房地产行业：宏观企稳搭台，地产销量唱戏，建议超配地产

1、 47289893 3020600 看好 73833597 动态跟踪 方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业证券研究报告】 观经济的企稳和流动性的持续放松将带动地产销量出现改善，地产销量的改善将继续推动板块估值回升，看好下半年地产股的表现，建议超配地产。 核心观点 投资者 更多地对全国 销售 同比 变化 和一线城市 销售环比变化 做出反应。 我们考察 2011 年以来房地产指数表现 发现 ，房地产板块表现的持续性与一线城市的销售环比正增长的持续性以及全国销售的同比持续改善有明显的相关性。 我们判断一线城市的销量可能出现持续的环比改善，全 国销售 的同比改善也将持续。 我们同

2、时考虑经济增长和货币扩张的因素，发现 全国销售增速的持续上行往往发生在 稳或者快速上行的区间，也即宏观经济出现企稳或向好的时期；销售的同比变化与社会融资总量的变化同步或滞后社融总量环比变化 3月。我们判断后续 社会融资总量都可能维持在 6 月以来水平，这将带动全国销售同比持续改善。 稳定 房价 预期可能会被放在 更为 重要的位置 ，为销售改善创造条件 。 由于一线城市的风向标意义，我们判断政府可能会对一线城市的调控有更高的关注。我们发现，去年 4 季度以来，一线城市市场交易量的调整幅度大于全国，而这和一线城市二套房首付成数提高的 7 成的政策相关。我们认为，为了稳定一线城市购房者预期，除了维持既有的流动性水平，不排除一线城市政府通过提高普通住宅认定标准，降低二套房首付成数等手段提振市场交易热度，将有效推动一线城市销量改善。 投资 建议与投资标的 看好地产板块表现，建议超配地产。 除了 6 月以来销售的恢复，我们认为后续有三 个信号值得关注，一旦得到确认，地产板块估值将进一步提升。 后续信号的确认 将 来自政策放松的持续、房贷利率下行的出现以及数据的改善。 建议配置低估值的纯地产开发商和

3、地产代销服务商。 我们 推荐 万科A(000002，买入 )，建议关注 保利地产 (600048，未评级 )、荣盛发展 (002146，未评级 )、首开股份 (600376，未评级 )、中南建设 (000961，未评级 )、中天城投 (000540，未评级 )，这些公司的估值为 6X，在板块中偏低，有望进一步提升估值。我们同时推荐受益于去库存的地产代销服务商 世联行 (002285，买入 )，其对销量的弹性高于开发商。 风险提示 销售不达预期；地产行业政策收紧；流动性紧缩 观企稳搭台，地产销量唱戏，建议超配地产 房地产行业 券 公司 股价 E 投资 代码 名称 13 14E 15E 13 14E 15E 评级 000002 万科 A 入 002285 世联行 入 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， (上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告 ) 业评级 看好 中性 看淡 (维持 ) 国家 /地区 中国 /A 股 行业 房地产 报告发

4、布日期 2014 年 07 月 28 日 行业表现 资料来源： 证券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 8%0%8%16%13/0713/0813/0913/1013/1113/1214/0114/0214/0314/0414/0514/06房地产 沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 地产动态跟踪 宏观企稳搭台，地产销量唱戏，建议超配地产 2 目 录 投资者更多地对全国销售同比变化和一线城市销售环比变化做出反应 . 4 销售有望改善 . 5 稳定房价预期可能会被放在更为重要的位置，一线城市政策及市场变化值得关注. 6 超配地产板块，建议配置低估值的纯地产开发商和 地产代销服务商 . 7 风险提示 . 8 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 地产动态跟踪 宏观企稳搭台，地产销量唱戏，建议超配地产 3 图表目录 图 1：房地产指数与全国销售面积同比增速比较 . 4

5、 图 2：房地产指数与一线销售套数比较 . 5 图 3：汇丰 全国销售面积同比增速比较 . 5 图 4：社会 融资总量与全国销售面积同比增速比较 . 6 图 5：一线城市销售下滑的幅度较三四线更大，全国销售更多依赖三四线 . 7 表 1：一线城市将二套房首付比例从 6 成提高到 7 成 . 7 表 2： 房地产板块主要公司估值比较 . 8 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 地产动态跟踪 宏观企稳搭台，地产销量唱戏，建议超配地产 4 投资者 更多地对全国 销售 同比 变化 和一线城市 销售环比变化 做出反应 我们考察 2011 年以来房地产指数表现发现，房地产板块上涨 的持续性与一线城市的销售环比正增长的持续性以及全国销售的同比持续改善有明显的相关性。 2011 年以来，地产板块的持续上行主要发生在 2011 年 12 月 5 月， 2012 年 8 月 月这两个时间区间。第一次上行全国销售面积同比增速从 2011 年 11 月最差的 升至2012 年 7 月的 第二次上行全国销售

6、面积同比增速从 2012 年 9 月的 升至 2013 年1的 一线城市销售 套数 环比一直处于环比上升趋势中，从 2012 年 9 月的 套上升至 2012 年 12 月的 套。 地产板块的持续下挫主要发生在 2013 年 8 月 2 月，全国销售同比增速从 2013 年 9 至 2014 年 4 月的 一线城市销售套数环比从 2013 年 9 月的 4 万套降至 2014 年的 套。 图 1： 房地产指数与全国销售面积同比增速比较 资料来源： 统计局， 东方证券研究所 - 3 0 . 0 %- 2 0 . 0 %- 1 0 . 0 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %2 , 0 0 02 , 2 0 02 , 4 0 02 , 6 0 02 , 8 0 03 , 0 0 03 , 2 0 02011/12011/32011/52011/72011/92011/112012/12012/32012/52012/72012/92012/112013/12013/32013/52013/72013/92013/112014/12014/32014/5房地产指数（申万） 全国销售单月同比 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 地产动态跟踪 宏观企稳搭台，地产销量唱戏，建议超配地产 5 图 2：房地产指数与一线销售套数比较 资料来源： 统计局， 东方证券研究所 销售有望改善 我们判断一线城市的销量可能出现持续的环比改善，全国销售的同比改善也将持续。 我们同时考虑经济增长和货币扩张的因素，发现全国销售增速的持续上行往往发生在 稳或者 快速上行的区间，也即宏观经济出现企稳或向好的时期。 图 3： 汇丰 全国销售面积同比增速比较 资料来源： 统计局， 东方证券研究所 0 . 01 . 02 . 03 . 04 . 05 . 06 . 02 , 0 0 02 , 2 0 02 , 4 0 02 , 6 0 02 , 8 0 03 , 0 0 03 , 2 0 0销售套数（万套） 房地产指数（申万）20%10%20%30%40%50%60%4 6

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