某珠宝品牌商圈调查与选店执行手册

1、点石珠宝连锁事业商圈调查与选店执行手册策划部日 期 ： 2004 年 5 月一、总则二、商圈的定义三、商圈调查流程四、商圈调查重点与调查方式五、商圈调查报告方式六、立地要素七、地点选定主要条件一、商圈调查的目的调查商圈可了解预设点石店铺营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商 圈调查的目的包括：1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。2、确定产品组合及促销重点。3、分析商圈是否重迭。4、计算在某一城市、区域内应开几家店。5、找出商圈内的障碍，包括：A、道 路 设 施 不 便 。B、人 口 稀 少 。C、交 通 过 度 拥 塞 。1、法 规方面 考虑租税、 执照、 营运、最低 工资及 都市区域划分 情况。2、其它因素：了解地区内同行珠宝点的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动 趋 势 、街 道 位 置 、运 输 是 否 方 便（ 交 通 状 况 ）、及 停 车 场 是 否 宽 广 等 。二、商圈调查作业范围1、点 石珠宝 直营店的展 店前商 圈调查 及立 地调查 、报告 。2、点 石珠宝 加盟店加盟 意向后 进行商圈调 查、评 估，以评定是 否适合开店。三、权责单

2、位及权责的确立 商圈调查作业由营运部主管，负责门店的寻找、研判分析。四、新店开发岗位职责1. 商圈 情报之 主动 收集。2. 商圈 资料之 建立 。3. 商圈 之规划 、评 估、分 析报告 。4. 执行 开店之 布点 策略制 度。5. 开店 计划、 活动 之推动 。6. 商圈 地点选 择、 开店技 巧制度 之建立及教 导。7. 租店 及选店 业务 之执行 。8. 租金 行情之 分析 了解和 呈报。9. 竞争 厂商开 店情 报之搜 集及应 对策略之拟 定。10、定期（每季）展店发表会之规划与推动。11、新店 评审作 业之 规划与 推动。12、准加盟店之拜访和公关。13、和房 东之租 店谈 判。14、与法 务订定 租店 合同。15、执行开店管理及制度。16、不良 店之迁 移和 淘汰。17、其它 有关展 店事 项。二、商圈的定义商 圈 ( trade area ) 是 指 一 家 点 石 点 铺 店 的 顾 客 所 来 自 的 地 理 区 域 。 依据新店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：1、主 要 商 圈 (primary trading area)： 新 店 在 此 区 域 内 的 顾

3、 客 数 约 占 总 顾 客 数 的 55 70% 。2 、 次 要 商 圈 (secondary trading area)： 新 店 在 此 区 域 内 的 顾 客 数 约 占 总 顾 客 数 的 15 25% 。3 、 边 缘 商 圈 (fringe trading area)： 新 店 在 商 圈 中 剔 除 前 两 种 商 圈 后 ， 剩 余 的 顾 客 所构成区域。注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形 式来为商圈推算。、商圈调查流程布点计划取消调查NO抽样点YES搜集资料政府出版资料商圈内资料人口 所得 资料地区 人口 资料教育 程度 资料年龄 分布 资料政府 未来 变动人潮 变动 资料竞争 店资 料人潮 流动 资料交通 状况 资料集合 场所 资料商店 分布 资料拟写商圈报告评估NO归档YES开店四、商圈调查重点与调查方式一、点石目标店铺商圈范围划分确定 如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点：1. 商 圈 范 围A. 集 中 型 商 圈 主要商圈半径在2000 米以内，次要商圈半径在2000米5000 米之间，边缘商 圈 在 50

4、00 米 以 外 。B. 分 散 型 商 圈 主要商圈半径在 500米以 内，次 要商圈 半径 在500米 1000米 之间 ，边缘 商圈 在 1000 米 以 外 。2. 马路之 分界、 凡超 过 米宽之 道路 四线道 以上或中间有 栏杆、安全岛阻隔、主 要干道3. 铁路、 平交道 之阻隔 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈4. 高架桥 、地下 道阻隔 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5. 安 全 岛 之 阻 隔 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6. 大 水 沟 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。7. 单 行 道 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8. 人 潮 走 向 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。圈之界定方法 Compass 法 则 是 从 各 家 竞 争 店 铺 规 模 power 开 始 ，掌 握 吸 引 力 方 面 的 不 同 点 ，设 定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程 表便可简单的测出。从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点竞

5、争店的卖场面积计划用地的卖场面积例：1计划地与 A 竞争店的分歧点：商圈的境界点1000 米1000 米60 平米2.41430 平米414 米2计划地与 B 竞争店的分歧点：600 米600 米商圈的境界点 = = 330 米 Compass 法 则 的 限 制 ：1. 只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。2. 顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对 此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。三、绘制简图1. 集中型商圈为周边5000 米简图 分散型商圈为周边1000 米简图2. 标出重 要建筑 物及 楼别 金融大 楼， 办公大 楼3. 著名商 店及影 响生活型态之 地段 特征戏院、 百货公 司4. 人潮汇 集之地 段商店群及大 型集 客场所超级 市场娱 乐区 之同等 类5. 标出竞 争店或 同性质商店所 在之 位置、抽样点 之所在 位置6. 可 与 本 企 业 连 锁 店 有 互 补 作 用 之 门 店7. 政 府 重 要 之 行 政 中 心8. 车 站 、 加 油 站 、 学 校 、 停 车 场 、 市 场 、 公 园 等

