-房地产开发物管行业深度思考系列报告之三_渐成主角的增值服务,物管企业未来的利润中心

请参阅最后一页的重要声明 证券证券研究报告研究报告 行业深度报告行业深度报告 物管行业深度思考系列报告之三 物管行业深度思考系列报告之三 渐成主角渐成主角 的增值服务 的增值服务 物管企业物管企业未来未来的利润中心的利润中心 增值服务市场规模在千亿级以上 足以支撑物管企业未来的收入增值服务市场规模在千亿级以上 足以支撑物管企业未来的收入 与利润增长 与利润增长 基础物业服务格局日益清晰 龙头物管企业各自割 据 背靠开发商 交付可预见度高 在竣工交付高峰期过去之后 增值服务将逐步成为物管企业增长的新动力 并依靠自身的高利 润率成为利润中心 根据我们的测算 2020 2025 年 增值服务 的总收入规模将从 1286 亿元增长至 1867 亿元 年均复合增速为 7 8 非业主增值服务的收入规模从 228 亿元增长至 232 亿元 年均复合增速为 0 4 市场规模基本处于稳定状态 社区增值服 务的收入规模从 1058 亿元增长至 1635 亿元 年均复合增速可达 9 1 结合典型物管企业的毛利率在 30 50 之间 高于基础物 管服务平均 20 30 的毛利率 可见增值服务千亿级的市场规模 为物管企业提供了广阔的收入和利润空间 先发展非业主增值服务为基本盘 再徐图业务内容丰富的社区增先发展非业主增值服务为基本盘 再徐图业务内容丰富的社区增 值服务值服务 龙头物管企业增值服务的发展领先于行业 根据中物协 数据 500 强物管企业的增值服务收入占比为 20 3 而在港股 上市的 6 家龙头物管企业增值服务收入占比均值为 40 3 回溯 6 家龙头物管企业的增值发展历程 可以观察到 1 先发展盈利 先发展盈利 模式清晰 收入来源稳定的非业主增值服务作为基本盘 再进一模式清晰 收入来源稳定的非业主增值服务作为基本盘 再进一 步发展内容丰富的社区增值服务 步发展内容丰富的社区增值服务 2 对于增值服务的定位持续 对于增值服务的定位持续 拔高 已先于行业开始增长动能转换 拔高 已先于行业开始增长动能转换 3 社区增值服务中短期 社区增值服务中短期 巩固周期型业务 长期加大消费型业务发展力度 巩固周期型业务 长期加大消费型业务发展力度 增值服务市场已成增值服务市场已成千帆竞发之势 但我们认为物业公司直接进行千帆竞发之势 但我们认为物业公司直接进行 面对面激烈竞争的可能性较低 更多的是比拼各自的内功 决胜面对面激烈竞争的可能性较低 更多的是比拼各自的内功 决胜 于运营管理 于运营管理 这主要是由于社区的封闭性使得业主之于物管企业 更接近于私域流量池 从而使得同一社区基本不会出现多家物管 企业开展增值服务的情况 基于此 我们认为具备以下特点的物 管企业更有可能脱颖而出 1 管理社区数量多 增长速度快 管理社区数量多 增长速度快 这意味着更大的流量池 更大的业务拓展潜力 这意味着更大的流量池 更大的业务拓展潜力 2 在管社区所 在管社区所 处城市能级较高 这表示公司面对的是消费能力更强的业主 处城市能级较高 这表示公司面对的是消费能力更强的业主 3 具备高质量服务能力 管家与业主黏性高 能够持续提高客单价具备高质量服务能力 管家与业主黏性高 能够持续提高客单价 和复购率 和复购率 4 更早的摆脱 更早的摆脱对非业主增值服务的依赖 理清社区对非业主增值服务的依赖 理清社区 增值服务业务线 增值服务业务线 基于以上分析 我们 A 股推荐招商积余 港股 推荐 碧桂园服务 保利物业 绿城服务 永升生活服务 维持维持 强于大市强于大市 竺劲竺劲 zhujinbj 18621097792 执业证书编号 S1440519120002 发布日期 2020 年 05 月 08 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 13 8 3 2 7 12 2019 5 6 2019 6 6 2019 7 6 2019 8 6 2019 9 6 2019 10 6 2019 11 6 2019 12 6 2020 