大户型房源，自5月18日开盘不足半个月即获得了178套的亮眼销售成绩。表1：2012年5月杭州商品住宅销售套数排行榜排名项目名称区县销售套数（套）销售面积(m2)项目报价(￥/m2)1中豪四季公馆江干3633567990212昆仑天籁江干3353410685793原筑壹号江干3282518599894金地自在城西湖27126907157

8、215金都夏宫余杭2141570983266亿丰蔚蓝郡余杭2072098786547宋都东郡国际下沙1941707689528滨江金色黎明江干18821571159209顺发旺角城萧山178244921497910理想四维理想家园余杭173271668431以上数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（含40年及50年产权的住宅项目）（注：由于透明售房网无项目均价公示，本报告中项目报价为询盘价格）数据来源：CREIS中指数据、1.4.2住宅销售面积排行榜TOP10项目成交总面积环比下降2成 2012年5月，住宅销售面积TOP10项目成交面积共计25.57万平方米，环比下降20.76%。其中，同属丁桥板块的中豪四季公馆和昆仑天籁销售面积分别高达3.57万平方米和3.41万平方米，分别夺得5月杭城住宅销售面积冠亚军；余杭区的理想四维理想家园以2.72万平方米的销售面积夺得第三位。表2：2012年5月杭州商品住宅销售面积排行榜排名项目名称区县销售面积(m2)销售套数(套)项目报价(￥/m2)1中豪四季公馆江干3567936390212昆仑天籁江干3410633585793理想四维理想家园余杭2716617384314金地自在城西湖26907271157215原筑壹号江干2518532899896顺发旺角城萧山24492178149797滨江金色黎明江干21571188159208开元广场萧山21426168148159亿丰蔚蓝郡余杭20987207865410龙湖滟澜山下沙1820713316359以上数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（含40年及50年产权的住宅项目）（注：由于透明售房网无项目均价公示，本报告中项目报价为询盘价格）数据来源：CREIS中指数据、1.5商业、写字楼市场5月商业市场供应、成交量双双大幅上涨 5月，杭州市主城区（不含余杭、萧山）商业市场共上市3.67万平方米，环比上涨61.36%，同比增长15.5倍；成交方面，本月商业市场共成交3.34万平方米，环比增长71.99%，同比增长66.03%。整体来看，今年以来杭州商业市场无论是供应还是成交方面均明显好于去年同期。图6：2010年5月-2012年5月杭州主城区

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