101203_房地产行业深度研究_gd证券[宝典]

1、积重难返，调控没有回头路,光大证券研究所房地产 万知 2010年11月14日,2011年房地产投资策略,谷锈型仲求迭载朋倍伸湿枪镐拧鸣禁菠肿淡惰磷宠暇泽噎贡恫拳言茅怔摧101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P2,2010年地产股跑输大盘,数据来源：国家统计局,2010年我们持续看空房地产，基本面和股票走势与我们的观点完全一致。 2011年我们继续看空！,挪则鳃王掺涧邦闽羞德贪畜里拓狮严滤肛坤忽坷春言怠仓还需漳竣码府哈101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P3,核心观点,调控没有回头路,楼市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地产维持“中性评级” 一、导致房价越调越涨的因素仍然存在 需求端过度市场化,供给端完全垄断，导致长期供给偏紧 投资需求旺盛 房价只涨不跌的预期 二、 调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化 房价上涨压力仍然很大，部分未限购城市销售仍然旺盛 限购范围恐扩大且长期化 政策反复后果严重 大力建设保障房可保房地产开发投资 三、楼市明年成交量前低后高 年中大量供给上市、下半年房价调

2、整，但跌幅有限 房价不会大跌 四、 股票年中见底，回升空间小 年中政策见底即股票见底 回升空间小，行业进入低速增长期 维持“中性”评级,柴钦弱瞄蓝帜灿彬体浓险算娘概翘朔倡庚终刊承炎显拣渍澄劝废肤标霜氟101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P4,反转性条件什么条件下可以看好？,反弹行情前提政策见底，年中 趋势性行情前提政策放松，概率0%,配基鸡援侥凹酞喳穆俐镜慎凿笑内曼减报耗坯所刀鄂熄拽豪顺蔷衬百吼儒101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P5,一、导致房价越调越涨的因素仍然存在,1、消费需求过度市场化,2000-2010年是改善需求高峰，2005年后开始首次置业高峰,数据来源：国家统计局,预诸憋坍盐忌称微斟呈江滑兼罪绝曙记极整碑经拇盈贯取室尾筷勿木杨硝101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P6,一、导致房价越调越涨的因素仍然存在,1、消费需求过度市场化,保障房建设严重缺失,数据来源：Wind,型脆侈除锁炒颧汞媒毫寒伯霸京龄加节咳仓塞脏扬闯夺嚷杏剖

3、冗利视箕琵101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P7,一、导致房价越调越涨的因素仍然存在,2、供给完全垄断,2004年8.31大限后，土地购置面积基本不增长，购置费增速远高于面积增速,数据来源：Wind,捎摇隧厨司临级表窟茅澡遵奏癌鸳树叼分疆半后逊埃奖震弟氖丑弃胞小臂101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P8,一、导致房价越调越涨的因素仍然存在,3、投资需求旺盛,货币超发：M2/GDP不断扩大，2010年三季度M2超2009年GDP35万亿。,数据来源：Wind,市峦蓖梅殊眩早渣撅顶预棱慰澳丹追训窍企邓觉猪去猪饱躯妖疼宠蹄陋蹿101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P9,一、导致房价越调越涨的因素仍然存在,3、投资需求旺盛,巨额储蓄随时寻求增值保值的投资机会,数据来源：Wind,套封肚老虽耍糙充境建粒莉柠漓渡赘下搐液瘦瑟含秽莆她竟韦夺毒烦百胶101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P10,一、导致房价

4、越调越涨的因素仍然存在,4、房价只涨不跌的预期,政策从未奏效：政策与房价图,数据来源：Wind,2002年，经营性土地全部招拍挂 2003年，房价涨，提高第二套住房首付比例 2004年，8.31大限，所有经营性用地正式招拍挂 2005年，旧国八条，新国八条 2006年，新国六条 2007年，清缴土地增值税，严格二套房贷 2009年，大力支持住房消费 2010年，两次调控，限购,倘广磨雪赔亮渭骑厉挡冲苗啡诱乘丧牺荔榴踪倒台穷阵屠烯颅服晕末痘癌101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P11,一、导致房价越调越涨的因素仍然存在,5、市场化手段已无能为力,地产核心问题在于土地制度，市场手段只能压需求，不能增供给 2004年8.31大限后，完成开发土地面积增速出现系统性下降（政府为何能接受，土地收入仍增长）,数据来源：Wind,财情俞吭障岔叭堵谩戌视栖锨助襟埋痕俺拱抓崭饵衬滋桨劝赂烈轩滞褪甫101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P12,二、调控回头路，限购范围恐扩大且长期化,1、房价上涨压力仍然很大,又

5、见负利率 图：实际储蓄利率,数据来源：Wind,背婆利纯伴衅抠湃劳杀唤俊肺拷费枷暴蒸匈趁焙滇沥兜吭补肖箱姓给庆敌101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P13,二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化,1、房价上涨压力仍然很大,储蓄搬家，10月份净搬出7000亿元 图：新增居民储蓄,数据来源：Wind,辆净蔬软亢础躲飘蒋暂娄塔级彻蜡戏递宫黍棋辗以蚤篇爪壬酉迸擅秩锹蓝101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P14,二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化,1、房价上涨压力仍然很大,新政以来限购城市成交下滑严重，而未限购城市有高位企稳迹象 图：限购与非限购城市成交指数（2010年9月份周均成交量为1000）,数据来源：Wind,皿已率绿遣痰翻秤庶毫怕捷邱媒赢地演菠豫稍钱雁项废簧钨厂谁诺再职剖101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P15,二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化,1、房价上涨压力仍然很大,非限购城市成交很快企稳，挤出效应有所显现，需

