2012新房地产形势下的企业经营战略[1]

1、房地产新形势下的企业经营战略,主讲人：杨尚文 时间：2011年12月,房地产市场前十年发展分析,当前房地产市场基本概述,企业经营战略思考,房地产新形势下的企业经营战略,1,2,3,过去十年，房地产业持续着高速发展的态势 房地产市场前十年发展原因分析,当前国家房地产宏观调控政策 当前房地产调控形势下市场表现 当前房地产调控形势下预期分析,房地产行业趋势分析 当前房地产形势下企业动态 房地产新形势下的企业经营战略思考,PART 1 房地产市场前十年发展分析,1.1 过去十年，房地产业持续着高速发展的态势,1.1过去十年，房地产业持续着高速发展的态势,从上面施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等统计数据不难发现，虽然受08年金融危机影响，但过去十年里，房地产市场整体持续着高速发展的态势，且没有停下发展步伐的迹象。,基于经济因素,基于政策因素,经济快速增长 人均住宅面积水平低下，住宅需求强烈 城镇化快速发展，城市人口快速增长,住宅制度98年改革 土地政策改革 财政政策支持,1.2房地产市场前十年发展原因分析,PART 2 当前房地产市场基本概述,房地产住宅市场,行政指令,信贷金融,土地政策,坚

2、持完善土地招拍挂制度，大力推广限价房、竞地价，加强闲置土地处理监管,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 主要城市颁布“限购令”，抑制投资需求 严格实行地方政府问责制,房贷：首套房首付3成，二套最低首付6成，三套禁贷；贷款利率上浮 银根紧缩：存款准备金率不断加码，目前达21%；基准利率连续5次上调，一年期存款、贷款利率达3.5%和6.56%,2.1当前国家房地产宏观调控政策,财税政策,上海、重庆开征房产税试点， 个人购买住房不足五年交易，全额征收营业税 加强土地增值税的监督,保障房,中央、地方政府出台多项政策，支持保障房建设，确保年内完成十二五首年保障房计划,当前国家房地产宏观调控政策概述,保障性住房,土地政策,资金政策,政府问责,严格住房用地管理，加大保障性住房用地有效供应,中央加大投资支持力度和补助标准； 地方政府加大加大投入力度； 商业银行加大信贷支持力度,落实保障房建设约谈问责制 加强对保障房质量监管力度,2.1当前国家房地产宏观调控政策,十二五期间，我国将步入保障房建设“加速跑”阶段。全国计划新建保障性住房3500万套， 2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房

3、1000万套。政府采取多重措施，加大保障性安居工程建设力度。,保障性住房政策,2.1当前国家房地产宏观调控政策,注：西藏自治区未统计 数据来源：国家住房和城乡建设部,国家大力支持保障房建设，保障房建设预期目标提前完成。下表为2011年1-9月全国各城镇保障房建设开工情况。,保障性住房政策,2.2当前房地产调控形势下市场表现,自2010年房地产调控正式开启后，国房景气指数从高位开始回落，虽然今年4月份出现环比0.21的回升，但在严厉的调控政策之下，终未改变国房景气指数一路下探的趋势。 11月份国房景气指数创下28个月新低99.87，低于景气临界点，与2008年10月份99.68的数值极为接近，也是2001年以来，连续10年中，全国房地产景气指数出现的第10个月份低于100点。而全国各地不断攀升的住宅库存量，则精准地勾画出房地产销售市场逐渐趋冷的过程。,全国房地产综合景气指数,受国家宏观调控影响，2011年前三季度住宅市场成交普遍低迷，在调控政策持续不放松的预期下，逾六成城市成交量下降。下表为2011年前三季度8大主要城市成交统计表。,2.2当前房地产调控形势下市场表现,房地产交易市场,2