6、特 定 族 群 会 集 场 所9. 标 出 街 道 之 行 进 方 向 单 行 道 方 向 10. 标 出 未 来 促 销 活 动 发 之 地 点 四、抽样点及发点之选择确定1. 抽 样 点 之 选 择(1) 办公人 口或上 班族 汇集之 地点 未来适 合设 店之地 点(2) 人潮走 向汇集 地点(3) 固定人 口较集 中流 动之地 点(4) 可能形 成未来 的商 店群之 地段(5) 预定三 四个 抽样 点(6) 其 中 尽 量 以 一 个 抽 样 点 为 同 性 质 之 商 店2. 发 点 之 选 择(1) 主消费 群走动 频繁 之点(2) 次消费 群走动 频繁 之点(3) 区分消 费群活 动频 繁之时 段五、商圈特征1. 商店特 色及分 布情况(1) 建 筑 型 态A. 于主要 商店 街，主 要干道 上之建 筑其建筑高 度B. 新 大 楼 与 旧 式 建 筑 之 分 布C. 目前之 改建 情况D. 一三 年内 可能改 建之趋 式(2) 行 业 型 态A. 于主要 商店 街、干 道之行 业类型B. 以何产 品为 主，贩 卖产品 之层次(3) 分布家 数，见 附件 表格一 。A. 以

7、抽 样 点 之 平 行 道 路 为 主 要 调 查 对 象 B. 主要道 路之 商店分 布明细 a. 将商 店分门 别类 记录b. 并 将 其 统 计 填 入 明 细 表 C. 于主要 干道 、大马 路、相 同商店 之家数D. 商店汇 集地 带之概 述E. 以商店 辅 助店、 竞争店 正确 所在位置标 注于商 圈简图 。(4) 地 点 类 型A. 孤 立 店B. 未 规 划 商 业 区C. 规 划 购 物 中 心2. 住宅 特色( 集中型 商圈可 不用 调查)(1) 建物 型态A. 实 地 了 解 于 本 商 圈 内 住 宅 区 之 建 筑 型 态a. 建筑 高度， 楼数 b. 建筑 型式为 新式 或旧式c. 分 布 区 域B. 目前之 改建 情况C. 一三 年内 可能改 建之趋 式(2) 分 布 情 况A. 实 地 了 解 该 区 之 实 际 住 户 与 建 筑 物 之 分 布 情 况B. 将该商 圈分 为a. 商店 区，以 甲 为代 码b. 辨公 区甲 为代码c. 新式 住宅区 以 乙 为代码d. 旧式 住宅区 以 乙 为代码e. 文教 区，以 丙 为代 码C. 于简图 上分 别划

8、定 区域， 制作商 圈D. 并 于 图 上 注 明 建 筑 物 之 楼 别 3. 集 会 场 所(1) 场所 类型A. 本商圈 内汇 聚人潮 之场所 类型a. 商店 肯德 基、 麦当劳 ，百货 公司b. 戏 院c. 政 府 之 行 政 机 关d. 展览 会场e. 学校 、文教 机关 、公园 f. 补习 班g. 表演 、竞技 ，比 赛场所h. 菜 市 场 ， 超 级 市 场i. 证券 公司B. 聚集人 口类 型a. 青少 年b. 上班 族c. 特 定 行 业 人 士d. 家 庭 主 妇(2) 动 线A. 人潮汇 集流 动之路 线B. 人潮汇 集流 动之主 要方向4. 竞 争 者 分 析了解既存竞争者的数量及大小、所 有竞争者的强弱势评估、短 期及长期的展望、饱 和 的程度。见附件表格二。(1) 卖 场 气 氛 本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态 度(2) 来客 数 该竞争店每日之成交客户数B. 根据 此 比例 再 分 别 乘其 价 格C. 加总 后 求其 平 均 值 即为 平 均消 费 额 (4) 营 业 额 来客数平均消费额每日营业额 每 日 营业 额 每 月工 作 天 数 每 月 营业 额5. 商 店 组 合 商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：(1) 药 房 、 超 市 、 面 包 店 、 蔬果 店 及 肉 店 。(2) 百 货 公 司 、 衣 饰 店 、 裤 袜店 、 内 衣 店 、 鞋 店、 珠宝店。六、人潮状况1. 主 要 人 潮 走 向(1) 平 日 及 假 日之 女 性 人 潮 状 况 ， 见 附 件 表 格 三A. 将 一 周 之 时 间 区 分 为 段 a. 周 一 周 五b. 周六 、 周日 、 国 定 假日B. 以

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