黄骅市房地产市场研究报告
908页1、黄骅市房地产市场研究报告 黄骅某地产项目市场研究报告目 录第一部分项目研究背景1.05第二部分黄骅市整体环境分析.07(一)黄骅市概况(二)人口环境未来三年的市场需求量(三)政府规划指标研究分析(四)政策环境研究分析(五)经济环境分析(六)综述第三部分 房地产总体市场调研分析20(一)黄骅市房地产市场概况(二)黄骅市房地产市场总体发展态势(三)典型楼盘分析(四)综述第四部分 文脉分析50(一)历史文脉分析(二)居住文脉分析(三)消费文脉分析(四)综述第五部分 消费者市场研究分析55(一)消费主力特征分析(二)购房者的消费心理分析(三)影响消费者购房的主要因素(四)住宅档次类别的各消费群体分析(五)综述第六部分 项目地块分析67(一)项目地概况(二)项目地周边配套状况第七部分 调研结论及开发建议75(一)项目地地产因子分析(二)项目优势分析(三)项目劣势分析(四)项目机会分析(五)项目威胁分析(六)综述了解黄骅市房地产市场的整体状况及发展变动趋势;了解黄骅市房地产市场产品设计、物业类型及价格的发展趋势;了解黄骅市住宅物业市场的分布现状及客户群的构成情况;了解黄骅市的整体规划发展;掌握本项
2、目所处地块的基本特征;掌握本项目周边房地产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征;明确项目与周边主要竞争楼盘以及其他区域的优势、劣势所在;掌握目标客户及业内专业人士对项目的初步认识;明确项目构建优势的市场机会及企业机会;提出项目的市场定位(包括项目定位、目标客户定位、户型定位等)的思路。1、黄骅市概况黄骅市位于河北省东南部,临渤海、靠京津,处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带。城市辖区总面积1803平方公里,人口约41万。其中黄骅市城区面积18平方公里,城区人口约12万人。辖9个乡镇,327个行政村,3个街道办事处和一个开发区;黄骅市历史悠久,自然资源丰富,全市共有耕地面积94万亩,未利用土地54万亩。海岸线长约65公里,为我国四大海盐生产基地之一,其地下石油、天然气、地热资源丰富;黄骅市政基础建设日益完善,累计投资13亿元用于城市建设,城市绿化面积达到111万平方米,市区人均住房面积达到28平方米,并形成了以四区(骅西新区、骅东区、骅中区、经济技术开发区)为主体的城市格局。 黄骅市周边的南大港管理区、沧州临港经济开发区、沧州黄骅港口与黄骅市形成了地域经济组合,这也为黄骅市带来了巨
3、大的城市发展潜力,经济实力的发展强大、市区人口流动的加大等,这些都带动了黄骅市区房地产的急速发展。黄骅市区位图 黄骅市行政中心(以上图片展示黄骅市位于河北省东南部,处于“环渤海”与“环京津”的“双环”枢纽地带,地理位置优越。)黄骅市城区规划发展方向:适当向东、向北拓展城市建设状况:城市建设整体定位:力争经过几年努力,构筑起现代化滨海中等城市的雏形;城市建设功能定位:把黄骅市建成区域性经济、文化、教育、商贸服务中心;黄骅市境内形成了完整的公路、铁路、海上运输体系。海防公路、205国道(山海关到广州)和307国道(歧口到银川)纵横贯通黄骅市全境,石港高速公路;铁路运输由黄沧(黄骅到沧州市)地方铁路与京沪线接轨,朔黄铁路即西煤东运铁路通道,全长820公里;石黄高速公路沧州市至黄骅港段(沧黄高速公路),是河北省“十五”期间的重点建设项目之一,路线全长93.585公里,2006年12月将全线建成通车;津汕高速公路路线起点河北省黄骅市桃园村的冀津交界处,沿线经子牙新河、南大港农场、黄骅市规划区、307国道、沧黄铁路、朔黄铁路、石黄高速公路、省道武港线至海兴县辛集刘王庄附近。路线全长68644公里,
4、建设标准为双向四车道,全封闭、全立交高速公路,路基宽28米,桥涵与路基同宽。分析:近两年,黄骅市在城市建设方面加大投资力度,路网的建设、市政配套的完善、环境的优化、重点工程的开工建设,使黄骅市的投资环境得到了较大的改善,城市建设的加快推动了房地产业的发展,使2006年的黄骅市房地产市场需求空间加大。同时,作为连接沧州市和沧州港的重要通道,沧黄高速公路的建设,充分发挥了沧州港这一北方新兴港口在环渤海经济圈中的前沿作用,使之成为黄骅市城市发展和临海工业的重要依托,进而带动黄骅市乃至全省中南部地区的社会、经济的快速发展,都具有十分重要的意义。黄骅市城市广场2、人口环境未来三年的市场需求量2005年年底人口主要统计指标总人数12万人总户数37500户每户家庭人口3.2人/户从黄骅市总体人口环境来看,整个黄骅市人口基数相对偏小,在12万左右,仅黄骅市区本地居民的居住需求量相对有限。计算依据:目前,黄骅市区有12万人左右,人均住房面积有28平方米,按照现有国家小康居住面积35平方米的标准,黄骅市还需要80余万平方米的住房面积,随着近年来黄骅市经济的发展,大量外来企业在黄骅的投资落户使得外来人口的快
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