2015年重庆华融广场商业考察报告52页

1、重庆城市商业考察重庆华融广场,目录,2,城市概况 城市商圈 竞品项目 品牌及消费者 总结,城市概况,3,1.1 城市基本情况 1.2 城市发展规划,重庆,4,城市概况：重庆两江通衢，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游的商贸 中心。初步建立起联动长江、辐射西南，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。 城市等级：重庆在大悦城城市布局范围内，属于发达内陆二线城市。 常住人口基数：重庆常住人口超约2991万,符合大悦城城市选址标准。,1.1城市基本情况,5,西部地区唯一的直辖市 中西部的枢纽与核心 总面积8.24万平方公里，辖38个区县常住人口2991.4万人，城镇化率59.6%； 主城区面积650平方公里，常住人口818.98万人。,重庆中心城区主要包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、渝北区、巴南区、北碚区等，其中市政府位于渝中区。,可支配收入（元）,重庆市是我国四大直辖市之一，也是面积最大，人口最多的直辖市。,1.1城市基本情况经济发展情况,重庆市经济水平赶超成都，全国第六，西部第一。,重庆GDP总量,重庆社会零售消费品总额,数据来源：各城市统计局、各主要城市的20

2、14年国民经济与社会发展统计公报,第三产业快速增长期 金融：建设长江上游金融中心 贸易服务：构建渝新欧铁路口岸经济和保税区贸易平台,1.1城市基本情况产业格局,重庆市第三产业快速增长，2014年第三产业占比首超第二产业占比。,重庆市产业格局：重庆已形成了先进制造业与现代服务业双轮驱动格局，渝新欧铁路口岸经济和保税区贸易平台等第三产业迎来快速增长期。,“三二一” 发展格局,第二产业结构优化 电子制造业、汽车产业两大支柱产业全面发力,第一产业转型升级 农业由传统的“粮猪”二元结构转向“粮猪菜家禽”四大基础产业和特色效益农业共同发展,重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市，西南地区综合交通枢纽。,1.1城市基本情况外部交通情况,8,“一江两翼三洋”国际贸易大通道骨架基本形成。 基本实现“4小时重庆”,“8小时周边”,果园港：全国最大内河港，年货物吞吐量突破1.7亿吨,江北机场：全国第八大机场，2014年2926万人次，198 条国内航线，34条国际航线。,1.1城市基本情况内部交通情况,9,重庆城市交通主要由公路交通、轨道交通、索道交通、水路交通等方式组成。,重庆主城区

3、公路交通情况“一小时内环”,重庆轨道交通运营或在建4条线路，规划中6条线路。,1.2城市发展规划,10,“市域-一小时经济圈-都市区-主城区-中心城区”五级空间层次,一圈两翼： 以主城区为核心的一小时经济圈（覆盖重庆一半以上人口），和东北、东南两翼。 一个中心，六个副城： 中心城区：强化解放碑地区商贸功能，突出江北城地区商务功能，完善弹子石滨江地区的配套服务功能。 六个副城：沙坪坝、南坪、杨家坪、观音桥新牌坊、西永、茶园城市副中心，承担部分市级公共服务功能。,一小时经济圈,东北翼,东南翼,中心城区,城市商业发展,11,2.1城市商业发展 2.2城市商圈分析,2.1 商业市场分析发展历程及现状,重庆零售商业市场起步较晚，发展潜力巨大，且商业以中端及中高端为主。,2003年之前,2004-2006,2007-2011,2012-2014,2015年之后,2.2城市商圈分析主要传统商圈,13,写字楼主要分布区域 写字楼供应主要集中于江北嘴、解放碑和龙华桥等热点区域,五大商圈 重庆传统商圈主要有解放碑商圈、观音桥商圈、杨家坪商圈、南坪商圈、沙坪坝商圈,2.2城市商圈分析全市商圈布局,14,重庆

