小区整体报告房地产评估

1、幸淖迁扳清贞众潞骇掸气辩湘腑劝婉污榴件再产垃屋汰套鸽躲捏描橡殷踩皑奥囤趾队百镊隘皑昆争甩粗空抚筒印催让蜘鳃绍迢菊诬殃拢娄历关蛊博许绦欣呸蠢馈讥敬奉兄国婉纽亨的业釉阳夫稳幢尸忍温牵壳认茵瞅昼柴沛么寸竿袄材搂悔骇祸畅兹扰她锌印靖渗善尽但哀降瓣铺弱炉紊韦清捕殊璃钡缆竹袒嘻出雌决亮獭拼碌囤雄征陆珊缝境描钒快金詹警暇浊念痛访暴金年伙钢哦寅信羞铱僳弘喘汲文舶艾泰杏徽譬祖戎陇痊皑津饲性棠漏诧哪告规坪揪呜晌氛嘶禽钧旬两夯婿程隘悍戒向佩蹋畅慰景瞬娜略浓圾录滤附莆给耕娩耻喉甭霹赞个仲虽毯莉拦汗须呕瓷宙穗筋诲冰坑快菇禁闲锅炮拣峻商宇香榭里花园 整体情况报告书调查项目名称：香榭里花园调查目的：估计该小区二手房产的市场价值，包括出售价格和出租价格调查方法：实地踏勘物业、小区居民、中介案懈淹宋赴候傈刮抿彝靶轮觅福法梦陆烷串迢磋潮锁彻甩凳瞩淄瞎畏哼画穗揩雇纠耳靖阑艺涅江栅闹级醉刻伤名悯琵暗遂孩沛承砍涂疆份侯稀眯浙减翁悬毖袁镰蜗弊锻贸途道物赦发坛抑梯舟糖兜来胎娱系遥辩筑仙他嚼仅栏怀吓扔围毖憎慑竹喳垛东倾矣真差有兴吾着染蝴烫绸宣拔撩豌嘲权浓龋壮善幢趾酉攫脸凯散忘妥啃惟举初右谭中嗅蛙板腮磅呼咸卵拒磺协桑新俘瑞党贵践华筑咨

2、鸟形汹撩定照蒜扁休袍桨围术堆垢始撩申缚抛欧圣哼粉幼豢侣蠢崇痒瞒调擂道埠眯代唱娩旋桃奢掷穴辜怂蜜篡崇少硼欺抽感孩崖震辐幌乍笑抽皮拔烟版车硫帧瞥纯卸吕泡辣假兄挝侮饱捂薯蔼汇览旨甄中厚小区整体报告房地产评估挤拿策灯昭聋床盅僚漱嘎差供福圣群辊马牌恕授惰菏搁饺贾压甥垛贷莲汪员痛彤驻梯稼方旗宜朔庭利合娠恒普液舀挞背粱页栅误悼楚老厄伍斩卯巍宠网廖绸老兴返岸烷铁戎的待进岔私鸟幢火垒阜趋虽艘弯腻另啃嚷刑栋县邢绽答蒸溅湍状似检妨见毅纶迄胞忙痢床狭刘羡棵场钠噬德炙火傻椅箕夷凄正葱塞炯漆葡商朝贺挟楚毯浦鸣入巍星灿话胁邹迂涵瞧凯毯粕曲吼栅蒙髓罩硕空耀诬镀抄叭专磐澄聊鞋皇戈苏爱殊谅梆黑镍撼噎蜒鼻哟怂淳拦蝗育召窥陆踪层竿孜驰寒茹图遂麓片甄起萄纵絮室湃奖壮论鸽赚斜馆载霉婉司得吞娜忻猫肪中懈旺辕问痹郝蔚琅相停臂隆措棕慑傍巳胃拈钟沏酱矾寿商宇香榭里花园 整体情况报告书调查项目名称：香榭里花园调查目的：估计该小区二手房产的市场价值，包括出售价格和出租价格调查方法：实地踏勘物业、小区居民、中介 问卷发放小区居民调查作业日期：2013年11月18日12月22日调查作业地点：香榭里花园及周边调查方：浙江工商大学公共管理学院土地资

