碧桂园项目工程策划汇报版 (1)

1、 目录 目录 Contents 目标策划第一部分 双享策划 报建策划第三部分 第二部分 前置策划第四部分 工程策划第五部分 质量策划第六部分 需集团解决的问题第七部分 目标策划第一部分 一、项目基本情况项目区位图 城市简介及功能分区 1、郑州是河南省会，有汽车、装备制造、煤电铝、食品、纺织服装、电子信息等六大优势产业。主城区划分为八区，城市整体 在向东发展。 2、八大区所属的主城区功能定位为：国家级商贸中心、区域性金融服务中心和高新技术产业基地。 3、本项目位于经开区的国际物流园区，园区作为郑州建设全国现代物流中心的核心区，是以现代物流业和汽车及装备制造业为 主导产业，集国际物流、区域分拨、城市配送等功能于一体的现代物流产业示范区。 二七二七 区区 中原中原 区区 高新高新 区区 金水金水 区区 惠济惠济 区区 郑东新郑东新 区区 管管 城城 区区 经开经开 区区 碧桂园翡翠湾峯景项目 一、目标策划区位及交通 一、目标策划周边配套 地块位于经开区国际物流园区内。周边医疗、教育配套较少，但休闲娱乐、产业配套充足。 交通方面紧邻横贯郑州市东西的航海路，向南直达郑州市南三环。 方特欢乐世界方

2、特欢乐世界 绿博园绿博园 郑凤牡丹园园郑凤牡丹园园 中国厨房文化博物馆中国厨房文化博物馆郑州国际汽车公园郑州国际汽车公园 宇通新能源宇通新能源 郑大二附院郑大二附院 居然之家直销中心居然之家直销中心 方特欢乐世界方特欢乐世界 6公里 6公里 绿博园绿博园 2公里 0.5公里 郑凤牡丹园园郑凤牡丹园园 郑州国际汽车公园郑州国际汽车公园 3公里 宇通新能源宇通新能源 4.5公里 中国厨房文化博物馆中国厨房文化博物馆 4.5公里 3公里 郑郑 大大 二二 附附 院院 一、目标策划地块基本信息 占地： 53.53亩 容积率：3.5 挂牌起始价：1205万元/亩 总价：6.45亿元 成交楼面地价：5164元/ ； 付款时间：2017年7月4日支付保证金4.29亿元，签订出让 合同后10个工作日内付清土地款 是否可提前预售：否 是否可规划变更：是 是否可调整户型：是 建筑密度：25% 建筑限高：100米 90/70:无 商业比例： 公建配套：幼儿园、 是否符合土规：符合 是否符合林规：符合 是否符合城规：符合 是否具备开工条件：周边道路暂未修通，签订出让合同后 90日交地。 地块内规划有一条10米

3、宽的规划道路，应在修规中落实。 地块南至：航海东路 地块西至：九曲路 九曲一路 翡 翠 湾 保利 峯景 凤凰大街 商都路 一、目标策划项目鸟瞰图 一、目标策划项目鸟瞰图 商业效果图商业效果图 幼儿园效果图幼儿园效果图 单体效果图单体效果图 一、目标策划开发分区及货量组织 项目货量组织 碧桂园峯景货值梳理 楼号 户型面积 总套数 面积 （ ） 货值（元） 楼栋货值 （亿） 26# （32F） 143649152106309632 2.9 12612816128 187342848 27# （34F） 143689724112953984 2.1 12668856899525888 28# （34F） 9968673278198912 2.3 9713613192 153238272 29# （34F） 143689724112953984 2.1 12668856899525888 30# （34F- 1F） 143669438109631808 2.1 12666831696598656 31# （34F- 1F） 9966653475910560 2.2 9713212804 148

