2010常州凯悦中心大型城市综合体项目营销报告

1、Page 1,市场篇目录,第一部分 常州宏观经济分析 第二部分 常州房地产市场环境分析 第三部分 钟楼怀德生活板块房地产市场分析 第四部分 样本楼盘简介,第一部分 常州宏观经济分析,Page 3,目录,双击添加标题文字,配套环境分析,常州城市概况,经济环境分析,政策环境分析,常州未来规划,版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明,Page 4,一、常州城市概况,常州位于长江之南、太湖之滨，中国经济高速发展的长三角区域中心地带。与上海、省会南京等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成以经济发达、民生富庶而著称的传统意义上的苏南市，即苏锡常都市圈。 行政区域面积4385平方公里；总人口459万；共辖天宁、钟楼、新北、戚墅堰、武进五大区及溧阳、金坛两个县级市。,版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明,Page 5,二、常州经济环境分析,常州经济状况、GDP及人均收入状况分析,1,固定资产投资及人均消费支出分析,2,常州商业发展状况城市综合体分析,3,Page 6,2011年，中国GDP排行榜中，常州GDP总额3600亿元， 较2010年增长12%。人均GDP超过1.2万

2、美元。城镇居民人均可支配收入29630元。常州位居全国科学发展综合评价第5位。,Page 7,2011年常州完成全社会固定资产投资2338.9亿元，比上年增长20%， 其中房产投资较快增长。列统房地产开发企业全年完成投资565.9亿元，比上年增长33.2%，其中住宅完成投资402.9亿元，比上年增长39%；商业营业用房、办公楼分别完成投资82.5亿元、28.3亿元，增长21.3%、51.5%。全年商品房屋施工面积达3927.1万平方米，比上年增长22.4%，其中新开工面积1435.3万平方米，增长8.5%,Page 8,三、配套环境分析,交通配套BRT,人性化、科技化 高效化,公建配套青奥中心,针对市中心西南片（运河以南）游泳、羽毛球、兵乓球活动项目场地紧张的现状而兴建的全民健身中心。,市政配套,翠竹大道通车 港录安洲夹江大桥竣工通车 常焦线“白改黑”春节前通车,Page 9,四、政策环境分析,2011年下半年开始，常州房价逐渐回归合理化范围内，而其成交量也日趋上升，可以看出，常州2012年房地产市场行情展露回暖现象，楼市前景一片光明，这对于很多大型开发商来说，常州较于那些被限购限贷的

3、一二线城市，更具有开发价值及发展前景。所以2011年，很多大型的开发商开始进驻常州市场挖掘金矿。,常州未来城建规划,钟楼区钟楼新城版块,钟楼将力争通过35年的建设，加快吸引、集聚一批高端服务业领域的大项目，实现从“南大街时代”迈向“龙江路高架时代”的历史性跨越，使钟楼新城成为“面向未来、国际水准，西部门户、现代新城”。,Page 11,常州 2012年保障房规划,2012常州将建设保障房23150套，比去年增加3350套。 此外，今年常州将进一步放宽住房保障申请条件，在廉租住房和经济适用住房保障“应保尽保”的基础上，进一步加大实物配租工作力度，在加强保障性住房建设的同时积极筹集社会房源，确保年内新增廉租住房和公共租赁住房实物配租家庭1500户，力争1800户。让更多的住房困难家庭住上政府提供的保障房。,常州房地产市场环境分析,第二部分,Page 13,目录,常州20052010年商品住宅市场回顾,常州未来商品房发展状况及综合体的前景综述,常州2011年2012年常州商品房市场回顾,Page 14,一、常州20052010年商品住宅市场回顾,安居观点：从上图可以看出，常州从2005年到2

4、010年商品住宅的上市面积和销售面积每年呈现逐渐上升趋势，销售均价增长趋势较平稳；08年由于国家政策的调控，销售面积明显少于07年；但是在09年，房地产市场一片大好，销售面积史上最高；10年的销售均价史上最高，主要原因是09年的市场火爆造成的，还有就是10年上市面积的较少。,Page 15,二、2011年2012年常州商品房市场回顾,版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明,Page 16,安居总结,与去年相比，今年前两个月的成交量明显下降，成交价年度最低。从商品房供求走势不难发现，2011年上半年成交价年度最高，下半年由于政策的显效，成交价从9000多降到6000多，2011年的一月份、二月份、五月份、六月份成交量远远高于供应量，尤其是2月份，成交量远远大于供应量5倍，而到11年的8月份开始一直到12月份，供应量远远大于成交量，成交量下滑到了一个低点。2011年的金九银十开发商推出大批房源，但市场观望者却迟迟不肯下手，11月和12月份开发商继续推出大量房源，想在年底降价跑量，所以12月的成交量年度最高，成交价年度最低为6000左右,Page 17,版权所有，资料由：htt

