XXXX年广州房地产市场年度报告_58_世联

1、世联地产产：广州州20110年房房地产市市场年度度报告土地方面面20111年广广州中心心城区供供地多元元化成为为焦点，商商品住宅宅用地、三旧改改造用地地、保障障房用地地的出让让将更好好的完善善土地市市场的供供给体制制。行业业政策1.20110年整整体房地地产政策策特点分分析：在经经济流动动性过剩剩（货币币超发）、输出型型通胀压压力（国国际大宗宗商品价价格高企企）、劳劳动力价价格上涨涨、房地地产市场场过热（大大范围投投资投机机性炒房房）的大大背景下下，国家家各部委委、各个个直属机机构出台台了大量量的相关关政策针针对贸易易、金融融业、房房地产业业等各个个行业进进行了宏宏观经济济调控。20010年年广州房房地产市市场特点点鲜明，是是以经济济复苏为为基础，以以调控政政策为走走向的一一年。这这一年政政府出台台了300多条金金融税收收、土地地、房地地产相关关政策来来调控楼楼市，包包括为业业界熟悉悉的“国国十一条条”、“国国十条”、“国五五条”等等重要房房地产调调控政策策，广东东省政府府及广州州市政府府也相继继出台了了“粤四四条”和和“穗七七条”来来抑制广广州市上上涨过快快的房价价。20010年年房

2、地产产市场调调控政策策主要包包括四个个方面，土土地政策策、金融融税收政政策、房房地产政政策及地地方政府府房地产产调控政政策。土地地政策方方面规范范土地供供应体制制、加强强土地税税收监管管、调整整供应结结构成为为全年土土地政策策的主题题。政策策出台主主要针对对地方政政府及开开发商，政政策的目目的其一一是适度度缩紧开开发商的的资金链链，使其其缩短开开发周期期，其二二是加大大保障房房、廉租租房等保保障型住住房的土土地供应应以达到到调整住住宅土地地供应结结构的目目的，从从而解决决保障型型住宅的的土地供供应问题题。金融融税收政政策主要要是从微微观和宏宏观两个个方面进进行调控控，宏观观方面主主要是以以调控经经济通胀胀、资本本流动性性过剩为为主，包包括六次次提升准准备金率率和两次次加息来来控制经经济过热热及房地地产市场场过热的的问题。微观方方面政府府连续出出台了111条政政策来调调控房地地产市场场。增加加房贷利利率、限限制三套套贷款以以及减免免保障性性住宅交交易的税税费，在在商品房房市场成成交环节节增大交交易成本本，在保保障房和和公租房房市场的的交易环环节降低低市场交交易成本本，从而而达到鼓鼓励保障

3、障房和公公租房的的交易及及控制商商品房投投资市场场过热的的目的。房地地产政策策方面共共计出台台了122条政策策进行全全方位调调控，包包括业界界熟知的的“国十十一条”、“国十十条”、“国五五条”、“清退退令”以以及“限限外令”。从市场场供给方方面到银银行贷款款方面再再到成交交环节层层层布控控，决心心和力度度前所未未有，可可以称为为“最严严厉政策策年”。政策主主要对地地方政府府、房地地产开发发商、商商业银行行、以及及购房者者四个方方面加强强了调控控。地方方政府方方面中央央要求加加大保障障性质住住宅的土土地供应应、加快快保障性性质住宅宅的建设设、规范范准入保保障性质质住宅租租赁及买买卖的申申请条件件；在房房地产开开发商方方面要求求78家家非主营营房地产产的央企企退市；要求银银行方面面增加二二套贷款款首付、停止三三套贷款款；购房房者方面面除金融融政策外外，还新新增加了了“限外外令”，对对外籍人人士在中中国购房房出台了了限制条条件。纵观观一年的的调控政政策可以以发现，国国家从多多个层次次入手对对房地产产市场进进行了调调控，但但是取得得的效果果并不理理想。从从成交均均价看广广州十区区20110年商

