项目交付前承接查验及分户验收工作标准与指引

XX地产项目交付前承接查验及分户验收工作标准与指引2020年6月1目录CONTENTS目 录01承接查验篇02203分户验收篇04承接查验篇承接查验承接查验的定义的定义一、承接查验的定义：一、承接查验的定义：承接查验是指物业服务企业对接管物业的共用部位、共用设施设备检查和验收。它分为新建物承接查验是指物业服务企业对接管物业的共用部位、共用设施设备检查和验收。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。新建物业的承接查验，是指承接新建物业时，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前新建物业的承接查验，是指承接新建物业时，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。承接查验承接查验的目的和意义的目的和意义二、承接查验的目的：二、承接查验的目的：规范物业承接查验行为，明确交接双方（建设单位与物业服务企业）的责、权、利。规范物业承接查验行为，明确交接双方（建设单位与物业服务企业）的责、权、利。三、承接查验的意义：三、承接查验的意义：确保物业具备正常使用功能，充分维护业主及物业服务企业的合法权益，为后期开展物业管理确保物业具备正常使用功能，充分维护业主及物业服务企业的合法权益，为后期开展物业管理服务工作奠定良好的基础。服务工作奠定良好的基础。承接查验承接查验的部门职责的部门职责四、承接查验的部门职责：四、承接查验的部门职责：工程管理部：牵头部门工程管理部：牵头部门物业管理公司：接收单位，主责部门物业管理公司：接收单位，主责部门项目施工单位：受检单位，次责部门项目施工单位：受检单位，次责部门项目客户管理中心、房修中心：保持关注、适当配合项目客户管理中心、房修中心：保持关注、适当配合五、承接查验主要包含5项内容：承接查验承接查验的具体内容的具体内容1、工程图纸2、设备设施资料3、设备房（不限于水泵房、消防泵房、风机房、配电房、监控机房）4、共用设备（智能化系统、消防系统、强弱电系统、排水系统）5、共用设施（共用设施不限于物业用房装修、公区装修、绿化景观、地库等）承接查验-资料篇工程图纸工程图纸1、建筑设计竣工图2、结构设计竣工图3、电气设计竣工图4、给排水设计竣工图5、暖通设计竣工图6、智能化设计竣工图7、消防设计竣工图8、地下管线综合布置竣工图9、其他项目设计竣工图（景观铺装、幕墙、二次装修）承接查验-资料篇设备设施资料设备设施资料 1、项目竣工备案表2、政府各部门验收合格证3、机电设备清单（台账）4、机电设备检测报告5、机电设备产品合格证、使用维护说明书6、机电采购及安装合同7、装修（含软装）、景观施工合同 承接查验-设备篇 设备房不限于水泵房、消防泵房、风机房、配电房、监控机房 1、设备房内合同约定的设备均已安装、调试完毕 2、灭火器、挡鼠板、干湿度计、维修专用工具等已提供，并合格 3、排水设施通畅且无明显影响设备使用的渗水问题 4、房内设备线路、管道等标识清晰、走向明确，无杂乱情况 5、各设备房门上有相对应设备房标识承接查验-设备篇水泵房水泵房配电房配电房消防泵房消防泵房承接查验-设备篇 共用设备不限于智能化系统、消防系统、强弱电系统、排水系统 1、各类设备均已按照合同要求安装并调试完毕，达到使用功能 2、设备零件无破损、无锈、无明显灰尘 3、设备台账、操作说明齐全，且有合格证明（不限于出厂检验）4、各设备标识清晰，无杂乱情况承接查验-设备篇 共用设施不限于物业用房装修、公区装修、绿化景观、地库等 1、严格按照施工图纸并验收合格，满足使用功能。2、按照签约合同内应配置设施齐全，并提供相应台账 3、设施安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹（休闲、儿童设 施需要安全防护措施和使用说明、注意事项）4、临近围墙不设置固定的构筑物、建筑物、高大乔木以防止攀爬 承接查验承接查验的问题处理的问题处理六、承接查验的问题处理：1、物业公司对承接查验数据进行整理，并出具承接查验报告；2、项目工程管理部确认承接查验报告后，派单至施工单位进行整改；物业跟进整改进度；3、施工单位整改完成后，物业公司进行复验、终验，物业公司认可后最终确认接收；如遇施工单位整改不及时或无法整改的内容，可按遗留工程安排第三方施工单位整改，产生费用由原施工单位承担。