-房地产开发物管行业深度思考系列报告之三_渐成主角的增值服务,物管企业未来的利润中心
50页1、 请参阅最后一页的重要声明 证券证券研究报告研究报告 行业深度报告行业深度报告 物管行业深度思考系列报告之三 物管行业深度思考系列报告之三 渐成主角渐成主角 的增值服务 的增值服务 物管企业物管企业未来未来的利润中心的利润中心 增值服务市场规模在千亿级以上 足以支撑物管企业未来的收入增值服务市场规模在千亿级以上 足以支撑物管企业未来的收入 与利润增长 与利润增长 基础物业服务格局日益清晰 龙头物管企业各自割 据 背靠开发商 交付可预见度高 在竣工交付高峰期过去之后 增值服务将逐步成为物管企业增长的新动力 并依靠自身的高利 润率成为利润中心 根据我们的测算 2020 2025 年 增值服务 的总收入规模将从 1286 亿元增长至 1867 亿元 年均复合增速为 7 8 非业主增值服务的收入规模从 228 亿元增长至 232 亿元 年均复合增速为 0 4 市场规模基本处于稳定状态 社区增值服 务的收入规模从 1058 亿元增长至 1635 亿元 年均复合增速可达 9 1 结合典型物管企业的毛利率在 30 50 之间 高于基础物 管服务平均 20 30 的毛利率 可见增值服务千亿级的市场规模
2、 为物管企业提供了广阔的收入和利润空间 先发展非业主增值服务为基本盘 再徐图业务内容丰富的社区增先发展非业主增值服务为基本盘 再徐图业务内容丰富的社区增 值服务值服务 龙头物管企业增值服务的发展领先于行业 根据中物协 数据 500 强物管企业的增值服务收入占比为 20 3 而在港股 上市的 6 家龙头物管企业增值服务收入占比均值为 40 3 回溯 6 家龙头物管企业的增值发展历程 可以观察到 1 先发展盈利 先发展盈利 模式清晰 收入来源稳定的非业主增值服务作为基本盘 再进一模式清晰 收入来源稳定的非业主增值服务作为基本盘 再进一 步发展内容丰富的社区增值服务 步发展内容丰富的社区增值服务 2 对于增值服务的定位持续 对于增值服务的定位持续 拔高 已先于行业开始增长动能转换 拔高 已先于行业开始增长动能转换 3 社区增值服务中短期 社区增值服务中短期 巩固周期型业务 长期加大消费型业务发展力度 巩固周期型业务 长期加大消费型业务发展力度 增值服务市场已成增值服务市场已成千帆竞发之势 但我们认为物业公司直接进行千帆竞发之势 但我们认为物业公司直接进行 面对面激烈竞争的可能性较低 更多的是
3、比拼各自的内功 决胜面对面激烈竞争的可能性较低 更多的是比拼各自的内功 决胜 于运营管理 于运营管理 这主要是由于社区的封闭性使得业主之于物管企业 更接近于私域流量池 从而使得同一社区基本不会出现多家物管 企业开展增值服务的情况 基于此 我们认为具备以下特点的物 管企业更有可能脱颖而出 1 管理社区数量多 增长速度快 管理社区数量多 增长速度快 这意味着更大的流量池 更大的业务拓展潜力 这意味着更大的流量池 更大的业务拓展潜力 2 在管社区所 在管社区所 处城市能级较高 这表示公司面对的是消费能力更强的业主 处城市能级较高 这表示公司面对的是消费能力更强的业主 3 具备高质量服务能力 管家与业主黏性高 能够持续提高客单价具备高质量服务能力 管家与业主黏性高 能够持续提高客单价 和复购率 和复购率 4 更早的摆脱 更早的摆脱对非业主增值服务的依赖 理清社区对非业主增值服务的依赖 理清社区 增值服务业务线 增值服务业务线 基于以上分析 我们 A 股推荐招商积余 港股 推荐 碧桂园服务 保利物业 绿城服务 永升生活服务 维持维持 强于大市强于大市 竺劲竺劲 zhujinbj 18621097
4、792 执业证书编号 S1440519120002 发布日期 2020 年 05 月 08 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 13 8 3 2 7 12 2019 5 6 2019 6 6 2019 7 6 2019 8 6 2019 9 6 2019 10 6 2019 11 6 2019 12 6 2020 1 6 2020 2 6 2020 3 6 2020 4 6 2020 5 6 房地产开发上证指数 房地产开发 房地产开发 行业深度报告 房地产开发 房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 1 从配角走向主角 冉冉升起的增值服务 1 1 1 从幕后到台前 增值服务的这些年 1 1 2 空间之辩 增值服务真的有万亿市场规模吗 3 1 2 1 房地产销售进入高位平台期 非业主增值服务市场规模稳定在 240 亿左右 3 1 2 2 社区增值服务拓展空间较大 是未来增长的主要驱动力 5 1 3 龙头领跑 增值服务对于物管企业之意义 10 2 回首来时路 标杆物管企业的增值服务发展历程 11 2 1 碧桂园服务 稳固非业主增值服务基本盘 开辟社区增值服务新局面 11
5、 2 1 1 非业主增值服务 背靠碧桂园 一路乘风破浪 13 2 1 2 社区增值服务 高增长 高毛利 业务内容丰富多彩 15 2 2 保利物业 两类增值服务各有千秋 央企物管企业的龙头均衡之道 18 2 2 1 非业主增值服务 案场服务砥柱中流 业务盈利能力稳定 20 2 2 2 社区增值服务 步入发展快车道 垂直服务增值迅猛 21 2 3 绿城服务 增值服务探索领军企业 开多项业务之先河 23 2 3 1 非业主增值服务 品牌享誉市场 管理输出驱动增长 24 2 3 2 社区增值服务 建成多元立体服务体系 打造公司利润中心 25 2 4 永升生活服务 旭日东升的物管新锐 增值服务焕发缤纷色彩 27 2 4 1 非业主增值服务 积极探索多种业务 拓展收入来源 28 2 4 2 社区增值服务 收入与利润高速增长 已成增值服务主要驱动力 30 2 5 新城悦服务 非业主增值服务势如破竹 社区增值服务蓄势待发 32 2 5 1 非业主增值服务 持续保持高增长 收入和利润的主要来源 34 2 5 2 社区增值服务 收入规模尚小 成长潜力较大 35 2 6 雅生活服务 非业主增值服务稳健增长
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