{房地产投资招商}房地产投资及融资决策
39页1、王洪 清华大学经济管理学院,房地产投融资决策及其风险管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management,1.房地产投资决策,一项商业行为的目标可能往往包括: 使股东的财富人长远来说达到最大 短期的财务目标,比如现金流的要求 或者非金融性质的目标,例如 友好工作环境,机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商,1.房地产投资决策,开发商的目标: 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上,与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整 投资家的目标: 以小于其内在价值(即资产可产生未来现金流的现值)的价格来购买不动产或者不动产证券,1.房地产投资决策,计算程式 估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 实际的总收入 减去运营费用 净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 税前现金流(“BTCF”) 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款 税后现
2、金流(“ATCF”) 应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测,1.房地产投资决策,重要的金融比率(用于决定投资的可行性) 毛租金乘数 贷款价值(LTV)比 债务覆盖率(DCR) 盈亏平衡点 费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报 内部回报率 转售价格,1.房地产投资决策,有关财务杠杆和运营的比率(用于风险管理) 贷款价值比率 债务覆盖率(DCR) 盈亏平衡点 费用比,1.房地产投资决策,毛租金乘数(相当于“投资回收期”) 收购价除以毛租金 此比率越低越好 一个很简单的数字比较,一般只能用作投资项目的初略筛选,1.房地产投资决策,贷款价值比 抵押贷款额(Loan)/收购价(Value) 估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下 债务覆盖率(DCR) 净营运收入/债务还本付息 必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3,1.房地产投资决策,盈亏平衡点 (运营费用+抵押付款)/估计毛租金 建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内 费用比 运营
3、费用/实际的总收入 用于与其他的房地产作比较,单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转,同时使有关费用如能源成本得到控制避免浪费,1.房地产投资决策,单一期间的或者静态的赢利量度标准 税前股本回报率 税后股本回报率 资产回报或者期初资本还原率,1.房地产投资决策,税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额 往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内 税后股本回报 税后现金流/股本投资额 类似于税前股本回报率 加上考虑到投资房地产常可避税的好处 能常第一年大致在5-12%范围内,1.房地产投资决策,资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值 又称资本还原率,反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务;此比率越高,表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内,1.房地产投资决策,多期间或者动态回报量度 净现值(NPV) 内部回报率(IRR),1.房地产投资决策,转售价格计算 预定年的净运营收/R 这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响,1.房地产投资决策,净
4、现值(NPV)的计算 预测未来的现金流 以要求的回报率把未来的现金流折成现值: 现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+(CFt+Vt)/(1+r)t 决策的基本原则是 选择NPV(=CF0+V0)最大的方案,即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益(即预期回报)中已考虑了风险程度的影响,如果NPV0,r就会超出正常收益,1.房地产投资决策,内部回报率(IRR)的计算 NPV=0,或:股本CF0=未来现金流贴现V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+(CFt+预定转售CFt)/(1+irr)t 可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率 测量预定投资期总体回报最常使用的方法,常与投资者要求的回报率相比较 通常IRR大到在12%至15%的范围内,对于新的或投机性的投资可超过20%以上,1.房地产投资决策,房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型 投资组合回报是各资产回报的加权平均(线性代数);而投资组合风险并非各资产风险的回权平均 房地产投资信托(REIT)公司,通常在市场
《{房地产投资招商}房地产投资及融资决策》由会员卓****库分享,可在线阅读,更多相关《{房地产投资招商}房地产投资及融资决策》请在金锄头文库上搜索。
(卫生管理制度)公众卫生及市政条例
(经营管理制度)铁选厂标准化
(工作制度)回采工作面作业规程
(安全制度)机械设备安全操作规程
(工作制度)改西翼工作面作业规程
(安全制度)湿法脱硫安全操作规程
(工作制度)某农村工作九项制度汇编
(安全制度)氧化铝公司通用安全规程
(经营管理制度)门站操作标准化手册
(安全制度)能源公司安全制度汇编
(经营管理制度)某高速公路大临设施标准化施工指南
(安全制度)安全技术操作规程大全
(经营管理制度)标准化厂房施工组织设计方案
(安全制度)鲁基小学学校安全教育制度
(消防安全制度)消防安全标准化制度汇编
(工作制度)尿素工作规程
(经营管理制度)汇编制度标准化版已改好
(安全制度)安全讲义卷册安全操作规程
(消防安全制度)企业事业专职消防队训练内容及操作规程
(安全制度)伊泰集团机电设备安全技术操作规程
2023-09-06 18页
2023-09-06 16页
2023-09-06 27页
2023-09-06 19页
2023-09-06 15页
2023-09-06 18页
2023-09-06 18页
2023-09-06 15页
2023-09-06 20页
2023-09-06 18页