1 6 2020 2 6 2020 3 6 2020 4 6 2020 5 6 房地产开发上证指数 房地产开发 房地产开发 行业深度报告 房地产开发 房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 1 从配角走向主角 冉冉升起的增值服务 1 1 1 从幕后到台前 增值服务的这些年 1 1 2 空间之辩 增值服务真的有万亿市场规模吗 3 1 2 1 房地产销售进入高位平台期 非业主增值服务市场规模稳定在 240 亿左右 3 1 2 2 社区增值服务拓展空间较大 是未来增长的主要驱动力 5 1 3 龙头领跑 增值服务对于物管企业之意义 10 2 回首来时路 标杆物管企业的增值服务发展历程 11 2 1 碧桂园服务 稳固非业主增值服务基本盘 开辟社区增值服务新局面 11 2 1 1 非业主增值服务 背靠碧桂园 一路乘风破浪 13 2 1 2 社区增值服务 高增长 高毛利 业务内容丰富多彩 15 2 2 保利物业 两类增值服务各有千秋 央企物管企业的龙头均衡之道 18 2 2 1 非业主增值服务 案场服务砥柱中流 业务盈利能力稳定 20 2 2 2 社区增值服务 步入发展快车道 垂直服务增值迅猛 21 2 3 绿城服务 增值服务探索领军企业 开多项业务之先河 23 2 3 1 非业主增值服务 品牌享誉市场 管理输出驱动增长 24 2 3 2 社区增值服务 建成多元立体服务体系 打造公司利润中心 25 2 4 永升生活服务 旭日东升的物管新锐 增值服务焕发缤纷色彩 27 2 4 1 非业主增值服务 积极探索多种业务 拓展收入来源 28 2 4 2 社区增值服务 收入与利润高速增长 已成增值服务主要驱动力 30 2 5 新城悦服务 非业主增值服务势如破竹 社区增值服务蓄势待发 32 2 5 1 非业主增值服务 持续保持高增长 收入和利润的主要来源 34 2 5 2 社区增值服务 收入规模尚小 成长潜力较大 35 2 6 雅生活服务 非业主增值服务稳健增长 创新发展社区增值服务 37 2 6 1 非业主增值服务 多元化发展 外延增值服务日渐重要 38 2 6 2 社区增值服务 业务丰富度逐渐显现 未来增长空间值得期待 40 3 投资建议 重点推荐聚焦社区增值服务发展的物管企业 41 4 风险提示 42 qVwWfUkUvZqQpO9P9RaQtRqQsQrReRnNtOlOqQuMaQpOsONZsPoPNZmNoR 行业深度报告 房地产开发 房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表目录图表目录 图表 1 500 强企业收入中增值服务占比达到两成 1 图表 2 500 强物业净利润中 增值服务贡献三成 1 图表 3 百强物管企业增值服务收入占比逐年提升 2 图表 4 百强物管企业增值服务净利润占比逐年提升 2 图表 5 社区增值服务收入已占增值服务收入半壁江山 2 图表 6 社区增值服务各项业务发展成熟度不一 2 图表 7 增值服务市场规模预测 社区增值服务是未来增长的主要驱动力 3 图表 8 主要物管企业的非业主增值服务 4 图表 9 未来新房销售额处于高位稳定状态 4 图表 10 城镇化率持续提高 但增速放缓 4 图表 11 90 140 平米的改善型需求持续增加 5 图表 12 棚户区改造力度减弱 5 图表 13 销售费用占销售金额将趋于稳定 5 图表 14 保利地产销售费用中其他费用占比约 10 5 图表 15 不同类型社区增值服务市场空间 6 图表 16 2016 年以后二手房交易市场区域稳定 6 图表 17 新房和二手房价格指数波动持续下降 6 图表 18 北京地区中介渗透率持续提升 7 图表 19 万科物业开设二手房专营门店 7 图表 20 新房销售面积趋于稳定 7 图表 21 互联网家装渗透率持续上升 7 图表 22 物管企业可以参与社区 O2O 市场 8 图表 23 社区 O2O 市场规模持续上升 8 图表 24 生鲜市场规模庞大 8 图表 25 生鲜消费者最常使用的电商平台 