4、011年10月份，全国70大中城市 (一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。 (二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。,2011年11月份，监测的33大中城市中，成交量环比下降的城市超过6成，总体成交量环比下跌7%，下跌趋势明显，打破持续5个月维持的3%以内的环比小幅震荡态势。同比而言，超过8成城市出现下降，总体成交量大幅下跌35%，持续4个月下降，且连续第3个月下跌幅度超过30%。另一方面，可售库存持续增长。,2.2当前房地产调控形势下市场表现,房地产交易市场,2011年1-9月份，大多数一二线城市土地成交规模出现下滑,2.2当前房地产调控形势下市场表现,土地交易市场,住宅用地成交量同比下降11%；工业用地、商办用地成交量同比上涨。 2011年前三季度，土地成交面积较去年同期增加约21%。其中仅住宅用地成交面积下跌，

5、同比下降10.7%。商办用地和工业用地成交量均有所增加，商办用地同比增加约21%，工业用地同比增加达53%。,单位：亿,2.2当前房地产调控形势下市场表现,土地交易市场,2011年前三季度成交土地均价总体同比下跌15.8%，住宅用地同比下跌1.8%，商办用地同比增长15.3%。 前三季度成交土地均价同比总体下跌15.8%，从去年同期的2155元/平米降至1815元/平米。其中住宅用地同比下跌1.8%，从3546元/平米降至3483元/平米。商办用地成交价有所增加，从3372元/平米增至3889元/平米，同比增长15.3%。工业用地基本保持不变。,单位：元/,2.2当前房地产调控形势下市场表现,土地交易市场,前三季度土地成交楼面价总体下跌15%，住宅用地楼面价格同比下跌9%；商办用地同比上涨5.5%。 前三季度各类用地成交楼面价除商办用地同比增长5.5%外，其余同比均下跌。总体楼面价从1276元/平米下降至1085元/平米，下跌15%。住宅用地楼面价从1658元/平米下跌至1503元/平米，同比下降9.3%；工业用地从305元/平米下跌至293元/平米，同比下降4%。,单位：元/,2.2

6、当前房地产调控形势下市场表现,土地产交易市场,2.3当前房地产调控形势下预期分析,供应量：下半年供应整体偏大，尤其在四季度将形成一个供应高 成交：一二线城市的观望情绪向三四线城市蔓延，预期第四季度以及明年第一季度成交将量价齐跌 城市： 一二线城市成交难有起色；三四线城市短期高速增长，但持续性堪忧 营销：竞争将日趋激烈 土地：下半年市场仍不容乐观，地价仍存在下降空间 商业： 商业市场刚刚起步，未来竞争将逐步显现,住建部表态，限购令年内不取消；中央政治局表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展；房产税等税收政策将进一步完善；金融政策将做适当调整。 多方迹象表明，房地产调控政策还将持续进行。,PART 3 企业经营战略思考,3.1房地产行业趋势分析,整体趋势房地产黄金十年结束，未来十年将是理性发展的十年,高端群体在商品房市场购房，中低收入人群依靠保障房体系解决住房问题 二元体系完善后，商品房市场将带领房地产业继续发挥国民支柱行业作用 在保障房体系建成之前，商品房市场政策调控将一直延续,存量房征房产税将是大势所趋 房产租赁市场或将迎来发展期 未来房地产投资将趋

7、于理性决策,从需求角度出发，过去十年住房需求短缺的情况基本得到改善，房地产黄金十年结束；而城镇化进程仍快速推进，未来十年房地产市场源动力仍强有劲，伴随房地产理性投资，将成为理性发展的十年。,主动型：寻求大企业合作或直接转让项目和土地 被动型：手头项目开发完成后无以为继,表：房企前十企业集中度,备注：2011年前三季度全国数据为根据1-8月数据预估,部分小型企业囿于资金、土地压力， “断臂求生”，面临淘汰危机，逐步推出市场,3.1房地产行业趋势分析,3.2当前房地产形势下企业动态,典型房地产企业销售业绩,9月，除恒大、龙湖和雅居乐个别企业外，其他典型企业销售业绩同比普遍下跌； 多数典型企业前9月销售业绩完成率达65%以上，其中恒大地产基本完成全年销售目标； 另据统计，“十一黄金周”期间，中海实现销售金额50亿元，万科、保利、恒大、碧桂园销售金额超20亿。,备注：富力将销售目标由400亿元下调至320亿元。 数据来源：2011年前三季度房企销售排行榜,3.2当前房地产形势下企业动态,典型房地产企业土地储备动作,10年5月-10年9月 （市场调整初期）,10年10月-11年1月 （市场调整中

