2016年深圳卓悦汇及中洲π开业案例分享与借鉴84页

1、,卓悦汇&中洲 开业案例分享与借鉴,SUMMARY REPORT,CONTENT,5,1,2,4,3,项目概况,商业设计,业态/品牌,营销活动,经营分析,总结与借鉴,6,1,基本信息 所在商圈 项目定位,项目概况,1,项目概况,基本信息 所在商圈 项目定位,项目概况,基本信息 所在商圈 项目定位,梅林未来商务体量大，家庭消费强，综合性商业空白,CBD北拓梅林，规划200万的商业用地 深圳最大的公务员聚居地，辐射101个社区，房屋均价7万元/ 所在地卓越城15万商务体量 目前仅有家乐福、梅林天虹、新世界百货三个社区商业体,商圈分析,交通概况,区域内日流动人口超150万人 “五纵三横”的路网 地铁4号上梅林站、9号线（10月底通车） 附近有4个公交站，20余条公交线路途径,周边道路拥堵，行车较缓慢，地铁便利,佐邻虹湾中心 预计下半年开业 建面7万,2.5km,1,宝安新安未来消费持续上涨，旧住宅与工业园多，商业发达,项目概况,基本信息 所在商圈 项目定位,城市更新中，“高、特、新”三大核心产业板块 中部片区有11个社区，占了全街道社区50%，房屋均价4万元/ 产业园众多，两公里内有六个以上

2、的工业园 目前有海雅缤纷城、海雅百货、天虹、宝立方及正在建的中粮大悦城,商圈分析,交通概况,周边道路高峰期拥堵，地铁便利，公交可达区域范围校窄,1,城市主干道创业二路、前进一路 地铁5号灵芝站、12号线（规划中） 公交路线基本为关内路线,项目概况,基本信息 所在商圈 项目定位,1,整体定位：社区型购物中心 客群定位：中低档次，家庭和学生、打工一族,卓悦汇,整体定位：梅林首家大型多元化一站式购物中心 客群定位：中等档次，家庭和商务人士,中洲,两种不同定位从何体现？,商业设计,业态/品牌,营销活动,经营分析,2,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 玻璃幕墙及大理石相结合的装饰材质 L1层被市政规划的两车道路分割成南北两区 中康路与梅林路交汇处有滚动型字幕LED，LED广告位晚上未使用,建筑主体,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 广场由两块草地组成 各式各样emoji表情的气球，驻足许多人拍照 复古式长条形汽车停靠路边作主题静态展示,外广场,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 面积

3、约300400 设计水帘幕墙 开业期间在此举办“未来仓”创客市集 水帘幕墙正对餐饮商铺，并且提供外摆,B1下沉式广场,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 流线型玻璃穹顶贯穿卓悦汇的整条客流主动线 晚上通过灯光照射变幻出七彩的穹顶,穹顶,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2,天花采用点式及流线型灯光相结合的布置形式 地面是米色大理石地砖 整体色调以简约为主,天花&地面,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 共4个中庭 左右2个中庭分别挂饰2个吊幔，中间两个挂饰巨型emoji主题展 各楼层平台采用重叠式设计,中庭,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 错落式的设计，增加了视野的可透达性 玻璃墙身贴有商场主题贴纸，扶梯平台有绿植装饰,扶手电梯,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 以emoji为设计原形的主题静态展示 所展示的模型预留了窗口或座位给顾客拍照留念，体现出轻松愉悦、玩“趣”满满的购物体验,静态展,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 流线型设计 导识内容包括有道路、地铁、业

