万科A：拿地积极性提升，物流地产快速推进

1、 47289893 00002 买入 3020600 方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【公司证券研究报告】 司主要财务信息 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 营业收入 （百万元） 135,419 146,388 186,575 227,623 273,753 同比增长 营业利润 （百万元） 24,261 24,979 29,678 36,487 45,189 同比增长 归属母公司净利润 （百万元） 15,119 15,745 16,711 19,171 23,740 同比增长 每股收益 （元） 利率 净利率 净资产收益率 市盈率 （倍）

2、净率（倍） 料来源：公司数据，东方证券研究所预测 ， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， 拿地积极性提升，物流地产快速推进 事件 公司公告 2015 年 8 月销售数据， 8 月实现销售金额 元，平方米； 1累计实现销售金额 元，销售面积 核心观点 8 月销售 量价齐升，动能略有放缓 。 8 1累计销售金额及销售面积同比增速创下今年新高，分别达 8 月销售均价为 12966 元 /平米，同比增长 较上月 百分点，价格 涨幅 略有 收窄 。我们维持全年销售预测2400 亿元，目前已完成 65%。 公司拿地积极性提高。 1公司土地共投资 元，累计拿地 资强度（拿地款 /销售额）为 较 1提升 百分点，公司拿地积极性 进一步提高 。伴随 全市场 去化周期持续缩小，我们 预计万科 较高的投资强度 有望延续。 物流地产继续推进。 本月公司新增上海及沈阳 2 个物流地产项目， 建面分别为 平方米，公司分别拥有其 50%、 权益。上半年，公司已成立万科物流地产发展有限公司，目前已有贵州、武汉、上海、沈阳 4 个物流地产项目，累计拥有物流地产建面 平方米，公司在项目建设上的经验、海外融资渠道上的优势

3、以及“金融化”道路的持续探索，有助于公司快速推进物流地产。 财务预测与投资建议 维 持公司买入评 级，给予目标价 。 我们预测公司 2015每股收益分别为 。 运用可比公司法，保利地产、招商地产 等公司 2015 年估值为 12X。我们给予公司 2015 年 13X 的 可比公司高 10%，因为公司转型更为明确 )， 对应目标价 ， 维持 买入评级。 风险提示 房地产市场下滑导致公司销售下滑。万科物业等多元化业务扩张不力。 投资评级 买入 增持 中性 减持 (维持 ) 股价（ 2015 年 09 月 02 日） 目标价格 52 周最高价 /最低价 总股本 /流通 A 股（万股） 1,104,880/971,481 A 股市值（百万元） 157,114 国家 /地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2015 年 09 月 07 日 股价表现 1 周 1 月 3 月 12 月 绝对表现（ %） 对表现（ %） 深 300（ %） 料来源： 方证券研究所 证券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 关报告 小股操盘效应持续，重回扩张正轨 2015 月销售良好，奠定全年销售佳绩 2015科

4、转型，从物业开始 2015 4 3 %0%43%86%129%14/0914/1014/1114/1215/0115/0215/0315/0415/0515/0615/0715/08万科A 沪深300万科 A 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 拿地积极性提升，物流地产快速推进 2 图 1： 2015 年以来销售高增长 数据来源：东方证券研究所 图 2： 公司 2010权益地价款 数据来源： 公司公告， 东方证券研究所 0501001502002503001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2013年 2014年 2015年 02004006008001,0001,2001,400 1全年 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 拿地积极性提升，物流地产快速推进 3 表 7： 可比公司 估值表 公司 代码 最新价格（元） 每股收益（

5、元） 市盈率 2015/9/7 2014A 2015E 2016E 2017E 2014A 2015E 2016E 2017E 保利地产 600048 0 7 6 6 招商地产 000024 9 16 14 12 金地集团 600383 3 12 11 10 华侨城 A 000069 6 13 11 10 金融街 000402 1 10 9 8 最大值 19 16 14 12 最小值 10 7 6 6 平均数 14 12 10 9 调整后平均 13 12 10 9 数据来源： 方证券研究所 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 拿地积极性提升，物流地产快速推进 4 信息披露 依据发布证券研究报告暂行规定以下条款： 发布对具体股票作出明确估值和投资评级的证券研究报告时，公司持有该股票达到相关上市公司已发行股份 1%以上的，应当在证券研究报告中向客户披露本公司持有该股票的情况， 就本证券研究报告中涉及符合上述条件的股票，向客户披露本公司持有该股票的情况如下： 截止本报告发布之日，东证

6、资管仍持有 万科 A（ 股票达到相关上市公司已发行股份 1%以上。 提请客户在阅读和使用本研究报告时充分考虑以上披露信息。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 科 拿地积极性提升，物流地产快速推进 5 产负债表 利润表 单位 :百万元 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 单位 :百万元 2013A 2014A 2015E 2016E 2017E 货币资金 44,365 62,715 125,451 160,341 221,518 营业收入 135,419 146,388 186,575 227,623 273,753 应收账款 3,079 1,894 3,731 4,552 5,475 营业成本 92,798 102,557 131,075 159,694 190,153 预付账款 28,654 29,433 37,315 45,525 54,751 营业税金及附加 11,545 13,167 18,657 22,762 27,375 存货 331,133

7、317,726 387,061 456,883 522,160 营业费用 3,865 4,522 5,455 6,587 7,954 其他 34,815 53,037 46,644 56,906 68,438 管理费用 3,003 3,903 4,676 5,646 6,818 流动资产合计 442,047 464,806 600,203 724,207 872,342 财务费用 892 641 892 921 953 长期股权投资 10,637 19,234 19,234 19,234 19,234 资产减值损失 60 790 509 112 126 固定资产 2,130 2,308 2,198 2,089 1,979 公允价值变动收益 (1) 11 0 0 0 在建工程 914 1,833 4,880 8,044 11,336 投资净收益 1,005 4,159 4,367 4,586 4,815 无形资产 430 878 863 849 835 其他 0 0 0 0 0 其他 23,048 19,350 19,330 19,310 19,290 营业利润 24,261 24,979 29,678 36,487 45,189 非流动资产合计 37,159 43,603 46,506 49,525 52,674 营业外收入 119 352 120 120 120 资产总计 479,205 508,409 646,708 773,732 925,016 营业外支出 89 79 90 90 90 短期借款 5,103 2

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