房地产企业成本管理问题研究—以绿地房地产公司为例

1、Bart(2015)认为房地产的商品属性具有紧缩性，而理想市场的特点是周转快、高收益。Homer(2016)发现房地产和其他固定资产的不同在于其往往对贬值十分敏感，且交易成本高、流动性较差。Richard(2014)建立了房地产投资信托基金的实证模型，他收集相关数据，以实证的方式研究房地产投资信托基金的参数指标。RobertSherman(2016)在文章中详细介绍了多国房地产企业融资渠道: 在美目,房地产企业主要通过私有金融机构进行融资，以住房抵押贷款及抵押贷款证券化的方式获得市场成本; 日本房地产企业可以通过私有金融机构筹资，一些具有国有性质的企业也可以从政府获得财政性投资，在日本金融市场巾仍以私有金融机构为成本供给的主体; 德国则建立了以储蓄银行、抵押银行、住房储蓄信贷公司等金融机构为主的房地产资本市场; 在新加坡，政府将住宅作为公共事业，以国家公积金的方式为房地产市场注入成本。黄明城（2017）在房地产企业成本管理存在问题及应对策略中认为随着房地产市场的发展，房地产企业市场竞争愈发激烈，国家宏观政策调控，当地政府部门对售价的控制及限购措施，使得房地产企业利润越来越薄，成本管理是

2、与计划管理，质量管理，现金流管理同等重要的核心要素之一，在竞争激烈的市场环境下，成本管理显得尤为重要，直接关系到企业的生存与发展，房地产开发企业只有不断提高自身管理水平，不断地创新成本管理模式，才能在日益激烈的市场竞争和瞬息万变的环境中取得进步和发展。李颖（2016）在WZ房地产企业目标成本管理的应用研究介绍了近几年来，房地产一直是一个热门话题。在国家改革开放政策下，经济高速发展，给房地产发展带来了机，随着其不断发展，竞争也日益激烈，房地产成本管理越来越引起人们的关注。想要在竞争中占据优势，加强成本管理，严格控制成本就是基础，也是房地产稳定发展的可靠性保证。可是目前房地产成本管理的市场环境并不乐观开发商在进行决策的时候往往只考虑经济效益严重忽视成本控制。陈琰（2015）随着房地产行业的发展重新回归理性，过去粗放式的经营模式已经难以为继，在行业整体利润水平大幅下降的情况下，需要更加精细的管理，尤其是对房地产开发成本的控制显得尤为必要。成本管控能力已经成为房地产开发企业的核心竞争力之一。房地产企业需要根据市场的变化发展不断的提升自身的竞争力。但是在房地产成本管理中存在的突出问题将会严重的制

3、约房地产企业的发展。根据房地产成本管理突出问题的特点，制定有效的对策进行完善能够进一步的推动房地产企业经济效益的增长。赵千里（2015）在全过程成本管理在HFTY房地产项目的应用研究我国房地产市场已经从高速增长的阶段逐步过渡到平稳发展的阶段。2014年伊始，我国房地产市场出现销售价格、成交量双双回落的情况,并且部分城市房价下降空间增大,房价上涨受到前所未有的抑制。现阶段,我国建筑市场材料价格波动上升,人工工资标准逐步升高,逐步推高了房地产项目的建造成本。由于土地市场的竞争愈演愈烈,很多项目土地获取时的楼面地价高于周边在售项目售价。应用全过程成本管理理论和方法，强化建设项目前期的成本策划、实施过程中的成本监控、项目后期的成本总结,可以形成全过程成本管理的良性循环，从而提高房地产项目的成本管理水平，确保开发项目利润目标得以实现。 张桃(2016)在浅析房地产成本管理突出问题及对策里系统归纳了房地产企业在成本管理中出现的问题: 成本来源渠道狭窄，财务控制手段落后，缺乏有效的监督机制，没有明确的奖惩措施，成本无效占用较多。他认为这些问题是企业潜在的威胁，极有可能引发财务危机，损害投资者利益。综

4、上所述，成本是企业的血液，是每个企业生存发展的根基。房地产企业的成本运作具有高投入、周期长的特点，相对其他企业成本风险性较高，导致其成本管理具有复杂性、风险性。因此，房地产企业的成本管理是其财务管理的核心，也是房地产企业的核心竞争力。在我国采取收紧信贷、限购、试点房产税等各种措施抑制房价,防止房地产市场过热的大背景下，对于日前我国既要使房地产市场持续繁荣稳定，又要保持高度警惕性以预防金融风险的发生，研究我国房地产企业的成本管理具有十分重要的现实意义和学术价值。房地产企业成本管理问题研究以绿地房地产公司为例摘 要目前，在我国发展经济过程中,房地产行业的地位是不可撼动的，它推动着我国经济的快速发展，起着非常重要的作用。然而，房地产企业成本管理中存在的一些比较严重的问题，对于成本管理工作产生了消极的影响，必须有利、合理地解决这些问题，才能获得企业的长远发展。管理好成本，公司企业节约资源，规范各部门的活动行为，对提高企业成本管理具有重大的意义。本文通过对绿地房地产企业进行成本管理存在问题的研究，提出了绿地集团成本管理中存在成本理念落后，成本管理的方法不先进，对成本管理的管控不严格等基本问题，进