4、态、功能区 优点：简洁、清晰明了 缺点：实际灯光效果较差，提示效果不明显,导识标识,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 分为楼层导购、缤纷美食、时尚购物、娱乐生活、活动、会员、停车、关于我们八项内容 各品牌信息更新齐全、停车反向寻车系统暂未启用,导购台,暂未使用,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 外立面设有大小不一的广告位 （共30个） LOGO柱高约2.6M，正反面展示内容不同 展示内容以餐饮为主,室外广告,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 扶梯口处的广告灯箱主要推广会员信息及品牌优惠活动 展架无统一规定,室内广告,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2,宣传信息为商户品牌指引及开业期间活动宣传 电梯门正对各楼层品牌信息标识墙 电梯内LED展示未上广告 图六为电梯内部装修风格，原木材质，搭配不规则曲线灯光,电梯间设计,商业设计,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 全场一个客服中心 配套：两名客服人员、台卡、花摆、两台苹果电脑、宣传物料等 便民措施：导购咨询、轮椅提供、雨伞借用、失物招领、针线提供、

5、婴儿车提供、行李寄存、投诉处理、广播寻人 、会员服务等 无ATM机,客服台-B1,既充分利用扶梯底设置储物柜，其外立面又可作为装饰,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 分类有男女厕，母婴室，残疾人&家庭厕所 采用原木材料，外面设有凳子等候区,洗手间,残疾人&家庭厕所,设有较低的洗手位，贴心设计,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 面积约为6070，内部装饰色彩鲜艳，布置温馨，宛如儿童游玩区 目前具体服务内容尚未明确,VIP室 L3,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, L5层为儿童服装类聚集区，设置儿童主题休息区，为家庭式消费者提供便利服务 整体风格从颜色、造型、灯饰上，作出了针对儿童的主题设计,休息区 L5,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 流线型的外立面，西班牙进口石材打造，给人以简约时尚质感 巨型LED屏长51米、高5米 但其布置高度较高，从人行道上观察视野不佳 白色人行天桥连接 mall和灵芝公园,建筑主体,商业设计,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施,2, 以叶子及蝴蝶为主题 包柱及洗手间通过

6、镂空及灯光展现出叶子主题 天花及各楼层平台则以蝴蝶为主题 观光梯采用蝴蝶型设计,整体装修,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施, 中规中矩，无明显特色 没有迎合它的主题做设计,导识设计,商业设计,2,建筑设计 装修美陈 平面设计 配套设施, 客服台位于扶梯下方，扶梯底部有灯光作装饰 过道墙壁布置有绿植，从感官上提升了顾客的购物体验，但不够精彩 直升梯内部以原木作装饰，比较温馨,其他设施,商业设计,2,商业设计篇总结,优势： 1.开业主题新颖鲜明，具有较强的记忆性。 2.注重提供给家庭消费者的服务，体验感好。 劣势： 1.导识标记显示的不明显性。 2.展架的不统一，降低了场内美观程度。,卓悦汇,优势： 1.外立面设计有特色，场内设计有主题。 劣势： 1.缺乏人性化设施，例如无租用充电宝设施、母婴室等。 2.设计主题不明显，没有从一连贯。 3.装修工程较多未完成，存在的安全隐患多。,中洲,色彩、活力有趣,简洁、中规中矩,3,业态/品牌,业态选择 业态配比 对比分析,业态/品牌,3,业态配比 业态选择 对比分析,总数量：188 开业店铺：182+ 开业率：98.0%,*以上数据由店铺数计算

7、所得,零售：餐饮：主力店+配套=5：4：1,业态/品牌,3,业态配比 业态选择 对比分析,餐饮选择,湘菜：何庭 山西菜：西贝莜面村 粤菜：圣丰城 客家菜：客语 江浙菜：外婆家 海南菜：润园四季 川菜：巴蜀风 云南菜：云海肴 法国餐：尼斯法餐 越南菜：越小品,潮汕菜：唐朝码头 新疆菜：驼铃印象 成都菜：蓉李记 泰国菜：泰鑫 韩国菜：火火韩国料理 日本菜：元气寿司 海鲜：八号水产 轻餐甜品：星巴克、哈根达斯、奈雪茶 快餐：麦当劳、肯德基、美颐美鲍汁排骨饭 比萨：乐凯撒、必胜客,品牌种类多、辨识度高、影响力大,业态/品牌,3,业态配比 业态选择 对比分析,楼层分布,B2（地铁层）：以主力店永辉超市为支撑、穿插大量的生活类零售小铺及餐饮店，如名创优品、IDI LIVE时尚生活馆、砂师弟、千味涮、面包新语等，形成良好的客流循环。,B1（地铁层）：以HM、拉夏贝尔主力店为主，配有其他时尚女装和饰品化妆品，如西遇、阿吉豆、美宝莲。利用地铁人流优势，在快时尚已形成的购物氛围下，带动饰品类化妆品的冲动消费。,铺位分割合理,永辉超市,HM,ulifestyle,下沉广场,下沉广场,业态/品牌,3,业态配比

