物业管理运作制度公共设施管理实施规范

1、管理运作制度公共设施管理实施规范为保证各系统设备处于良好运行状态，以满足为业主和使用人提供优质服务的需要，特作如下规范。（一）设备的分类1、单台设备使用年限在一年以上、设备购置价值（包括出厂价格、运杂费及其它应列入购置价值的费用）在2000元及以上、在使用过程中能保持物质形态的设备，按本程序规定管理。2、不符合上述标准的设备列为“低值”、“易耗”物品范围，不适用于本程序。3、设备的所有附属设备和附件均随同主机列入设备管理，不另立台账和资产号。来源于：房地产E网-房地产E网- 倍讯易-4、服务中心根据小区各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，小区设备分为三类，即A、B、C类：A类：中央监控系统设备、发电机组、配电室各屏柜、冷水机组、冷却泵、冷却塔、各式生活水泵、消防水泵、消防报警系统、电梯、程控交换机、保安监控设备等。B类：各类通、排风设备，中央空调新风机组，风机盘管，分体空调，防火卷帘门设备、各式水箱、灭火器材、排污泵、背景音响、共用天线、停车场设备。C类：照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施等各类与装修或物业本体相连的设施设备不影响正常使用的饰物等。（二

2、）设备的购置、安装、验收1、设备购置由管理部门提出申请，报服务中心经理、物业公司总经理批准，公司备案后由设备使用、管理部门负责购置。设备购置计划在工程主管领导下进行。对单台价格超过5000元的A、B类设备购置，工程主管接到申请报告后，应召集有关部门人员进行技术分析和论证，并对采购合同进行审查，分析论证和合同审查结果由主管部门负责形成书面报告报服务中心经理、物业公司经理签字批准后，由工程主管或其指定的人签定购置合同。2、安装验收A、设备到场后，由购置部门组织开箱，检查有无缺损，附件、备件、技术文件等是否与装箱单相符（若有缺损应立即向原厂或出售单位索取）并作出开箱验收报告。B、设备安装工作由购置部门或受委托单位负责，安装完后由购置单位组织安装单位，使用单位及其他有关单位人员进行验收。C、验收主要内容是：安装质量检查、空载运转试验、负荷试验。验收合格后，购置单位填写工程验收记录经参加验收人员签字后送公司及其有关部门，验收单位应存入设备档案。D、设备验收还应包括对随机技术文件及安装过程中形成的文件的清点检查，验收后全部资料都必须归档。（三）设备档案管理1、设备分类及编号工程部对设备进行分类并编

3、号，每台设备只对应一个设备编号。2、设备台帐和卡片A、 工程部将设备按类别、编号登入设备台帐并给每一台设备建立一个设备档案卡。B、 设备台帐登录设备名称、编号等，采取集中帐页形式，便于查找。C、 设备档案卡详细登录设备的具体参数、主要附件及维修、事故方面的有关信息。D、 设备台帐、设备档案卡由工程主管保管，服务中心备份。3、设备技术资料及档案各小区工程部负责设备技术资料的保管，应按设备系统分类，建立帐卡。设备技术资料包括：A、 设备安装设计图、施工图、竣工图；B、 设备使用说明书；C、 设备运行操作及维护保养规程；D、 设备改造图纸；E、 设备特殊零件加工图；F、 其它技术参考材料。各小区工程部还负责重要设备档案的建立，重要设备的档案包括：A、 制造厂出厂检验单及合格证、装箱单；B、 设备安装移交验收单；C、 设备附件及工具清单；D、 事故报告单及重大事故分析处理结论；E、 设备维护保养及检修记录；F、 大中修完工验收单；G、 设备改造技术资料及验收单。（四）设备核查A、 每年年终前，工程部应组织使用、管理部门共同对设备进行一次核查，要求做到帐、物、卡相符。B、 每年年终前，工程部及设