8 图表 26 物管企业可考虑社区拼团模式 9 图表 27 主要社区拼团生鲜模式头部企业受到资本青睐 9 图表 28 物管企业可考虑社区拼团模式 9 图表 29 主要社区拼团生鲜模式头部企业受到资本青睐 9 图表 30 早教 咨询量分布显示沿海地区更重视早教 10 图表 31 入托率远低于托育需求 早教市场需求较为旺盛 10 图表 32 典型物管企业增值服务相关指标 11 图表 33 龙头物管企业收入增幅明显 11 图表 34 龙头物管企业毛利增幅明显 11 图表 35 增值服务收入高速增长 12 图表 36 增值服务毛利高速增长 12 图表 37 增值服务收入与毛利贡献呈上升趋势 12 图表 38 增值服务毛利率稳定在高位 12 行业深度报告 房地产开发 房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表 39 社区增值服务收入占比先降后升 13 图表 40 社区增值服务毛利先降后升 13 图表 41 非业主增值服务收入表现 13 图表 42 非业主增值服务毛利表现 13 图表 43 咨询服务收入占比持续下降 14 图表 44 非业主增值服务毛利表现 14 图表 45 碧桂园销售快速增长 14 图表 46 非业主增值服务对于碧桂园的依赖度较高 14 图表 47 咨询服务收入增速波动较大 15 图表 48 交付前清洁及其他服务表现 15 图表 49 社区增值服务收入表现 15 图表 50 社区增值服务毛利表现 15 图表 51 家居生活服务为最重要服务内容 16 图表 52 社区增值服务毛利率保持稳定 16 图表 53 家居生活服务业务内容 16 图表 54 与第三方商家合作提供的家居生活服务 16 图表 55 房地产经纪服务增速放缓 17 图表 56 公共区域增值服务加速增长 17 图表 57 碧桂园服务业主户数持续上升 18 图表 58 家居生活服务的户均流量收入增长较少 18 图表 59 增值服务收入表现 19 图表 60 增值服务毛利表现 19 图表 61 增值服务收入和毛利占比稳步提升 19 图表 62 增值服务毛利率小幅回落 19 图表 63 社区增值服务收入占比提升 19 图表 64 毛利结构保持稳定 19 图表 65 非业主增值服务收入表现 20 图表 66 非业主增值服务毛利表现 20 图表 67 案场协销占比高 20 图表 68 非业主增值服务毛利率保持稳定 20 图表 69 案场协销服务收入表现 21 图表 70 保利地产销售表现 21 图表 71 社区增值服务收入表现 21 图表 72 社区增值服务毛利表现 21 图表 73 社区生活服务占比高 22 图表 74 社区增值服务毛利率有所下滑 22 图表 75 保利物业在管面积 22 图表 76 社区增值服务分项占比 22 图表 77 增值服务收入表现 23 图表 78 增值服务毛利表现 23 图表 79 增值服务收入和毛利占比保持稳定 23 行业深度报告 房地产开发 房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表 80 增值服务毛利率有所下降 23 图表 81 绿城的社区增值服务造成收入贡献主力 24 图表 82 绿城社区增值服务毛利占比明显提升 24 图表 83 非业主增值服务收入表现 24 图表 84 非业主增值服务毛利表现 24 图表 85 非业主增值服务结构基本保持稳定 25 图表 86 非业主增值服务毛利率波动较大 25 图表 87 社区增值服务收入表现 25 图表 88 社区增值服务毛利表现 25 图表 89 物业资产管理占比最高 26 图表 90 社区增值服务毛利率企稳回升 26 图表 91 社区增值服务分项收入 单位 千元 26 图表 92 增值服务收入加速增长 27 图表 93 增值服务毛利加速增长 27 图表 94 增值服务收入和毛利占比保持稳定 28 图表 95 增值服务毛利率趋于稳定 28 图表 96 社区增值服务收入占比持续提升 28 图表 97 社区增值服务毛利占比持续提升 28