4、商品住宅宅均价环环比上涨涨了322%，商商品房成成交量环环比成交交量环比比下降443%。由此可可见，全全年调控控政策仅仅仅抑制制了成交交量的上上升，对对住宅的的价格影影响不大大。2.20110年综综合政策策20010年年综合政政策一览览表重点点政策分分析：“国国十一条条”关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知总体体方向：要求进进一步加加强和改改善房地地产市场场调控，稳稳定市场场预期，促促进房地地产市场场平稳健健康发展展。基本本内容：通知指指出，随随着房地地产市场场的回升升，近期期部分城城市出现现了房价价上涨过过快等问问题，需需要引起起高度重重视；加加快中低低价位、中小套套型普通通商品住住房建设设。要适适当加大大经济适适用住房房建设力力度，扩扩大经济济适用住住房供应应范围。商品住住房价格格过高、上涨过过快的城城市，要要切实增增加限价价商品住住房、经经济适用用住房、公共租租赁住房房供应。增加住住房建设设用地有有效供应应，提高高土地供供应和开开发利用用效率。各地要要根据房房地产市市场运行行情况，把把握好土土地供应应的总量量、结构构和时序序；金融融机构在在继续支支持居民民首次贷贷款购

5、买买普通自自住房的的同时，要要严格二二套住房房购房贷贷款管理理，合理理引导住住房消费费，抑制制投资投投机性购购房需求求。对已已利用贷贷款购买买住房、又申请请购买第第二套（含含）以上上住房的的家庭（包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女），贷贷款首付付款比例例不得低低于400%，贷贷款利率率严格按按照风险险定价。继续实实施差别别化的住住房税收收政策。同时，要要加快研研究完善善住房税税收政策策，引导导居民树树立合理理、节约约的住房房消费观观念；加加强房地地产信贷贷风险管管理。要要严格执执行房地地产项目目资本金金要求，严严禁对不不符合信信贷政策策规定的的房地产产开发企企业或开开发项目目发放房房地产开开发贷款款。有关关部门要要加强对对信贷资资金流向向和跨境境投融资资活动的的监控，防防范信贷贷资金违违规进入入房地产产市场，防防止境外外“热钱钱”冲击击我国市市场。政策策解读：确定了了20110年整整体调控控的基调调，上调调了购买买二套住住房的贷贷款首付付比例，但但对当时时的整体体市场影影响不大大，正是是这个原原因政府府在未来来的几个个月连续续出台了了大量的的越来越越严厉的的政策对对住宅市市场进行行

6、调控。“新新国十条条”关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知总体体方向：部分城城市房价价、地价价又出现现过快上上涨势头头，投机机性购房房再度活活跃，需需要引起起高度重重视。为为进一步步落实各各地区、各有关关部门的的责任，坚坚决遏制制部分城城市房价价过快上上涨，切切实解决决城镇居居民的住住房问题题。基本本内容：要严格格限制各各种名目目的炒房房和投机机性购房房。商品品住房价价格过高高、上涨涨过快、供应紧紧张的地地区，商商业银行行可根据据风险状状况，暂暂停发放放购买第第三套及及以上住住房贷款款；对不不能提供供1年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停发放购购买住房房贷款。地方人人民政府府可根据据实际情情况，采采取临时时性措施施，在一一定时期期内限定定购房套套数。政策策解读：突出差差别化购购房贷款款政策来来抑制投投机性购购房的需需求，以以及限制制跨区域域的购房房需求，本本质是“限限贷限外外”的双双限政策策。“国国五条”对对各地进进一步贯贯彻落实实国务院院坚决遏遏制部分分城市房房价过快快上涨通通知总体体方向：进一步步调控房房价过高高、上涨涨过快的的房地