承接查验承接查验的移交节点的移交节点七、承接查验的移交节点：消防、安防、电梯、中央空调、锅炉类特种设备，完成移交的红线时间为项目交付后6个月；公共区域及一般设施设备完成移交的红线时间为项目交付后3个月。分户验收篇分户验收的定义和价值分户验收的定义和价值一、分户验收的定义：分户验收，即“一户一验”，是指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求进行工程竣工验收时，对每一户住宅进行专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量验收记录。二、分户验收的价值分户验收的实施，就等于给每个购买住房的业主都把住了质量关，避免了整体验收和抽检所造成的遗漏，也就避免了交付使用后的“扯皮”现象。分户验收-工具篇三、检测工具：三、检测工具：5m钢卷尺、2m靠尺、楔形塞尺、标准钢塞片尺、阴阳角尺、激光测距仪、水平尺、红外线水平仪、手电筒等。2m靠尺塞尺水平尺 空鼓锤手动打压泵插座测试仪工具展示：工具展示：分户验收-具体内容四、分户验收主要包含13项内容：1、抹灰工程2、防渗漏3、门窗工程4、护栏5、进户门、室内门6、顶棚工程（含石膏线条）7、墙、地砖（含石材）8、涂饰工程9、木地板10、厨柜、浴室柜、淋浴隔断、卫浴五金11、裱糊与软包12、安装工程（含给排水工程、电气工程、智能化工程、通风与空调工程）13、外立面工程分户验收-抹灰工程检查部位：室内各功能室及其他毛坯交付部位检查方法：1、外观质量：目测检查、手摸检查。2、平整度、垂直度：用2m靠尺和楔形塞尺、直角尺检查。合格标准：1、外观质量：楼地面、墙面抹灰层与基层之间及各抹灰层之间应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；2、涂料无明显色差和刷痕、不漏涂、不透底、不起皮掉粉、无裂纹、无污损、无流坠、收边收口良好。3、平整度、垂直度：墙面平整度、垂直度允许偏差4mm，阴阳角方正允许偏差5mm。4、大小头：客厅大小头上下平行两边差不超过30mm，其他位置大小头上下平行两边差不超过20mm。原因分析：1、施工中由于砂浆配比不当、水灰比过大、水泥质量不合格或水泥过期、水泥安定性不合要求、水泥掺量不足，沙粒过细、含泥量过大，砂浆未搅拌均匀等原因可能造成抹灰砂浆粘结力不够或者砂浆凝固后体积收缩大，导致抹灰层空鼓。2、抹灰前墙体基层未清理干净、未提前浇水湿透，导致抹灰层粘结力不够或抹灰后由于基层吸水过多、砂浆中水泥水化不充分、砂浆粘结力不够，导致抹灰层空鼓。3、梁、墙、柱混凝土基层表面污垢、隔离剂等未清除干净，没有进行界面处理（通常为刷界面剂或者甩浆处理），抹灰层与混凝土基层粘结不牢，导致抹灰层空鼓。抹灰层较厚时未加抗裂纤维网，导致抹灰层粘结力不够，造成空鼓 4、大小头：测量放线不规矩；结构模板移位；抹灰作业不到位等。墙面起沙网格布脱落墙面开裂 门洞大小头顶部裂缝梁大小头、破损分户验收-防渗漏检查部位：客厅阳台（露台）门周边、外侧墙面及窗边、阳台天花、卫生间四周墙外侧及天花、厨房烟道管井位、地暖管覆设区域。检查方法：1、卫生间、屋面、阳台（露台）及其周边：蓄水试验，蓄水深度在地面最高位置测得不少于20mm,蓄水时间不得少于24小时。定期检查四周墙面及楼下天花有无渗漏水痕迹。2、外侧墙面及窗边：目测，检查四周墙面及窗边四周有无渗漏水痕迹。3、厨房烟道管井位：目测，检查烟道管井及排烟口有无渗漏水痕迹。4、地暖管覆设区域：目测，检查地暖管覆设区域的地面有无渗漏水痕迹。（如有）合格标准：1、所有检查部位均无滴漏、水渍、阴湿等渗漏水迹象。