2020年(决策管理）商品房营销的最关键决策是在什么时段

商品房营销的最关键决策是在什么时段悬赏决策币：2元- 离问题结束还有：3天。 问题详细描述：商品房的营销重点（占70%）集中在商品房已建设完成之后，而且把营销看作做广告、开盘等手段，结果是销售不竞如人意。有的看法是把商品房的营销重点（占70%）放在房地产项目前期可行性研究阶段，在该阶段进行全面的策划，在此基础上得出科学的、符合市场的、满足国家政策的结论，而在商品房尚未竣工，就已销售完成。请问兰总监，您赞成哪种做法呢？提问者：房屋研究人 论坛等级： 新手上路 悬赏时间：2008-3-19 16:57:05 设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：项目投资策划项目规划设计策划项目质量工期策划项目形象策划项目推广策划项目顾问、销售代理项目服务策划项目二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。案头工作阶段第一章“某项目”投资策划第一节项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。第二节某项目投资策划的具体内容一、项目用地周边环境分析1项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及其红线图七通一平现状2项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3地块交通条件调查地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划项目对外水、陆、空交通状况地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务游乐休憩设施周边可能存在的对项目不利的干扰因素历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势1宏观经济运行情况2莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规3莱西房地产市场总体供求现状4莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6莱西商品住宅客户构成及购买实态分析三、土地SWOT分析1项目地块的优势2项目地块的劣势3项目地块的机会点4项目地块的威胁及困难点四、项目市场地位1类比竞争楼盘调研2项目定位：市场定位（区域定位、主力客户群定位）功能定位建筑风格定位五、项目价值分析1商品住宅项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比土地价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异市政交通及直入交通的便利性的差异项目周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素质的差异周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判断建筑风格和立面的设计、材质单体户型设计建筑空间布局和环艺设计小区配套和物业管理形象包装和营销策划发展商品牌和实力c价值实现的经济因素经济因素政策因素2项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析b项目类比价值计算六、项目定价模拟1均价的确定2项目中具体单位的定价模拟七、项目投入产出分析1项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标首期经济技术指标2项目受期成本模拟成本模拟表及其说明3项目收益部分模拟销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表利润模拟及说明a模拟说明b利润模拟表敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示1项目风险性评价价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2资金运用的风险性减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3经济政策风险国际国内宏观经济形势的变化国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议1影响项目开发节奏的基本因素政策法规因素地块状况因素发展商操作水平因素自己投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素市场供求因素上市时间要求2项目开发节奏及结果预测项目开发步骤项目投入产出评估结论第二章某项目规划设计策划第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。第二节项目规划设计策划的具体内容一、总体规划1项目地块概述项目所属区域现状项目临界四周状况项目地貌状况2项目地块情况分析初步规划及设想影响项目总体规划的不可变的经济技术因素土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避市场定位下的主要经济指标参数3建筑空间布局总体平面规划及其说明功能分区示意及说明4道路系统布局地块周边交通环境示意a地块周边基本路网b道路建设及未来发展状况项目道路设置及其说明a主要出入口设置b主要干道设置c车辆分流情况说明d停车场布置5绿化系统布局地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析b主要公共场所的环艺设计6公建与配套系统周边市政配套设施调查配套功能配置及安排公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示公共建筑平面设计提示公共建筑风格设计的特别提示公共建筑外部环境概念设计7分期开发分期开发思路首期开发思路8分组团开发强度二、建筑风格定位、色彩计划1总体建筑风格及色彩计划总体建筑风格的构思建筑色彩计划2建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示商业建筑风格设计提示三、主力户型选择1莱西同类楼盘户型比较2业态分析及项目户型配置比例3主力户型设计提示4商业物业户型设计提示四、室内空间布局装修概念提示1室内空间布局提示2公共空间主题3选择庭院景观提示五、环境规划及艺术风格提示1.周边环境调查和分析2.总体环境规划及艺术风格构想地块已有的自然环境利用项目人文环境的营造3.各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计组团内共享空间设计组团内雕塑小品设计提示组团内椅凳造型设计提示组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4公共建筑外部环境概念设计主入口环境概念设计营销中心外部环境概念设计营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本项目的其它公共环境概念设计六、公共家具概念设计提示1周边同类楼盘公共家具摆设营销中心大堂管理办公室2公共家具概念设计提示七、公共装饰材料选择指导1周边同类楼盘公共装饰材料比较2公共装饰材料选择指导及装修风格构思3营销示范单位装修概念设计4住宅装修标准提示八、灯光设计及背景音乐指导1灯光设计公共建筑外立面灯光设计公共绿化绿地灯光设计道路系统灯光设计室内灯光灯饰设计2背景音乐指导广场音乐布置室内背景音乐布置九、小区未来生活方式的指导1建筑规划组团评价2营造和引导未来生活方式住户特征描述社区文化规划与设计第三章项目质量工期策划第一节质量工期策划的含义近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。第二节质量工期策划的具体内容一、建筑材料选用提示1莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2新型建筑装饰材料提示3建筑材料选用提示二、施工工艺流程指引1工程施工规范手册2施工工艺特殊流程提示三、质量控制1项目工程招标投标内容提示2文明施工质量管理内容提示四、工期控制1开发进度提示2施工组织与管理五、造价控制1建筑成本预算提示2建筑流动资金安排提示六、安全管理1项目现场管理方案2安全施工条例第四章项目形象策划第一节项目形象策划的含义项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。第二节项目形象策划的具体内容一、项目视觉识别部分系统核心部分1名称项目名道路名建筑名组团名2标志3标准色4标准字体二、延展及运动部分1工地环境包装视觉建筑物主体工地围墙主路网及参观路线环境绿化2营销中心包装设计营销中心室内外展示设计营销中心功能分区提示营销中心大门横眉设计营销中心形象墙设计台面标牌展板设计营销中心导视牌销售人员服装设计提示销售用品系列设计示范单位导视牌示范单位样板房说明牌3公司及物业管理系