4、备使用、管理部门专业技术人员应对设备技术档案进行一次核查，要求图物相符、无误无缺。（五）设备运行管理1、工程部对所辖设备进行运行管理，应对A类设备配备专职运行操作人员，以专人定岗值班方式或巡回方式对设备进行检查和调整操作。2、设备运行操作人员必须经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后才能上岗操作。3、设备运行操作人员必须按岗位职责及运行操作规程对设备进行操作和检查，做好运行记录和值班记录，认真作好交接班。4、各工程部主管应根据设备维护保养检查制度、设备操作规程等运行管理有关制度定期检查监督（班长每日）设备运行操作人员岗位职责履行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行记录、维护保养记录、交接班记录，检查后应在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应填报整改通知书后，工程部班长签发，填报跟踪整改情况。5、在设备运行过程中出现的任何故障和事故按本程序设备故障及事故处理。（六）设备的维护保养1、公司工程主管应组织培训，使相关人员对空调、消防设施、供配电、给排水等设施的使用与维护应知应会有足够了解和掌握。2、工程部负责所辖设备的维

5、护保养，各班长负责组织协调本班维护保养工作，工程主管理负责检查、监督维护保养实施情况并提出改进要求和措施。3、设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个层次。A、日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作，定期维护保养包含性能状态检查和计划性修理的内容。B、设备日常维护保养通常由设备运行操作、值班人员负责进行。设备的定期维护保养由维修人员负责操作、值班人员进行配合，有些项目需外聘专业单位进行。4、设备维护保养工作的项目由各类设备维护保养规程作具体规定，各班长应根据规程并结合设备具体技术状况作出年度及月维护保养计划，经工程主管批准后组织实施。各班长应将实施情况以每月小结和年度总结形式书面报告主管领导。（七）设备的维修1、设备的维修分计划维修和故障维修两类。计划维修是指在设备发生故障前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；故障维修是对设备故障后其失效、损坏的部分进行针对性修理。2、设备维修形式主要有委托维修和派工修理两种。A、委托修理 委托修理形式主要应用于是故障维修处理程序。服务中心设置监控总值班室，实行24小时值班，安置热线电话，随时接受住户、巡查员等的维修申请和故障报告，值班人员

6、在规定时间内到位并完成工作。B、派工修理派工修理用于计划维修、零星及小型的设备新装、改装项目的处理程序。工程部长根据设备定期保养计划、当前对设备状况的分析调查结果、以及住户的要求填写派工单，指派专门人员完成特定项目的工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修单规定进行。（八）设备故障及事故1、凡因违反规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转，达到一定时间或造成损失者，称为设备事故。2、损失及影响不及事故之严重程度的其它情况称之为故障。3、无论发生何种设备故障和事故，工程部必须立即组织力量迅速处理。遇较重大事件，必须及进报告服务中心经理、公司工程主管协调处置。4、无论发生何种设备故障和事故，设备运行值班人员必须在值班记录、维修人员必须在事故故障报告单上作详细记录，不得疏漏和隐瞒。（九）设备的大修、更新改造1、服务中心根据实际状况对小区设备持续进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。2、小区设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，由有关业主按受益原则分摊。每年度的费用预算和决算，须经业主委员会财务小组审核，业主大会批准，其中决算还须审计部门审计。3、大修改造

7、的项目由工程主管会同工程部长提出申请，经公司计划、批准通过后方可实施，项目实施按照“谁主管，谁负责”的原则在工程主管领导下进行。（十）设备的报废1、设备有下列情况之一者考虑报废A、已超过规定使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到工艺要求且不能修复。B、设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。C、因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建及工艺布置改变不能迁装。D、严重影响安全，继续使用将会引起危险且不能修复改装。E、 设备能耗大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的设备。2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写设备报废申请单，工程主管组织有关人员进行报废鉴定后，报物业公司经理批准，其中产权属业主的小区设备报废还须报请业主委员会及国土房管局批准。3、设备批准报废后，由设备使用部门进行利用和处理，残值回收凭证应随经批准的设备报废申请单送交财务部注销设备资产，同时注销台账和卡片。 清洁卫生服务程序一、大堂清洁工作程序1、到达岗位后马上巡扫清理大堂地面，清倒烟盅杂物。2、将干净并喷上静电剂的尘推平放地面，直线来回推行，除去地面尘