原因分析：1、卫生间、阳台（露台）：防水施工质量差，存在漏刷、漏涂、搭接宽度不够等情况；管根、阴角等部位未做加强处理；门槛石未湿贴或存在空鼓；墙面四周未将防水涂料上翻300mm等。2、外侧墙面及窗边：墙面存在脚手架孔、施工孔洞等未密封到位；墙面刚性防水层存在裂缝等渗水通道；墙面外墙漆未涂刷均匀，存在漏刷、漏涂部位；窗边未塞缝或塞缝质量差；窗框与外墙涂料之间缝隙未打胶密封；铝合金窗组装质量差等。3、厨房烟道管井位：主要是由于出屋面烟道口存在渗漏水通道。4、地暖管覆设区域：主要是由于地暖管存在破损、接头不密实、冻裂等原因。卫生间天花渗漏水卫生间外侧墙面渗漏水飘窗墙面渗漏水 外墙渗漏水阳台管根渗漏水地暖管渗漏水分户验收-门窗工程检查部位：厨房、卧室、卫生间、阳台（露台）、公区连廊。检查方法：1、门窗塞缝密实、安装牢固：目测窗边四周无通孔，手扳门窗不松动。2、门窗开启方向：门窗开启不碰撞其他装饰，开启方向与设计图纸相符。3、门窗胶条、打胶：目测检查门窗打胶宽度是否均匀、顺直；胶条有无破损、脱槽、断裂等情况。4、五金件：目测观察安装应牢固、位置正确、功能满足使用要求；开关灵活、关闭严密，锁止顺畅。5、窗框、玻璃：目测观察表面无划伤、碰损、污染。合格标准：1、门窗塞缝密实、安装牢固且垂直无倾斜现象，手扳门窗框不松动，开关灵活、无异响 2、五金件：安装牢固、位置正确、功能满足使用要求，无锈迹。3、打胶及密封条：目测观察打胶光滑、顺直；手指触按胶条，触感厚实、有弹性；用手指轻抠胶条，不能轻易将胶条扣下来。4、窗框及玻璃表面：目测观察窗框、玻璃表面无划伤、碰损、污染；中空玻璃中空层内无可见灰尘、气泡或水蒸气。原因分析：1、外窗塞缝不密实、安装不牢固：未按要求施工，窗框连接方式不正确。2、开关不灵活：门窗组装质量差；五金配件安装错误或不合格等。3、门窗透风、透水：门窗组装质量不合格；胶条尺寸不对或安装不到位；门窗横竖料拼接位置、玻璃与铝料接触位置未打胶密封。4、打胶及密封条：密封胶、密封条等存在材料质量问题；工人打密封胶手艺不合格；打胶位置未干透即进行打胶作业；密封胶打好后未达到凝固时间（24h）被碰伤损坏等。5、窗框及玻璃表面划伤、破损、污染：窗框及玻璃在出厂、运输、安装、安装完成后等阶段成品保护不到位等。窗安装歪斜玻璃划伤窗框变形分户验收-护栏检查部位：阳台（露台）、卧室、公区连廊。检查方法：1、按图纸检查材质（品牌、型号、厚度等）、安装方式、安装高度、间距是否符合规范要求（栏杆垂直度3mm为合格）。2、安装牢固、钢丝不紧绷：目测检查、手扳检查，护栏应牢固不松动。3、无毛刺、划伤、磕碰、掉漆、生锈等缺陷：目测观察，手摸不刮手。4、接缝、焊缝处是否打磨、上漆处理：目测观察，手摸不刮手。合格标准：1、材质、安装方式是否符合设计要求：按图纸检查材质、安装方式符合设计要求。2、安装牢固：手扳检查，无晃动，无毛刺、划伤、磕碰、掉漆、生锈等缺陷：无上述外观缺陷，不刮手。3、接缝、焊缝处是否打磨、上漆处理：接缝、焊缝处已打磨、除锈、上漆，不刮手。4、安装高度、间距：低层、多层住宅的阳台（露台）栏杆净高不应低于1.05，中高层、高层住宅的阳台（露台）栏杆净高不应低于1.1，栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11。原因分析：1、材质、安装方式不符合设计要求：未按图施工，栏杆垂直度允许偏差大：安装时定位、吊线不规范等。2、安装不牢固：未做栏杆预埋件或预埋件埋深、强度不够；栏杆扶手材料强度不够等。3、存在毛刺、划伤、磕碰、掉漆、生锈等缺陷：栏杆扶手材料表面处理工艺不到位；成品管控不到位。4、接缝、焊缝处未打磨、上漆处理：接缝、焊缝处表面工艺处理不到位。安装歪斜栏杆未做防锈处理楼梯栏杆接缝明显分户验收-进户门、室内门检查部位：入户门、卧室门、厨房门、卫生间门。检查方法：1、外观质量：目测检查、开关检查。2、留缝、垂直度：用钢尺、水平尺检查合格标准：1、外观质量：无明显色差、起鼓、发霉、无磕碰、损伤、划痕、脱漆；收边收口良好。2、留缝、垂直度：门扇与地面留缝限值为4mm-8mm，门扇与门框两侧边缝隙均匀，关闭严密