4、731264 合计998118880 138092169 6 13.7 备注：估价以地块限价11616元/ 测算货值。 批次楼号货值（亿） 1批次26#27#5 2批次28#2.3 3批次29#30#31#6.4 合计13.7 一批一批26#、27# 二批二批28# 三批三批29#、30#、31# 一、目标策划销售计划 首开首开 7.37.3亿亿 26#27#28#共530套 1 1、推售策略：、推售策略：20182018年赶在二季度供货，在万科、金地之前开盘，抢占市场先机，保证首开去化；年赶在二季度供货，在万科、金地之前开盘，抢占市场先机，保证首开去化； 以上推盘结合开工节点，全年推出以上推盘结合开工节点，全年推出13.713.7亿，从而达成年度销售目标亿，从而达成年度销售目标 营销节点 升级派筹项目摘牌 2017年7月6日 验资入会板房开放开盘 2017年5月20日2017年5月1日 2017年11月16日2017年4月25日 二批加推 2017年5月27日 二批加推二批加推 6.46.4亿亿 29#/30#/31#共466套 双享策划第二部分 二、双享策划成就共享奖金分配方案 根

5、据成就共享测算结果，分配方案如下表： 岗位部门分类奖金分配比例奖金分配金额 项目团队奖金分配比例（占总奖金比例）40% 项目总经理综合部项目团队35%14%53.06 -综合部项目团队5%2%7.58 -开发部项目团队15%6%22.74 -工程部项目团队35%14%53.06 -财务部项目团队10%4%15.16 项目团队各岗位奖金分配比例小计100.00%40%151.6 报建策划第三部分 前置策划第四部分 四、前置策划遵循原则 项目成功必须做好前置策划 交楼策划：交楼当开盘、先后次序、系统化、完美交楼 前置 策划 必须 遵循 原则 报建策划：合法合规、借助资源、邀请领导、注重执行 招标策划：先定后干、先算后干、经验优先、必须书面 设计策划：方案确定、基础管线、安排会审、交底优先 采购策划：专项会议、查漏补缺、消项计划、专人负责 组织策划：三堂会审、帮扶小组、项目1+1、集团驻场 成本策划：量化责权、重奖重罚、责任到人、考核到事 营销策划：目标分解、产品解读、客户教育、拓展渠道 装修策划：首立规矩、四审四查、八项先行、三大管理 项目开工前需扫清内外部障碍，如避免村民阻工、政府关系维

6、护等 四、前置策划前置工作 场地土山、树木清表 土方清表前原貌，摘牌土地 现场约30万方渣土垃圾， 政府清表至11月10日与项 目交接。 土方、树木 清理进行中 场地清表完成，于11月9日完成交接。 四、前置策划前置工作 临电前置工作： 场地电杆平面图 单身宿舍 原场地电杆 临电接驳点 经项目前期了解，地块周边最近仅金地内一处可接 驳点，但需拆改电杆。 原临电方案协商金地、万科共同出资拆改，完成后 分别接入个地块使用；电杆拆改费用约190万，三 家分别承担60余万，引入项目电箱约需30余万， 费用共计90余万。 经项目调查周边环网情况，与电力公司充分沟通， 了解地块以东较远处有满足项目容量的接驳点；综 合费用需60余万，采用该方案为公司节约30万左 右费用 四、前置策划前置工作 临时围挡 项目南侧考虑紧邻航海 路主干道，北侧考虑相 临万科地块，为了实现 更好地对外展示，设置 为3m高围挡，其余部 分考虑到成本问题，仅 设置为2.5m高围挡（橘 黄色）。 考虑围挡下整体为回填 土，未分层压实，同时 为在土方清表过程中进 行围挡施工穿插，加快 场地围闭。协调村中机 械对围挡基础施工，并 对

7、围挡基础布置优化。 临时围挡工程 188M 出入口 出入口 四、前置策划前置工作 地勘初勘 清表过程中进行勘探 10.1期间，政府清表未开展，项目沟 通办事处，协调袁庄村委机械，根据 总规粗放主楼，进行场地局部清表； 后协商勘察单位进场初勘。10月中旬 取得中间成果推进设计、招标工作。 10月底，政府清表进度过半，项目沟 通勘察单位进场进行场地详堪。 初勘关于峯景项目高层地 基基础的方案： 1、峯景项目5栋34F、1 栋32层住宅楼，建议 400mm CFG桩，以 或层细沙层为桩端持力 层。其承载力特征值fak 为为550kPa。桩长约 1821m。 2.拟建幼儿园可采用独立 基础或筏板基础，以第 层粉质粘土作持力层，由 于第层粉质粘土均匀性 差, 建议挖除换填二八灰 土至基底设计标高。 3.地下车库可采用天然地 基独立基础，以第层粉 质粘土作持力层。 四、前置策划前置工作 关于中建七局进场前约谈要求内容： 告知现场地况,施工工艺采用铝模全现浇外墙+爬架. 项目为工期400+项目,进度需符合一下几点: 主体主体8层内必开始进入穿插砌体层内必开始进入穿插砌体,13层内外抹灰开始穿插层内外