5、p:/ 整理编辑，转载请注明,Page 18,安居总结,商业,住宅,办公,2011年住宅市场发展最好，成交量远远高于其他物业，为34000套左右,商业市场表现位居第二，成交量虽远远不及住宅，但整体发展态势良好。,办公市场成交状况仅次于商业，可见市场的需求还有待开发,安居预测：2012年综合体的发展态势良好，市场前景看好。,版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明,Page 19,三、常州各区商品房市场综述,单击添加段落文字,单击添加段落文字,单击添加段落文字,单击添加段落文字,单击添加段落文字,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,此处添加内容,版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明,Page 20,安居观点：据数据监控中心统计：新北区全年成交面积最大，达126.45万平米；各区成交均价仍然保持传统，由钟楼、天宁领跑，这两大盘踞市中心的区域成为常州楼价的最高地段，而意外的是，本年度武进区超越新北区，以超1000元/平的差距位居第三。,Page 21,安居观点：前十强中，有三个是城市综合体，说明购房者对这类物业持信任态度，城市综合体的市场占有率

6、逐渐加强,版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明,Page 22,安居观点：通过这张表看出钟楼区2月成交均价处于五大区中游，其成交均价较上个月有所下降，而随着其价格的下降，成交面积和成交套数逐步增长,版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明,Page 23,四、常州未来商品房发展状况及综合体的前景综述,安居总结:通过2011年12月常州土地成交表可以看出，地块用途大多以住宅和商业为主，这说明常州未来房地产的物业类型以住宅和商业为主，对于凯悦中心这样的城市综合体来说，比较适应这样的发展主流，有利于项目的营销推广。,版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明,Page 24,常州目前已开发的城市综合体,安居总结：通过以上各区已开发的商业综合体运营情况分析，结合常州一体四翼的商业发展格局，本项目处于钟楼区怀德路生活版块，居于东西两条主干道的核心位置，人流量密集，极具发展前景，是常州未来CBD商业核心聚集地之一。,版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明,第三部分 钟楼怀德生活板块房地产市场分析,单击此处添加标题文字,版权所有，资料由：http:

7、/ 整理编辑，转载请注明,Page 26,目 录,钟楼怀德生活板块概述,1,区域房地产市场概况,2,钟楼区怀德生活板块房地产竞争分析,3,版权所有，资料由：http:/ 整理编辑，转载请注明,Page 27,一、钟楼怀德生活板块概述,样本楼盘凯悦中心所处的地理位置钟楼区怀德生活板块，地处城市交通主干线怀德路，拥有40多条公交线路，并且有9条BRT在此处设有站点。5分钟直达常州环城高架路，迅速接驳沿江高速（约20分钟车程），沪宁高速（约10分钟车程），常州火车站（约5分钟车程），奔牛机场（约30分钟车程），整体构架快速便捷，形成了水陆空交通立体网，出行6快捷，轻松自如。目前更有规划中的轨道交通2号线怀德桥站与之相连。届时将会连通第四医院和金鹰国际。更是为出入怀德桥的大量客流提供了一个休闲娱乐购物的便捷消费场所。,Page 28,（一）、 2012年2月份区域商品房市场情况分析,双击添加标题文字,从该表格能够看出，2月份中的商品房市场总体表现供不应求，但单月成交均价却有所下降。 而结合下表又可看出成交数量占大量比重的是保障性住房，且占总成交套数的50%以上，因而，综上可得出成交均价下降的原

8、因。,Page 29,（二）、钟楼怀德生活板块房地产特征分析,双击添加标题文字,1、从产品层面上来看 （1）、区域产品的形式大多为高层，别墅项目也有不少。 （2）、区域产品的建筑风格一般以现代都市为主。在建筑元素上也有很多突破，如外墙设计，园林绿化主题，内部装修等，对于产品设计方面，开发商们也逐渐引进欧美风格，别墅项目的设计更是趋向于国际化！ 2、区域消费特征 区域产品的规划，在户型上不仅有紧凑型的刚需户型，也有很多享受型的大平层户型。在产品发展上，精装修也逐步代替毛坯房。,Page 30,三、钟楼区怀德生活板块房地产竞争分析,双击添加标题文字,（一）、区域主力产品形态、户型、价格调查分析,Page 31,区域主力产品形态、户型、价格调查比较表分析,双击添加标题文字,从上表中可以看出，目前区域周边竞争项目产品形态以高层和别墅为主，主力户型为四房以上的大户型为主，从目前区域价格的涨幅来看，从2011年的上半年至2011年年底，主力盘价格涨幅基本在10004000元/平米，上涨幅度在4%左右，区域升值潜力看好。,Page 32,（二）、区域产品推广主题和销售卖点调查分析,双击添加标题文字,Page 33,区域产品推广主题和销售卖点调查比较表分析,双击添加标题文字,安居分析：从上表中可以看出，与凯悦中心最具竞争力的是新城万博广场，该竞品的地段与客群与我样本楼盘都集聚威胁！,Page 34,（三）、区域产品价格、去化情况调查分析,双击添加标题文字,Page 35,区域产品价格、去化情况调查比较表分析,双击添加标题文字,安居分析： 从上表中中可以看出，凯悦中心开盘前优惠政策是预约即可抵10万现金，优惠程度与新城万博诚意金抵2万相比具有更大的优势。 价格上凯悦的14000元与万博18000元相比也具有优势。,Page 36,（四）、区域畅销楼盘调查表,双击添加标题文字,

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