8、土，巡回次数多少视客流量而定。3、清扫和拖抹电梯轿厢地面，并用洁净干布抹净轿厢内不锈钢、镜面。大做清洁时按电梯清洁工作程序处理。4、用洁净干布擦抹大门玻璃及拉手、壁面、电梯门及按钮铭牌、指示牌、信箱。花盆、花架保持无污渍、无积尘。5、及时清倒烟灰缸内烟头杂物，视污渍程度及时清洗干净放回原处。6、大门口内外擦脚胶地毡，吸尘次数视客流量多少增减，大门胶地垫每晚冲洗干净后晾干备用。7、用湿布擦抹防火门、消防栓柜内外、墙壁瓷砖。8、留意空调风口、天花板、灯罩、射灯、边角位等是否有蜘蛛网和积尘，及时扫除，每月安排一次擦抹天花、灯罩、风口。【注意事项】1、仪表整洁、精神饱满、举止大方，注意礼让宾客。2、擦抹电器开关、灯具、警铃、报警装置要用干布轻抹。3、地面打蜡和蜡面保养，按有关程序和统一安排进行。4、使用的工具要保持整洁。二、小区楼层公共区清洁工作程序1、早上到达岗位先将热水器电源开关打开（配有热水器）。2、巡扫干净本岗位的楼层梯厅、通道地面，清理烟盅、垃圾桶。3、巡回清洁男、女卫生间按卫生间清洁工作程序。4、巡回抹净茶水房四周壁砖、清洗水池，扫除地面垃圾和积水。 5、用抹布抹净瓷砖壁面、防火门

9、、步梯扶手栏、消防柜表面积尘。6、用洁净干布执抹干净电梯门，不锈钢或铜制指示牌、铭牌的局部污渍。每周不锈钢电梯门清洁干净后涂抹钢油。7、用湿拖把拖抹干净走道和走火楼梯地面污渍、浮尘。8、擦抹干净热水器表面清除水垢。 9、每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。 10、磨光、打蜡保养工作按蜡面磨光保养工作程序、白云石地面打蜡工作程序进行。【注意事项】 1、仪表整洁、精神饱满、举止大方得体。 2、使用的清洁用具要勤洗消毒，保持洁净。 3、打蜡、磨光和其它清洁大做安排中、夜班进行。三、玻璃门、窗、镜面清洁工作程序 1、先用刀片铲除玻璃或镜面上的污渍斑点； 2、将玻璃清洁剂按1：10比例兑配清水； 3、将浸上清洁剂的毛套，抓干多余水份，然后稍用力从上而下擦抹玻璃或镜表面，再用玻璃刮从上而下刮去表面上的污水； 4、一洗一刮连贯进行，当玻璃的低部位时玻璃刮横向移动； 5、用干布抹去玻璃表面和边框上的残余水印、水珠，不留清洁死角；6、清洁玻璃窗时窗台用干布复盖，避免污水污染窗台下墙壁，最后用拖把抹净地面上的残留污水； 7、清洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作； 8、保洁时有污渍手印的位置先用湿布擦抹，然后用干布抹干净；【注意事项】 1、毛套每次上水时必须洗干净套上的沙尘脏物，避免擦花玻璃表面。 2、爱护使用玻璃刮，刮上的胶条一面损破后，可调换另一面再用，完全损破的需要更换。四、电梯清洁工作程序 1、保洁时备用干湿毛巾，巡回抹净轿厢和门的污渍、

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