8、抹灰开始穿插,17层开始精装修进场层开始精装修进场 ,8天内完成移交工作天内完成移交工作.其中主体工期要求为其中主体工期要求为:首层首层11天天,二层二层9天天,三层三层6天天,标准层标准层 4.5天天/层层,屋面层屋面层9天天/层层. 如在非客观影响阶段如在非客观影响阶段(扬尘扬尘,农忙农忙)工期偏差超过工期偏差超过10天天,我方有权利邀请第三方抢我方有权利邀请第三方抢 工队进场抢工工队进场抢工,费用全部由贵司承担费用全部由贵司承担. 所有施工管理层以及栋号长需要面试,部分人员需笔试. 总包劳务不应采用大清包，如采用大清包应加强管理、技术交底，保证方案 措施及相关要求落地，定期上交会议相关资料。 需成立实测小组对完成工作进行测量及固定维修队伍,人员不可兼多职,作业 面完成后3天出测量结果上报我方,5天内修补完成.未完成上报,修补或抽查不 合格按合同进行处罚. 保证区域巡检前10名. 赶工,抢工阶段24小时管理人员全员在场,平时施工晚22点前管理人员需在场, 如离场需向项目部请假. 所有影响项目施工的道路道路,市政配套市政配套,政府等部门政府等部门关系,总包需主动沟通协调,甲 方起相关

9、配合工作. 总包应对甲分包单位甲分包单位,甲指甲供材料甲指甲供材料起到主动管理的义务,包括机械机械,人员人员,材料材料, 垃圾垃圾,临水临电临水临电,成品保护成品保护等等工作的协调处理,推脱责任影响的工期问题应由总工期问题应由总 包承担包承担. 10总包现场安全文明应严格遵循”碧桂园施工现场安全文明碧桂园施工现场安全文明2017版版 (河南区域增强版河南区域增强版)”, 现场扬尘治理必须符合7个100%,相关外部关系自行主动 公关协调. 四、前置策划前置工作 临建办公区选址 临建办公区平面 临建板房规划： 1、峯景项目租用地块西400米场地 作为临建生活区，占地1.5亩，满足 工地日常工作人员基本生活需求； 其余人员借用翡翠湾生活区及办公 区，项目会议室则借用总包会议室 ，以节约项目配套投资；办公及生 活板房总建筑面积共449平。总投 资约24万元。 2.峯景项目协商豪园项目，计划利 用豪园拆除板房，为集团公司降低 开发成本。 A 项目部组织架构 四、前置策划组织策划 项目采用自行监理 区域片区总 朱晖 项目副总经理 张敏千 傅晓剑 片区工程总 姜德龙 经开区大开发 吕巍涛 综合部成本部 营销部 财资部 工程负责人：李岩 工程管理、监理 案场客服 巡岗人员 资料员 孙园园 工程（监理）部物业部 人力/行政/后勤等 土建工程师 崔小磊 娄文帅 冯永川 成本控制营销财务资金 物业经理 王景林 营销总 张峰林 张继鹏 郭文豪 李云彩 范莹莹 财务经理 龚军川 水电工程师 郭永超 A 项目部组织分工 项目工作分工表 姓名现场分工情况 土建2名 采购立项流程专员 （材料下单及跟进） 土建兼职 园艺、绿化土建兼职 装修工程土建兼职 安装1人 运营土建兼职 四、前置策划组织策划 土建1：冯永川（兼精装） 土建土建2：崔小磊（兼精装）：崔小磊（兼精装） 安装安装:（郭永超郭永超） 四、前置策划组织策划 部门部门姓姓名名岗位岗位责任分工责任分工 综合部 李云彩李云彩 综合（负责翡翠湾 峯景） 负责项目部行政、后勤及人事管理工作。 范莹莹范莹莹 仓管（负责翡翠湾 峯景） 负责项目部物资采购,发放以及管理。 工程（监理）部 李岩李岩工程负责人全面负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。 崔小磊崔小磊

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