8、 业态选择 对比分析,楼层分布,L1（定位层）：门口位置为UNIQLO、 Innisfree 、VJC、 FILA ，从这些零售品牌可明确得知卓悦汇定位中端，北面门面为星巴克、哈根达斯、东侧为尼斯法餐等，当在主入口，具备外摆功能，满足周边写字楼商务谈判的需求。,L2（过渡层）：二楼多设零售店，主动线上放置MG2、ochirly、map by Belle、Five Plus等精品女装，品牌相关性较强，集聚效应强。两头设置餐饮，合理促使人流的流动。,UNIQLO,Innisfree,VJC,FILA,哈根达斯,星巴克,尼斯法餐,UNIQLO,业态/品牌,3,业态配比 业态选择 对比分析,楼层分布,L3（儿童娱乐层）：星际传奇和奇乐儿占据该楼层主要区域，并有年轻零售品牌及各风味餐饮，商铺类型逐渐趋于面积消化型。,L4：整体配置为电影院与餐饮的搭配，二者之间的客流可实现有效的互补和共享。,奇乐儿,星际传奇,橙天嘉禾影城,业态/品牌,3,业态配比 业态选择 对比分析,楼层分布,L5：主要为童装服饰类零售和生活配套类，如贝贝乐、Kidsland、古德菲力健身，目的性消费较强；并有外婆家、润园四季人

9、气餐饮，促使人流往上引。,L6,L6：酒吧街，业态补充。目前正在招商，切合了其多元化一站式购物中心的定位，满足了梅林片区的需求。,业态/品牌,3,业态配比 业态选择 对比分析 主力店,卓悦汇 7家,壹方城 13家,业态选择涵盖范围更广、更全 卓悦汇：超市（1）、电影院（1）、快时尚（3）、儿童娱乐（2） 壹方城：超市（1）、电影院（1）、儿童娱乐（3） 餐饮（2）、生活配套（家居、书店、KTV、健身店等）,品牌角色 卓悦汇：优衣库、HM为主力店 壹方城：优衣库、HM为次主力店,品牌影响影响力更大、更广泛 卓悦汇：橙天嘉禾影城（1个IMAX厅） 壹方城：CGV（一个IMAX厅、一个4Dmax厅，共11个厅，位置2017个）,业态/品牌,3,业态配比 业态选择 对比分析 L1层,卓悦汇,壹方城,Innisfree UNIQLO CK jeans FILA VJC 哈根达斯 星巴克,B1,Emporio Armani Rainbow FR i.t MCM 万宝龙,业态/品牌,3,业态配比 业态选择 对比分析,*以上数据由店铺数计算所得,总数量：77 开业店铺：51 开业率：66.2%,零售：餐饮：主力店+配套=3：1：1,业态/品牌,3,业态配比 业态选择 对比分析,主力店选择,周边酒楼：万悦酒店、海雅宴会厅及传统酒家和街铺,周边影院：项目2公里内仅有三家影院，分别是宝立方的中影UL城市影院、海雅缤纷城的万达影院、新安影剧院的宝安环新影城 。,*以购物中心两公里范围内进行分析,周边商场：沃尔玛、天虹、华润万家、家乐福、

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