2012年济南城市及房地产研究关于

1、济南项目 初步市场研究,宏观环境,综述,竞态分析,房地产分析,城市分析,目录,温家宝：决不让调控出现反复,4月13日主持召开国务院常务会议，做出明确表态 巩固房地产市场调控成果 坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复 采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。,宏观环境-政策,国家统计局：一季度GDP增速8.1%，国民经济运行总体平稳,4月13日，国家统计局发布权威数据： 一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1% 从环比看，一季度国内生产总值增长1.8% 3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.6%,宏观环境-经济,金融环境的持续转好: 传央行已将部分金融机构存准率调降1个百分点,央行4月12日下发通知： 4月1日起对央行专项票据置换进展顺利的县域法人金融机构，给予1%的法定存款准备金率政策优惠，政策实施期为2012年4月1日-2013年3月31日 3月末，广义货币(M2)余额89.56万亿元，同比增长13.4%，增速比上年末回落0.2个百分点；狭义货币(M1)余额27.80万亿元，增长4.4%，回落3.5

2、个百分点,宏观环境-金融,一季度全国房产开发投资10927亿 同比增23.5%,全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5% 住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1% 东部地区开发投资6593亿元，同比增20.6% 中部地区开发投资2070亿元，同比增25.7% 西部地区开发投资2264亿元，同增长30.5% 房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1555亿元，增长2.5%，增速回落3.3个百分点。 东部包括北京、天津、山东、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、广东、海南11个省（市）；,宏观环境-房地产,房地产市场宏观数据趋好,上海易居房地产研究院的最新报告显示： 截至2012年3月底，10个典型城市新建商品住宅库存总量为5530万平方米，与去年同期相比增长31.86%，与上月相比下降0.88%。 库存总量同比涨幅持续收窄，环比持续3个月，预计库存已于去年12月触顶。 接下去，随着二季度推盘量增加，库存量变化可能还会有反复，但总体上库存量将趋于减少。

3、,4月11日，戴德梁行DTZ发布： 2012年第一季度高端住宅市场报告显示，一季度北京高端商品住宅价格大幅度反弹，环比上涨达15.26% ，达每平方米48560元 北京市近期出台的北京市2011-2015年国有建设用地供应计划相关，使得原本就占有优势地理位置的高端住宅项目资源更加稀缺，价格不降反升,宏观环境-房地产,宏观环境,综述,竞态分析,房地产分析,城市分析,济南,山东省会，国家批准的副省级城市和沿海开放城市。,济南已有2600多年的历史。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里 。 属辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市 2011年全年固定资产投资1934.3亿元，增长18.1%。三次产业投资比重为2.5：31.4：66.1 。 房地产投资稳定增长。2011年全年房地产开发投资527.2亿元，增长8.8%，其中住宅投资402.3亿元，增长10.4%；商业营业用房投资57.2亿元，增长0.7%。 2011年年末户籍总人口606.64万人，市区人口390万人。常住人口688.51万人。 全年城市居民人均可支配收入28892元,城市定位,中

4、心城空间结构为“一城两区（济南市规划局）,“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。发展方向：东拓、西进、南控、北跨、中疏 用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区。中心城规划用地范围由上版总体规划的526平方公里扩大到1022平方公里。 主城区人口规模控制在310万人，用地规模控制在290平方公里。 完善泉城路市级商业主中心，新建燕山、腊山两个市级商业副中心。在东部城区和西部城区建设唐冶、崮山两个地区级商业中心。 全面实现小康居住目标，人均住宅建筑面积达到39平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于23.5平方米，住宅建筑总面积将达到13000万平方米左右。,城市定位,天桥区位于市区北部经济，是济南市主要的工业区,天桥概况： 天桥区是济南市辖区之一，位于市区北部，以区内横跨津浦、胶济两铁路的“天桥”而得名。全区面积259平方公里，根据全国第六次人口普查，截止2010年底，全区常驻人口达到近70万人，其中有部分回族、满族、蒙古族等少数民族。 天桥区经济主导产业是工业，天桥区是近代民族工业的发祥地，也是曾经的工业密

5、集区。但目前天桥区的老工业区、破产企业很多，经济基础薄弱，历史欠账太大。 天桥区发展机遇 开展棚户区改造，小清河综合整治，全市北跨步伐的加快； 天桥区作出“重振工业雄风”的决定。倾力打造济南化工产业园区、药山科技园两大工业发展平台,城市定位,宏观环境,综述,竞态分析,房地产分析,城市分析,2011年的土地市场呈现量价齐升态势,土地市场 2011年，虽然商品房市场受调控遇冷，但济南土地市场较往年仍有较大幅度的升温。 供应量、成交量和土地价格同比均有一定幅度的上涨。 本年度土地供应和成交主要集中在高本年度土地供应和成交主要集中在高新区、唐冶区和西客站区域，中铁、重汽、鲁商、中建等国资开发商成为拿地主力,房地产市场-土地,2011年，济南市居住与商服用地供应面积538.51万平米，建筑面积1447.86万平米，同比分别增加15.6%和7.6%。2011年济南市土地供应计划为598.60万平米，实际供应仅为计划的90%。由于拆迁熟化等存在困难，土地供应未按计划足量供应,2008年-2011年济南市场土地供应,房地产市场-土地,多中心2011年东部依然位居土地供应量首位，供应面积同比增加40%，