5、而针对这些问题提出了积极的解决对策。建立全面、战略性的成本管理理念，对变更签证进行严格的管控，完善成本管理的信息化系统和成本考核与奖惩体系。关键词：房地产企业；成本管理；成本核算ABSTRACTAt present, in the process of economic development in our country, the status of the real estate industry is not to shake, it largely promote the rapid development of our countrys economy, plays a very important role. However, the real estate enterprise cost management that exist in some of the more serious problems, for cost management has had a negative impact, must be favorable and reasonable solu

6、tion to these problems in order to obtain long-term development. Companies to manage costs, be able to save resources, regulating the activities of all departments,enhance the management level,to improve the market competitive power and so on is ofgreatsignificance. Based on the research on the problems of cost management in Greenland real estate, this paper puts forward that there are some problems in the cost management of Greenland Group, such as backward concept of cost, the method of cost m

7、anagement is backward, and strict supervision of cost management.and then to address these issues positively. Establish a comprehensive and strategic cost management concept, strictly control the change of visa, improve the cost management information system and cost assessment and reward and punishment system.Key words: real estate enterprises; cost management; cost accounting目 录1前 言12房地产企业成本管理相关理论概述12.1成本管理的概念12.2成本管理的内容12.2.1成本预测和决策12.2.2成本计划和分析22.2.3成本核算22.3 成本管理的重要性23绿地房地产公司成本管理存在的问题33.1 绿地

8、房地产公司的介绍33.2 成本管理理念滞后33.3 成本管理的方法落后43.4在施工阶段成本管理的管控不严格43.4.1工程签证管控不力导致成本超支43.4.2动态成本反馈不及时，成本管理滞后54 改进绿地房地产公司成本管理问题的对策54.1调整转变成本管理理念54.1.1建立全面的成本管理理念54.1.2建立战略成本管理的理念54.2传统的成本法向作业成本法转变64.3 加强施工建设阶段的成本管理64.3.1严控设计变更和工程签证64.3.2完善成本管理信息化系统74.3.3健全成本考核和奖惩的体系85 结 论8参考文献9致 谢101前 言我国房地产行业有许多知名的大企业，比如万科、保利、万达、大华等，都是二十世纪 80年代成立运营的，与其他行业比运营时间都是比较短的，可以说是新兴起来的行业。既然是新兴的行业，就难免企业会有经营时间短，管理经验不足的情况，而且当时房地产行业在我国发展越来越迅速，很多投资者想借此机会进入到这个行业中赚取高额的利润，因此国内房地产行业的竞争变得异常激烈。房地产企业想要得到持续的发展和生存空间，首先，帮助企业提高其成本管理的水平，才能进一步提高对成本的控制

9、，进而可以提升房地产企业在市场中地位。然后，它可以对企业所支出的费用和成本有全面的掌握, 另一方面，还累计了许多精准的成本信息，从而使企业在土地竞拍的时间段内能够更精确地把握自身的成本状况。增加收入，节约开支，有利于成本的优化，还会为房地产企业项目未来的发展带来前所未有的效益。因此我们必须仔细地对绿地房地产企业成本管理工作中存有的特征和缺陷进行研究，其目的就是我们可以清楚、快速、完全的反映本企业开发项目的开发成本，才能为绿地房地产公司提出其成本管理中存在的问题以及解决方法，进而有力有力的对成本进行管控、 减少经营过程中存在的风险，取得更多的收益。2房地产企业成本管理相关理论概述2.1成本管理的概念简单来说，成本管理它一种是对决策进行考核等的管理活动，可以对成本的降低进行计划、还可以推测未来的企业成本、对企业成本进行核算、根据数据分析控制企业来降低成本、根据数据分析找出控制企业成本变高的办法。研究成本会计的目的是为了可以确保产品的质量，集合企业中所有的员工，对他们进行支持和鼓励，使他们每个人都能自觉地参加到企业成本建设的工作中，让这些一定量的资源在企业中得到充分、合理的利用，从而使企业在经营过程中得到进一步提升。成本管理在企业管理中占重要地位。它要求系统、全面、科学和合理地进行管理。这样不仅可以促进生产的增长，还可以减少开支，加强管理。科学的经济核算，改善企业管理，评估成本计划的执行情况。因此，企业的根本任务是使企业的生产管理水平反映出来。2.2成本管理的内容2.2.1成本预测和决策成本的预测是对企业外部环境和内部影响因素的变化及其对成本变化的影响进行研究 ，它是指利用之前的旧的数据来研究企业各方面的因素变化的一种特殊方法。企业的成本统计经过市场考查和研究，便可合理的估计成本的预算目标和成本的高低，还有在一段时间内可以预测成本变化的发展趋势。成本决策是指在各方面对成本有关信息进行搜集

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