4、零售商业逐渐出现“去中心化”，由传统的五大商圈转向各区域多中心发展，呈现出更多的新兴商圈。,传统商圈 解放碑商圈 国家级 观音桥商圈 城市级 沙坪坝商圈 区域级 南坪商圈 区域级 杨家坪商圈 区域级 新兴商圈 江北嘴商圈 国家级 弹子石商圈 茶园商圈 大坪/化龙桥商圈 西永-大学城商圈 巴南商圈 新牌坊商圈 照母山商圈,2.2城市商圈分析解放碑商圈,15,解放碑商圈：重庆最早的商圈，是整个重庆的商业中心，能够有效的吸引远端客流。首层租金460-1400（元/平/月）,王府井百货,大都会广场,重庆百货,时代广场,经营面积：4.7万 定位：时尚百货,经营面积：2.6万 定位：现代百货,经营面积：6万 定位： Shopping Mall,经营面积：5万 定位： Shopping Mall,王府井百货,2.2城市商圈分析解放碑商圈,16,区位：渝中区，是重庆最早的商圈，商业密集度高，区内商业建筑容积率高; 交通：多条公交线路经过；从江北和南岸通往渝中半岛，乘坐嘉陵江索道和长江索道只需要十分钟。轨道交通一、二号线亦经过此地。 客群：重庆高端消费区，消费客群主要为中高档消费者，企业管理人员、公司白

5、领，时尚人士居多。 辐射范围：巨大，经营商品以中高档为主，集中了休闲娱乐、百货、购物中心、金融、超市等多种业态，为目前西南区最大的商业核心区。,2.2城市商圈分析解放碑商圈swot 分析,17,S,W,O,T,优势：人流量大；规模效应和市场认知度高。,劣势：交通拥堵；发展饱和；缺乏创新。,机会：最强商圈，具有马太效应；天然的重庆中心位置。,威胁：周边商业崛起；自身同质竞争严重,2.2城市商圈分析观音桥商圈,18,观音桥商圈：2014年成为年销售额两千亿级别的商圈。作为江北商业核心，实现了由百货到购物中心的商业升级，租金水平接近解放碑商圈。商圈发展较为成熟。,北城天街,阳光世纪,茂业天地,新世界百货,茂业天地,阳光世纪,龙湖北城天街,经营面积：14万 定位： Shopping Mall,经营面积：8万 定位：时尚百货Shopping Mall,经营面积：8万 定位： Shopping Mall,经营面积：4万 定位：中高档百货,新世界百货,2.2城市商圈分析观音桥商圈,19,区位：江北核心区域，消费水平相对解放碑商圈较低; 交通：公交车可达城市个主要区域，有很多公交线路经过；到解放碑20

6、分钟车程，沙坪坝、南坪30分钟车程。轨道交通亦经过此地。 业态：商圈由嘉陵公园、观音桥广场、观音桥步行街构成，集公园、广场、步行街三大功能于一体，使商业与景观实现有机的结合，成为融生态观赏、游览、购物、休闲、娱乐为一体的大型生态商圈。 辐射范围：主要辐射江北区及渝北、北部新区的消费者，辐射200余万消费人群，业态主要以服装类为主，其次是家电、餐饮、精品、百货、娱乐类。,2.2城市商圈分析观音桥商圈swot 分析,20,S,W,O,T,优势：辐射人口多；随高档楼盘开发，富人聚居。,劣势：新兴地区发展迅速；各大商圈竞争激烈。,机会：北部新区快速兴起；相关配套设施建设迅速。,威胁：新兴地区发展迅速；各大商圈竞争激烈。,2.2城市商圈分析南坪商圈,21,万达广场,百联上海城,盛汇广场,协信星光时代广场,商业体量：14万 定位：Shopping Mall,商业体量：13.6万 定位： Shopping Mall,商业体量：10万 定位： Shopping Mall,商业体量：6.2万 定位： Shopping Mall,盛汇广场,上海城,万达广场,时代广场,观音桥商圈：客流主要来自于区域内，商业