7、产产市场，细细化前期期政策在在各个城城市的落落实情况况。基本本内容：房价过过高、上上涨过快快、供应应紧张的的城市，要要在一定定时间内内限定居居民家庭庭购房套套数；要要完善差差别化的的住房信信贷政策策，对贷贷款购买买商品住住房，首首付款比比例调整整到300%及以以上。同同时，各各商业银银行暂停停发放居居民家庭庭购买第第三套及及以上住住房贷款款，要加加强对消消费性贷贷款的管管理，禁禁止用于于购买住住房；调调整住房房交易环环节的契契税和个个人所得得税优惠惠政策；切实增增加住房房有效供供给。各各地要加加大对各各地20010年年住房建建设计划划和用地地供应计计划实际际完成情情况的督督查考核核力度，切切实落实实中小套套型普通通商品住住房和保保障性住住房建设设计划和和供地计计划；加加大住房房交易市市场检查查力度，依依法查处处经纪机机构炒买买炒卖、哄抬房房价、怂怂恿客户户签订“阴阴阳合同同”等行行为。对对房地产产开发企企业土地地闲置、改变土土地用途途和性质质、拖延延开竣工工时间、捂盘惜惜售等违违法违规规行为，要要继续加加大曝光光和处罚罚力度。政策策解读：政策明明确的要要求了对对个别楼楼市上涨涨过快的的

8、城市进进行限购购，随后后北京、上海、广州、深圳等等一线城城市纷纷纷推出“限限购令”，广广州也在在10月月15日日出台了了广州版版的“限限购令”，政政策出台台后不久久广州的的成交量量一度下下滑六成成以上，业业界对这这条政策策的评价价为“史史上最严严厉的楼楼市调控控政策”。3.20110年土土地政策策20010年年土地政政策一览览表重点点政策分分析：关关于加强强房地产产用地供供应和监监管有关关问题的的通知总体体方向：国土资资源部于于20110年33月8日日下发通通知，为为贯彻落落实国国务院办办公厅关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知(国办发发200104号)要求，依依法加强强监管，切切实落实实房地产产土地管管理的各各项规定定，增强强土地政政策参与与房地产产市场宏宏观调控控的针对对性和灵灵活性，增增加保障障性为重重点的住住房建设设用地有有效供应应，提高高土地供供应和开开发利用用效率，促促进地产产市场健健康平稳稳有序运运行。基本本内容：开发商商今后在在拿地时时一律按按照底价价的200%缴纳纳保证金金；成交交后，需需在一个个月内缴缴清成交交额500%的首首付款。国土资资源部昨昨日下发

9、发了关关于加强强房地产产用地供供应和监监管有关关问题的的通知，对对土地出出让的各各个环节节制定了了更加严严格和细细致的要要求。通通知规规定，土土地出让让最低价价不得低低于出让让地块所所在地级级别基准准地价的的70%，竞买买保证金金不得低低于出让让最低价价的200%。逾逾期不签签订合同同的，终终止供地地、不得得退还定定金。政策策解读：通知宣宣告了220100年房地地产第二二波宏观观调控的的来临，除除了确保保房地产产用地供供应和及及时开发发外，通通知“119条”是是要整治治“囤地地”、“炒炒地”行行为，并并促进地地产市场场健康平平稳有序序运行。今年开开发商交交付的竞竞买保证证金不得得低于出出让最低低价的220%，合合同签订订后1个个月内必必须缴纳纳出让价价款500%的首首付款，余余款最迟迟付款时时间不得得超过一一年，调调控力度度明显加加大。此此通知对对资金实实力雄厚厚的一线线房地产产公司影影响相对对较小一一些，而而实力弱弱的二三三线房地地产公司司受影响响较大。关关于进一一步加强强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知总体体方向：20110年99月277日，国国土部、住建部部联合发发布了关关于进一一步加强强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知。文文件明确确要求“坚坚决贯彻彻落实国国发100号文件件政策、继续抑抑制房价价上涨、促进房房价地价价合理调调整”。基本本内容：除了强强调保障障性住房房供地占占比700%以上上外，通通知要要求各地地结合实实际，选选择地块块，探索索以划拨拨和出让让方式加加大公共共租赁住住房供地地建房、逐步与与廉租住住房并轨轨、简化化并实施施租赁住住房分类类保障的的途径。在房价价高的地地区，应应增加中中小套型型限价住住房建设设供地数数量；为为保障政政策落到到实处，通通知明明确提出

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