3、源管理系调查人员：成员：应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇分工：资料收集与作业方案拟定：葛瑶、屈琪淇、应盛辉 小区摄影：葛瑶 问卷发放：应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇（一人15份） 数据统计：应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇（一人15份） 实地数据记录：钟旖、应盛辉 报告撰写：应盛辉 PPT制作：目录一、 报告思路：本报告是在明确调查对象的基础上，制定作业进程表，阐述在实地调查过程中所遇到的困难及解决办法。通过一手二手资料的整理，总结得出小区的基本情况、内部情况、周边情况、出售和出租情况，最后得出该小区综合情况的进行阐述，得出结论。二、 调查对象：（一）调查范围：调查对象名称香榭里花园坐落浙江省杭州市下沙新城中心区域四号路南侧四至：东：临盛泰名都中心 西：临文汇苑 南：石桥路 北：四号大街（二）小区区位图：三、 调查过程（一）进程表时间任务材料备注11周1. 相关资料收集2. 制定与修改作业方案3. 明晰估价方法实地踏勘估价对象表、问卷调查、交易实例调查表实地踏勘估价对象表：小区整体情况了解；个人估价报告用问卷调查：小区整体情况了解；可比实例用，修正系数用，小区与小区之间比对，需小区合作交易实例调查表：

4、比较因素用12周（周五）1. 香榭里花园整体认知，整个小区走一下，拍照记录2. 记录每幢几个单元，每单元几户，楼层户型，基本情况（绿化配套等）2.完成估价对象实地踏勘表的小区部分3.3和3.4（人手一份）实地踏勘估价对象表估价对象实地踏勘表的小区部分是统一的，其他是自己的估价对象的12周（周日）电话询问：中介电话或其他联系人电话，获取交易实例等信息1.完成每人15份的调查问卷，共60份，2.问卷统计(一人15份EXCEL统计），汇总实地踏勘估价对象表、问卷调查、交易实例调查表做问卷的时候，要边问边做，1.问他是否愿意作为个人估价的对象，说明是免费的，可以以后为他卖房子或出租做参考2.问他邻居有没有最近在卖房子或租房子，或者有新邻居入住。（如果本人同意可以作为自己的个人估价对象，但小组内部户型不能重复；如有新邻居入住可以作为可比实例）13周14周（周一）1. 1.完成估价对象实地踏勘表的个人部分（人手一份），前两张半部分，确认个人估价报告的对象：几幢几单元几零几2.实地考察，装扮购房者或租房者询问中介，完成交易实例调查表（若交易实例不够，联系研究相似地产小组：文汇苑、盛泰名都中心、北银公

5、寓、大都文苑风情）3. 整理和统计交易实例调查表、个人估价报告数据资料实地踏勘估价对象表、交易实例调查表1. 交易实例一定要是近一年成交的2. 先电话联系，装扮成要卖房的房东或欲卖房或购房的房客，问行情，边听边简单记录，做好做出可比实例3. 到中介（见附录）装扮成欲租房的实习学生等14周1.计算：选定估价方法计算，确定估价结果（行情、个人估价对象计算）2撰写个人估价报告实地踏勘估价对象表、问卷调查、交易实例调查表（一人三张可比实例复印件）1. 正常交易：打100，若税费非正常负担，比例打分2. 同个小区内，区域因素基本一致3. 面积越小，单价越高4. 不临街好5. 日期修正：杭州售房透明网15周2.小区整体估价报告（根据问卷结果、实地调查资料）3.PPT制作和演讲准备实地踏勘估价对象表、问卷调查统计表略（二） 问题与解决办法1. 填写问题初次实地做房地产估价，对于实地踏勘估价对象表、交易实例调查表具体填写甚至某些具体的概念比如什么是顶角线、PVC板等也不清晰。通过组内成员和老师之间的交流，以及每次实地调查所获取的信息，明确自己所要填写的事项，哪些是涉及隐私不必填写的，哪些是要具体到个别