7、布局较为分散，缺乏对远端客流吸引力，日均客流量20万左右。租金普遍在300元/月以下。商业水平混杂，以中低档为主。商圈仍有较大的发展空间。,2.2城市商圈分析南坪商圈,22,区位：商圈位于重庆南岸区，是整个南岸的核心，占南岸区社会消费品零售总额70%以上; 商圈核心：万达广场作为整个商圈的核心，作为真正意义上的包含多种业态的城市综合体，自开业以来就使得重庆南坪商圈提档升级，成为南岸的中心。 业态：商圈以步行街为中心，北至帝景MALL，南至南岸区政府，西至经开发，东至响水路 辐射范围：主要辐射区内消费者，消费水平较低、多以大众消费群体为主，以就近消费、家庭型消费为主。,2.2城市商圈分析南坪商圈swot 分析,23,S,W,O,T,优势：区位条件优越；劳动力资源丰富。,劣势：发展较晚；知名度较低。,机会：政府大力支持；,威胁：其他商圈发展程度更高，吸引本地消费者外流。,2.2城市商圈分析沙坪坝商圈,24,凯德广场,王府井百货,新世纪百货,新纪元广场,重庆师范大学,重庆大学,沙坪坝火车站,王府井百货,新纪元广场,新世纪百货,凯德广场,沙坪坝商圈：地处科教文化区，交通条件优越：临近地铁站、火

8、车站、公交枢纽。目前处于急速扩张之中，面积将扩充4倍。 临近高校提供稳定的客流，有较好的发展潜力,经营面积：4.2万 定位： Shopping Mall,经营面积：2万 定位： Shopping Mall,经营面积：16万 定位： Shopping Mall,经营面积：3.9万 定位： 时尚百货,2.2城市商圈分析沙坪坝商圈,25,区位：沙坪坝是重庆重要的交通枢纽，火车站位于此地。是西南地区人流、物流、信息流要道。 交通：有成渝环线高速公路、内环快速路、绕城高速公路。到重庆江北机场仅需半小时。 未来发展：商圈以三峡广场至绿色文化艺术广场为主，辅以南开步行街。并且随着铁路上盖工程的进行，正在急速扩容中。 辐射范围：主要辐射区内消费者，但发展潜力巨大，其紧邻大学城的优势也是其他商圈无法替代的，升级潜力巨大。,2.2城市商圈分析沙坪坝商圈swot 分析,26,S,W,O,T,优势：紧邻高校；人口密集。,劣势：距其他商圈较远；交通情况欠佳。,机会：将扩容4倍，火车站加盖工程将极大提升商圈交通；截留高铁带来的经济效益；政府大力支持。,威胁：其他商圈发展程度更高，吸引本地消费者外流。,2.2城市商

9、圈分析杨家坪商圈,27,大洋百货,龙湖西城天街,华润万象城,大洋百货,杨家坪商圈：日均人流量30万人次以上。多层次、多类别、多特色的商业格局基本形成。去年开业的万象城也是目前为止最大的万象城。,经营面积：8万 定位： Shopping Mall,经营面积：4.2万 定位： 日常百货,商业体量：35万 可租赁面积：13万 定位： Shopping Mall 品牌：300余个，100个以上首次入渝。 开业日期：2014年9月19日,龙湖西城天街,万象城内景,华润万象城,2.2城市商圈分析杨家坪商圈,28,区位：杨家坪商圈位于工业老区九龙坡区，是九龙坡区的核心，其优势得天独厚; 主要项目：华润万象城去年开业，是中国商业链顶级综合体项目。定位为“重庆新商业旗舰与时尚地标。” 四至：商圈位于杨家坪中心地带，北至九九商场，南至鹤兴路，西至兴盛路，东至建设一小运动场。 辐射范围：主要辐射区内消费者，以中端和低端消费者为主。业态以娱乐、餐饮、零售为主。娱乐业态因规模小环境差而经营情况欠佳。,2.2城市商圈分析杨家坪商圈swot 分析,29,S,W,O,T,优势：第二产业发达；区域人口多。,劣势：交通拥堵；离城市中心较远。,机会：发展潜力大，商业空白点多；华润进驻，带动商业升级。,威胁：发展程度为五大商圈最低，导致招商、竞争压力大。,竞品项目,30,3.1重庆市标杆商业项目 3.2 项目竞品 3.3 项目竞品,3.1 重庆市标杆商业项目,31,重庆市标杆商业项目集中于传统商圈，其中龙湖时代天街、万象城和南坪万达广场均为70万方以上大型综合体，可作为本项目重点标杆商业综合体对标项目。,3.2标杆综合体龙湖时代天街,32,龙湖时代天街是百万方的城市核心综合体，商业体量近60万。项目规划“两条商业街”、“三大Shopping mall”、“八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、商务楼宇、SOHO空间、豪华

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