2020年(决策管理)商品房营销的最关键决策是在什么时段
12页1、商品房营销的最关键决策是在什么时段悬赏决策币:2元- 离问题结束还有:3天。 问题详细描述:商品房的营销重点(占70%)集中在商品房已建设完成之后,而且把营销看作做广告、开盘等手段,结果是销售不竞如人意。有的看法是把商品房的营销重点(占70%)放在房地产项目前期可行性研究阶段,在该阶段进行全面的策划,在此基础上得出科学的、符合市场的、满足国家政策的结论,而在商品房尚未竣工,就已销售完成。请问兰总监,您赞成哪种做法呢?提问者:房屋研究人 论坛等级: 新手上路 悬赏时间:2008-3-19 16:57:05 设项目全方位(全程)策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程,逐步完善而形成的理论体系,内容包括:项目投资策划项目规划设计策划项目质量工期策划项目形象策划项目推广策划项目顾问、销售代理项目服务策划项目二次策划研发中心建议,未雨绸缪,在莱西项目上作试点,试图将整个开发项目理念系统化,并加强成本控制,为以后的开发总结经验,提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架,可能个别地方不太适合或繁琐,在以后的工作中可以修正和调整完善,力争形成一个标准格式
2、报告文件。案头工作阶段第一章“某项目”投资策划第一节项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下些功夫,以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析,再结合项目进行SWOT分析,在以上基础上,对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析,然后根据基本资料,对某项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,并对开发节奏提出专业意见。第二节某项目投资策划的具体内容一、项目用地周边环境分析1项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及其红线图七通一平现状2项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3地块交通条件调查地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划项目对外水、陆、空交通状况地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务游乐休憩设施周边可能存在
3、的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势1宏观经济运行情况2莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规3莱西房地产市场总体供求现状4莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6莱西商品住宅客户构成及购买实态分析三、土地SWOT分析1项目地块的优势2项目地块的劣势3项目地块的机会点4项目地块的威胁及困难点四、项目市场地位1类比竞争楼盘调研2项目定位:市场定位(区域定位、主力客户群定位)功能定位建筑风格定位五、项目价值分析1商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法:类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比土地价值决定因素a类比土地价值:地段资源差异市政交通及直入交通的便利性的差异项目周边环境的差异,包括周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素质的差异周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判断建筑风格和立面的设计
4、、材质单体户型设计建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业管理形象包装和营销策划发展商品牌和实力c价值实现的经济因素经济因素政策因素2项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析b项目类比价值计算六、项目定价模拟1均价的确定2项目中具体单位的定价模拟七、项目投入产出分析1项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标首期经济技术指标2项目受期成本模拟成本模拟表及其说明3项目收益部分模拟销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示1项目风险性评价价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2资金运用的风险性减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼3经济政策风险国际国内宏观经济形势的变化国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议1影响项目开发
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