6、北部区域在滨河新区规划和北部新城建设的利好时机，土地供应同比增102.4%，北大资源和山东高速等开发商入驻，将带动区域快速发展。南部和中部区域供应量最少。,2011年供地区域分布,房地产市场-土地,2011年，居住与商服用地成交105宗。成交土地面积520.62万平米，成交建面1398.51万平米，同比分别增加42%和35%。由于供应较大，下半年土地底价成交趋势，开发商趁机抄底拿地储备，双重原因推高土地成交。,房地产市场-土地,2011年，济南市成交土地单价为306万元/亩，楼面地价为1708元/平米，同比分别上涨4.4%和10.1%，增幅趋缓。主要因为，调控严厉，土地价区域理性；楼市遇冷导致底价成交是增幅趋缓的主因。,房地产市场-土地,从物业形态的土地价格看，居住用地土地单价265万元/亩，楼面价1722元/平米，同比分别上涨46%和64%；商服用地土地单价473万元/亩，楼面地价1676元/平米，同比土地单价上涨18%，楼面地价下降5.2%。,房地产市场-土地,中部因为土地稀缺，土地成交价位列第一，远高于其他区域。北部区域一直是城市发展的价值洼地，地价较低。北部区域在山东高速、北大

7、资源等实力开发商的带动下，区域价值将有所提升,2011年济南各区域成交价格,房地产市场-土地,本土开发企业拿地数量大增，国资开发商成主力，如山东高速、鲁商、重汽等。 土地流拍率上升幅度较大，2011年度土地市场流拍率达20%。 土地供求呈现郊区化发展趋势，且外拓速度加快。 后市预计高新区、唐冶新区、西客站片区将会持续供应，天桥等老城区将以城中村改造为主，北跨黄河的土地供应态势将延续。,房地产市场-土地,2011年，济南普通住宅市场在售楼盘47个，总供应量为31184套，346.43万平米，较2010年上涨30%和26%。严厉调控下，整体供应量反而增加，主要因为部分大盘依靠刚需产品大量出货维持现金流有关。,房地产市场-普宅,2011年普通住宅共成交23212套，252万平米，比2010年上涨14%和11%，刚需支撑楼市成交量。,房地产市场-普宅,四季度开始住宅成交均价出现较为明显降价，较多项目由之前的打折、优惠、特价房等变相降价改为直接降价。从销售方式看，各项目通过降价销售获得现金回款，成为各开发商的共识。,2011年济南市住宅类商品房销售量及价格走势,房地产市场-商品住宅,2011年济

8、南公寓市场总供应2709套，17万平米，较2010年分别下降38%和42%。从走势来看，2011年公寓市场的供应量持续递减，达到四年的最低值，仅为2010年五成左右。主要因为调控持续，市场不明朗，大量项目减缓推盘节奏。,2008年-2011年公寓市场供应,房地产市场-公寓,2011年公寓市场公寓、成交均出现大幅下降，供应量17万平米，成交12万平米。限购住宅后，公寓市场随住宅价格的下降，自身性价比日益减弱，投资客和部分自助者退出，导致公寓成交下滑。,房地产市场-公寓,从公寓实际成交看，整体价格变化较大，公寓市场处于量价齐跌态势。,房地产市场-公寓,别墅市场：成交189套，成交面积6.23万，成交均价16783元/平米。 中海国际社区：双拼别墅销售均价17000-18000元/平方米； 四联排别墅销售均价约13000元/平方米； 蓝石大溪地：别墅销售均价为18000-20000元/平方米； 中海奥龙观邸：别墅销售价格在33000-40000元/平方米。,数据来源：中原地产山东公司,房地产市场-别墅,2011年二手房整体呈现成交量大幅下滑，价格相对稳定态势。受调控及投机型购房的影响，二手房

9、交易受到一定观望影响。,城,2011年济南市商品住房（含普通住宅及公寓）供应及成交对比： 天桥区：供过于求，超出需求的50%左右。历下区：供不应求，难以满足。,房地产市场-商品住宅小结,济南房地产市场整体运行较为平稳 土地供求及量价相对平衡。 市场供求看，住宅供略过于求，预计前市将保持平稳缓慢增长。 价格看，受调控影响，刚需及首改将支撑市场前行。 受成交结构及促销的影响，价格呈现下降态势。 公寓市场，受调控政策影响，前景不容乐观。 受城市规划及区域利好的影响，东部、西部发展态势明显,房地产市场-商品住宅小结,房地产市场-写字楼,2011年写字楼供应28.87万平米，成交26.69万平米，较2010年均有所减少，呈现下滑态势。国际经济恶化，国内经济增速回落，部分企业扩张放缓，购买办公物业需求减弱，加上房地产调控，信贷政策不断收紧，企业资金日益紧张形势下，投资客户退出明显，综合之下致使市场需求不足。,面积：万平米,房地产市场-写字楼,商业市场呈现逐年供、求加大局面，市场保持供需两旺状态。但，2008年至2011年成交商服用地的建筑面积分别为94.54万平米、229.71万平米、367.32万平米、429.36万平米，预计后市商服用地中的商业市场部分的供应量将保持高度饱和状态。,面积：万平米,房地产市场-商业,34,济南市居民消费价格及支出情况：,销售价格：2011年居民消费价格(CPI)比上年上涨5.4%，其中12月分同比上涨3.7%。分类别看，食品类价格上涨11.3%，其中粮食价格上涨8.9%。,房地产市场-客群,35,消费支出情况： 济南居民消费中食品支出所占比例最高，占比32%； 其次为交通通信支出，占比16%； 再次为居住、衣着、教育文化娱乐，各占10%左右。,房地产市场-客群,2011年，全市成交以首次及首改置业者为主； 两居及小三居受到市场追捧； 后市受限购持续、房产税推出的影响，预计较长一段时期内市场成交将以首次、首改为主。,房地产市场-客群,2011年全市成交客户分析（建委数据）： 2011年，商品住房仍然以本地刚需为主； 2011年3月1日至年底，市区七区出具5.1万份“购房家庭住房情况证明” 购房人员结构发生明显变化，外地人员比例大幅下

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