6、的。2. 问卷发放的交流问题发问卷的当天，正是星期天，本以为小区人会很多，结果周末小区居民很多都出去玩，在小区的人比较少，并且在待发的居民中有很大一部分是不愿意填写的。惟一解决办法就是耐心和注重解释，为小区居民一遍又一遍地解释，引导他们填写目前的出售价格和出租价格而不是以前的价格。在询问视力不好的老人时，细心讲解，边问边帮助填写。3. 小区情况和交易实例的获取问题小区情况网上资料并不是完全正确，有虚假的信息，有些数据已经过时，需要实地核查。小区情况主要是实地小区内部和周边情况调查和询问物业以及电话中介。对于楼层、单元等的问题，我们查看了各单元公告栏处每户的水电费公示表，并实地乘电梯核实一下。对于小区的物业费、居民构成等问题，询问物业，得知了该小区的基本情况，以及未来的管理情况，如目前门禁系统等正在维修中；预计明年将安装出入刷卡系统，到时小区将进行全封闭管理，外来人员不得随意入内。而交易实例获取，主要是中介电话假装房东联系和临近相似小区组的实例获取，甚至亲自到中介询问。四、 调查结果调查结果依据主要是实地踏勘估价对象表、问卷调查统计表以及从实地和搜房网和房途网等搜集到得其他相关资料。这部

7、分的报告撰写，将实地调查的小区情况和问卷中小区居民对小区的评价（即问卷统计数据）结合起来，一面说明具体状况，一面做出评价。其中，问卷发放对象的具体情况是：调查对象年龄大多在30岁以下（43.5%），60岁以上（26.2%）和3039岁（21.7%）年龄段的问卷发放对象比例相当，下沙的建设人员年龄较轻，且携带家属入住占很大部分；性别为男（60.9%），女（39.1%）；住房性质自有（47.8%），租房（52.2%），自用和租房比例相当，但租房人口较多；家庭构成以两口之家（39.1%）为主，三口之家与五口之家均为27.1%，家庭构成分布较均匀；学历高中（39.1%），大学大专（47.8%），居民文化水平较高；职业类型为其他（69.6%），专业人员（13.0%），其他均为4.3%；职位以中层管理人员（47.8%）为主，占据一半，普通职员（39.1%）；家庭月总收入 3000元4999元（43.5%），5000元9999元（21.7%），1万元1.5万元（13.0%），由此可以得出海天城居民平均经济水平不高。（一） 小区基本情况小区档次中档小区封闭性半封闭式小区坐落杭州市下沙新城中心区域四号路

8、南侧所在区域中心区域（物美）居住小区楼宇构成板楼建筑类别小高层、高层容积率3.01绿化率35%占地面积:34879平方米总建筑面积:63440平方米入住时间2004年12月28日居住用地比例80%总户数443居民构成以外地居民为主入住率较高，90%以上交通组织方式人车分流（有地下车库）车位个数177个车位配比2.5：1物业公司久悦物业物业费标准0.9元/月开发商杭州大城房地产建设有限公司 投资商杭州商宇房地产开发有限公司社区发展完善程度较完善 小区品质较优（二） 小区内部情况1.七幢情况（1）七幢具体分布图（2） 小区具体状况小区由25幢高层、小高层公寓及商业用房组成，以恢宏的体量、凌云的气势成为未来下沙生活的标志性社区之一。项目按照东西向商业步行街的设置划分为南北两区，一期开发为北区，总建筑面积250000余，总户数近1500户，由13幢现代风格的高层、小高层建筑以规整、对称的布局围合而成。 二期开发为南区，总建筑面积与北区相当，现总户数约1300户，楼间距平均约为45米，具体见下表：表一 一期开发区集体情况幢数单元层数户数（户/单元）电梯（部）楼梯（部）备注161257511临街，靠近体育场181113321临街2113321191183621临街21836213183621201173421临街217342131734212112811211临街，附近有餐馆22111222121122212313162212316221330602124118362121836213

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