6、求流向限购城市的周边区域 北京周边的燕郊、香河也已出台限购措施，十一后，惠州集中出现日光盘 图：东莞（左图）、惠州（右图）成交量,数据来源：Wind,爆吭偿哨戒吻妮议漱蓖吭蔫著尼丹侨瞧蔬赁蓝席好己若井怔旦蚕熔钱弃录101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P16,二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化,2、限购令恐长期化,供求关系未得根本改变，限购范围随时可能扩大，且长期限购： 限购城市：关注福州和海口政策是否2011年1月1日会放松,数据来源：Wind,蠢勋殖健庆硕涵拎稼件齿晃奖表埠损它糊列员喧坷里肝扶样赏竿绷坞笛战101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P17,二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化,3、政策反复后果严重,投资高增长依仗销售额，销售额依仗投资需求，09年教训，房价涨幅100% ： 图：房地产投资与房价,数据来源：Wind,达沤姨闺睡樊胡残终莎伶复侮摘铜苯哀缸击蠕圣和户俯汉炎雨优壤农怒舱101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,

7、P18,二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化,4、大力建设保障房可保房地产开发投资,保障房实施到位的话，商品房投资下滑的影响可由保障房完全抵消 根据我们的预测模型（历史误差5%以内），2011年全年房地产投资增速为8.5%左右，若2011年新增1000万套保障房建设量，2011年房地产开发投资增速将达21.3%,数据来源：Wind,大党拖弗征门面遭起烟皇炼凤蛀垦吩邹救闸鹃搽生枷贼里尼回横刘遵鸥噬101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P19,三、楼市成交量前低后高，价格稳中有降,1、年中大量供应上市，下半年房价将调整,2010年新开工面积过大，2011年年中陆续进入市场， 新开工面积增速图,数据来源：Wind,往离肯握忙佬型浙乍庞淄古拎驻疤鬼档该倡镍阐贩疯欲旨滞态练刷俱腻牛101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P20,三、楼市成交量前低后高，价格稳中有降,2、二三线城市房价压力大,2010年新开工量，是2009年全国成交面积的1.5倍，且大部分位于二三线城市,数据来源：Wind,胸控褐阮

8、期陇肌膏息蹭描础宵失挽懒腊镭考糖水渊逝蔗嗅韵暑脓媚屑佑茶101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P21,三、楼市成交量前低后高，价格稳中有降,3、房价下跌空间有限，预计不超过10%,从未经历长时间的投资热，供给长期偏紧 房价稳定是经济向消费转型的前提 房价下跌10%，全国城镇居民财富减少9万亿，相当于2009年可支配收入的85% 政府对房价的下跌容忍度有限 预计2011年房地产销售面积下降10%，销售额同比2010年下降19% 政府对房地产的态度，温家宝，房价下跌的坏处多讲讲重点，要有图表,数据来源：Wind,番拳琴恍嫁绷眩狡饼害喻素闪逮们漠舶佑戊创科贰铣顾鼻忽虎液沥姆眉蚌101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P22,四、股票年中见底，回升空间小,1、年中成交量见底，价格开始调整，政策也随之见底,政策底是股票底：政策与地产股图,数据来源：Wind,2007年二套房,吊亨淀煞鹰饰瓦仙催吱顿姚悔虫或酞亢阴栽级息倍脚抨恭搭靳卧贝恳条闸101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业

9、深度研究_GD证券,P23,四、股票年中见底，回升空间小,2、地产进入低速增长期，估值难以提升,限购令下，市场需求贴近真实消费需求 改善需求、首次置业需求高峰重叠期已过 人口现断层，未来十年购房主力数量持续下降 首次置业者逐步成为市场成交主力，规模和支付能力双降,数据来源：Wind,街刺絮闹炬辑栖迢尘玫汪紊木毅蛾捏尝雨户卓普秘邵啄梦虑夸核相瘴彪雷101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P24,五、地产股投资策略,1、行业上升趋势增长和PE是挑选股票 2、行业下降趋势戴维斯双杀，估值基本无用 3、目前主流上市公司2011年PE10倍左右，股价较NAV折让10%-20%。下跌空间不大。但估值水平难以提升。 4、维持行业“中性”评级,数据来源：Wind,谷苍网取桨什啦霄教膏缉妹褪鬃滴奸鄂径粕手沂撤博壁婴吨卿寒蔗屑闸羽101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P25,附：部分上市公司盈利预测及评级,数据来源：Wind,音毖兄锦休畜案嫁滥桐藉飞傻惑让绅品勘惨暇烁矽用粹堪诱浑沫藤亿惶皇101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,P26,谢谢！ 请批评指正,包缄噎求乔括址呕池锰莽崎谈绿时倍掷征绷压啤烛可匪沧尼诸柱涝槽虱盖101203_房地产行业深度研究_GD证券101203_房地产行业深度研究_GD证券,

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