新形势下如何深化房地产法律服务市场——以广东实践为例

1、3 4 0 中南六省会入选论文集新形势下如何深化房地产法律服务市场以广东实践为例广东广大律师事务所陈作科自2 0 0 8 年起，金融风暴席卷全球，给我国的房地产业也带来了较大冲击，市场一度出现了低迷，很多房地产企业面临资金短缺，土地储备不足的困境。房地产市场的低迷同样也给我们在该领域的传统法律服务市场带来了负面影响。以本所为例。去年至今年的见证、按揭业务收入比往年均有所下滑。不仅如此，在房地产企业常年法律顾问、相关的其他法律服务领域的收入也略有减少。当前形势下房地产法律服务市场的现状。迫切要求我们必须不断思考、探索和努力实践。近一两年来。结合房地产市 场变化的趋势，我们着重在如下几方面深化法律服务。第一。紧扣当前市场实际，丰富和细化法律服务领域的内容。从中国宏观经济形势看当前在中央以4 万亿为核心的一揽子经济刺激计划推动下经过一年的努力和应对，中国经济已经平稳渡过金融危机的最困难时期。据中国指数研究院数据研究中心最新发布的主要城市土地市场交易行情分析，今年1 9 月，全国土地市场由低迷转向活跃，土地价格稳步增长。从土地成交情况来看，住宅用地需求强劲，成交量连续8 个月呈增长态势。l 9

2、 月。全国6 0 个城市累计成交土地4 8 7 3宗，同比增加5 5 ，成交土地面积2 3 0 8 3 万平方米，同比增加4 0 。其中，成交住宅 类用地1 6 3 4 宗，同比增加5 3 ，成交面积1 0 5 2 4 万平方米，同比增加2 7 。而5 月份以来，各地土地市场更为红火，全国地王记录不断被刷新。经历了经济严冬之后，复苏的房地产企业都下很大力度在圈地上。房地产企业能不能拿到地，关联着企业能否正常经营和发展，甚至决定其生存。就目前的状况而言，一方面楼面地价不断攀升，另一方面国家也进一步对房地产企业囤地的行为进行严格化管理，企业需要更多资金投入到市场中去。但对于大部分房地产企业来说。融资既是很大的需求，也会面临很多的障碍。针对房地产企业这方面的实际需要我们就极有必要在原有融资法律服务 的基础上进一步探寻、提供与新的融资渠道及方式相适应的、内容更为丰富的法律服务。经过2 0 多年的探索，中国已经建立了以银行信贷为主同时兼有股权、信托、债券以及基金等融资方式在内的房地产融资体系为中国房地产业的快速成长提供了重要的资金支持。但从各种融资方式所占的比重来看，银行信贷仍然被过分依赖。而股

3、新形势下房地产市场的法律服务3 4 1权、债券、基金等融资方式的比例则相对较小。由于房地产项目投资额高昂、建设周期长因而资金回收较慢房地产开发贷款的风险性比较高，因此，这类贷款一般均需要在提供担保的前提下发放。但在很多时候，房地产企业的资产往往存在这样那样的权利瑕疵，导致从银行贷款的困难，这种情况在中小型房地产企业尤为明显。因此，从融资手段上说，在房地产信托和企业短期债券融资领域则能有较大的提升空间，相应在这方面也有较多的法律服务产品。通过信托融资的渠道非常广。为了适应市场需求。信托公司常常为房地产企业量 身定做，推出各种各样的信托产品。例如有一种产品是为了解决房地产投资、合作、转让过程中，因为企业间借贷的法律障碍，借助信托工具使股东在注册资本之外的投入合法化；还有通过信托公司做信托集合资金，向社户募集资金。另外，一些大型的符合一定条件的大型房地产企业也可以采取由银行承销发行短期融资券的形式来向公众募集资金。这些领域都是传统房地产法律服务涉及较少的。第二，结合房地产市场发展。努力拓展法律服务的范围。珠江三角洲地区改革发展规划纲要( 2 0 0 8 2 0 2 0 年) 提出要着力构建现

4、代产业体 系，推进科技进步，增强自主创新能力，深化体制改革，加快发展方式的改变。为此，广东省相继出台和实施了产业与劳动力“双转移”战略、大规模进行基础设施建设等一系列举措。为应对金融危机，拉动内需，需要进行大规模的政府投资，大量的基础设施项目开工，而法律服务应当先行。从服务面的广度来说，近年来出现较多的房地产市场业务，也值得我们关注。首先，比如土地一级开发。土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。也就是变成熟地，政府在此基础上再对熟地进行有偿出让或转让的过程。仅仅是在将土地变成熟地的过程中，就有大量的法律服务市场。以本所目前正在进行的一个相关项目为例j 小业主联合起来要求提高安置补偿价格涉及到商业谈判问题。小业主提起行政诉讼要求撤销开发商拿到的证照涉及到行政复议和诉讼，开发商申请房屋拆迁裁决涉及到行政裁决、行政复议和行政诉讼，强制拆迁涉及到执行问题，这些全过程都需要法律服务。其次，还有旧城区改造。城市化

5、和工业化的发展使很多城市都必须面对这个问题，而且将来这样的问题会越来越多。涉及的规模也越来越大。以广州为例，今年就启动了扬箕村的改造涉及广州最核心地带的城中村政府以及地方经济实体投入几十个亿的资金，旧城区改造涉及到的法律问题较之土地一级市场开发就更为复杂和繁多。类似的还有老工业区转型等。也值得进一步拓展相关的法律服务市场。第三，通过优化服务占有和扩大市场份额。从律师业务自身来看，优质服务才是制胜的根本。实践中我们亦有一些经验和大家交流。3 4 2 中南六省会入选论文集其一通过组织律协房地产专业委员会、地方仲裁委员会等机构以及房地产企业对房地产业的热点、难点问题进行研讨，及时了解房地产企业遇到和有待解决的新法 律问题这既是优化法律服务的一种形式，亦是拓展客户资源的一种较好方式。其二，大型房地产企业( 例如本人担任法律顾问的恒大地产集团) 往往在各地设立项目公司，由于房地产项目本身的特点，对律师事务所地缘优势要求较高。我们适时利用分所、联盟所资源跟进项目公司业务，提供及时、到位的法律服务，有效稳定和巩固了客户资源，同时也提高了市场份额。其三现实状况中。一般意义上的常年法律顾问服务，收费往往较低，服务的内容范围也较窄。怎样才能提高收费? 这必然与优质服务挂钩。例如本人担任香港某著名发展商的中国事务法律顾问，本所建议其建立法律风险防范体系，并为此组建了五 人律师团队目前该司所有对外合同、文件均由律师出具审核意见，律师已全面介入其公司及项目运营。在此基础上，公司接受了本所增加律师收费的建议，并将其海南项目的法律业务亦交给本所。总的来说就目前国内的房地产市场而言，仍存在诸多领域是法律服务未能触及或深人的。实践中我们发现，当一种新型法律服务推向市场时，市场未必表现出对它的需求：而一旦这一新型法律服务被市场认可，市场对它的需求也将接踵而至，并进而推进法律服务行业自身的发展。因此，深化和拓展房地产法律服务市场，既是我们法律工作者的使命，也是房地产法律服务市场的发展需要。

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