8、期）,11年2月-11年7月 （市场调整中后期）,空间调整： 由一二线城市延伸至周边经济较为发达的三四线城市,结构调整： 调整土地储备增量结构，提高低总价土地数量，且不放弃一线城市高利润土地,总量调整： 总体来说土地储备增速放缓，4-8月拿地规模处于低位,注：典型企业包括保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、绿城中国、绿地集团、世茂房地产、万科集团、雅居乐地产、远洋地产、招商地产和中海地产等15家企业,9月典型企业拿地规模环比下降，整个第二以及第三季度拿地规模保持在低位运行。 典型企业在招牌挂市场拿地态度谨慎，但保利、万科等大型企业拿地节奏未发生较大变化。,10年4月出台新“国八条”,拿地规模反弹,10年9月出台具有巩固意义的新“国五条”,3.3房地产新形势下的企业经营战略思考,二、三线城市正面临快速的城市化、工业化进程，成为房地产市场新的增长点； 国家有关部委已明确了发展中小城市的规划步骤，城市化、工业化进程将提速，为二、三线城市房地产业带来新的契机和发展空间； 市场刚需占比更大，在政策市场之下，因消费需求占比高、房价涨幅相对小而使得政策执行力度相对要宽

9、松很多，市场波动性相对较小。,展房地产业受国家宏观调控，住宅地产首当其冲，复合商业模式、养老地产、旅游地产等都将成为有效规避风险的发模式； 城镇化进程加速、人口老年化加剧、经济发展带来消费水平及理念的变化等，都给商业、旅游、养老地产等新兴市场带来无限需求和发展契机； 商业地产泡沫开始形成，需要谨慎投资，切忌盲目跟风。,3.3房地产新形势下的企业经营战略思考,传统银行信贷缩紧和信托投资监管升级，企业融资渠道受限。房企主动出击，探索多元化融资渠道，谋求破局。,房地产私募基金 具有非金融融资特点，可灵活操作，降低企业金融风险。2010年在全社会的融资达到了2000亿元。 2011年内上实发展青岛项目获得宝宏基金10亿增资。 代建模式 企业内部品牌价值、业务管理与外部社会资本资源整合合作。 截至2011年6月底，绿城已签45个代建项目，预计年底将突破80个，可售金额将超1500亿元。 投资矿业多元化 上市房企推出投资矿业概念，实现股价提升，逢高位减持套现。 宁波联合2011年7月1日公告土耳其投资矿业进展事宜，后两日股价涨幅达到18%，而公司大股东持续减持。 民间集资借贷 2011年3月，绿城工会委员会的名义发起融资计划，以10万元起步，年利率为12%。受到绿城内部员工广泛支持。温州民间借贷1100亿，资金来自民营企业和家庭 ，其中220亿流向房地产项目。,3.3房地产新形势下的企业经营战略思考,房地产宏观调控，抑制了投资、投机需求，自住、理性需求占比提高，住宅本身的品质和功能将更受购房者关注； 下一阶段，房地产市场将趋于理性发展，住宅产业将回归居住本质，节能环保、绿色生态将成为发展趋势。,价格才是王道，项目底价入市。一可以试探市场反应，静观市场动态，给自己留有余地；二在银根不断收紧的预期下，快速周转，回笼资金。 购房趋于理性，购房者更关注住宅品质，亦品牌追求。采取科学、全面而有效的品牌战略，进行品牌宣传，提升品牌影响力。 突破常规营销推广策略，如进行网络营销、品牌代言等。,Thank you !,注：文本框可根据需求改变颜色、移动位置；文字可编辑,POWERPOINT模板 适用于简约清新及相关类别演示,1,2,3,4,点击添加文本,点击添加文本,点击添加文本,

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