试论当前我国土地市场存在的主要问题及解决路径

1、目前国内土地市场存在的重要问题及解决途径学院：土木与建筑工程学院班级：工程管理10-2班学号：姓名：卢艳目前国内土地市场存在的重要问题及解决途径【摘要】土地是人类不可再生的资源，土地问题始终是国内现代化进程中一种带有全局性和战略性的重大问题。目前国家在治理整顿土地市场中先后出台了一系列文献，但目前的土地市场仍然存在诸多问题急需要改善和完善。【核心词】土地市场 问题 解决途径【正文】土地作为最基本和最重要的生产资料，它的基本制度可以很大限度上体现一种国家的政治制度和社会运营状况。目前国内在土地资源运用和管理上正面临着一系列深层次的矛盾和冲突，甚至个别地方在土地市场建设及国有土地出让及国土资金管理等方面还存在某些问题和局限性，急需要改善和完善。 一、目前国内土地市场存在的重要问题 （一）政府在对土地市场的宏观调控管理中发生管理错位。土地作为一种资源，政府必须对土地市场进行较强的宏观调控，但是政府在宏观调控管理中往往会迷失自己的方向，发生角色错位，在土地市场中扮演着重要经济主体、调控者、监管者、仲裁者等多重角色，而确又以经济主体为重，这是产生诸多土地市场问题的本源。 （二）土地闲置现象比较严

2、重，导致土地资源的极大挥霍。由于过去某些地方盲目进行土地开发，特别是工业园区、文化广场和房地产用地开发，遗留下来的闲置建设用地至今未能完全消化。此外有些政府征收或收回了大量土地但找不到新的使用渠道，导致了土地闲置，这是政府土地出让规划的失误。尚有就是有的地方拿到土地使用权后不进行土地开发从而导致闲置。这些大量土地的闲置不仅减少了土地运用率，更带来很大的经济损失。 （三）土地增值收益的分派模糊不清。土地增值收益是指由于土地变化用途后所带来的增值，土地的增值属于土地的附属物，应当归所有者所有，但在现实中，土地使用方所获得的增值收益并不是由土地自身获得，而是基于土地的用途依托自己的财产获得，那么对于土地增值收益中要分派给土地所有者的比例则难以拟定。国内农民的弱势地位决定了对于被征收耕地的使用，使用方应当分派一定的土地增值收益给失地农民，但分派比例的拟定是非常不明确的。 （四）农村集体所有的土地违法交易现象普遍存在。现行农村土地产权制度建设受立法缺陷的制约，特别是农用地使用权流转制度和农村集体非农土地使用权的流转法规仍未出台，致使政府无法对农村集体非农土地使用权流转实行有效的管理，增进农用地规

3、模经营，从而影响了土地资源的有效配备。目前集体非农建设用地使用权私下流转现象普遍存在，这既有人们以转卖土地来获取暴利的主观因素，也是由于现行法律法规的空白，政府土地管理不到位，致使集体土地资产流失严重，土地投机、炒卖地皮使某些人暴富。政府为了实现土地管理目的，需要约束农用地承包经营权，规范农村土地运用市场，使管理对象的行为符合社会利益。在农村部分农民因缺房子住而申请占用耕地得不到批准，她们有的便未批先用，或者采用欺骗手段报批用地，象这样的违法用地案件时有发生，且屡禁不绝。此外，在国有土地使用权公开招标拍卖挂牌出让活动过程中，少数地方还存在着私下交易或暗箱操作的违法现象。 （五）管理组织季后不健全，基层组织管理组织力量单薄改革开放以来，国内政府的土地管理机构得到了发展，建立了城乡统一的中央、省、地（市）、县（市）、乡(镇)五级管理网络，然而第三次机构改革至今还没有完毕，农村土地基层组织乡镇土管所还处在生存问题能否解决的组织建设阶段，许多乡镇级土管所土管人员编制、经费来源问题仍未得到较好的解决。农村土地管理地区范畴广、管理难度大，规定必须有一支思想素质高，职业道德好，掌握土地管理专业知识和

4、业务技术的公务员队伍。但是，目前土地管理系统专业人员少，业务素质低的现象极为普遍，特别是基层组织，问题更严重，由于大多数专业人员追求发展前程，不肯留在基层管理组织。这一问题已严重影响了政府管理的成效。（六）土地运用规划的控制作用没有得到发挥土地运用规划是政府控制土地运用的重要手段，然而，真正贯彻到地块的乡镇级土地运用总体规划和其她规划编制和实行却大都还进展缓慢，这就削弱了政府土地运用管理的效力。（七）政府耕地保护的政策措施缺少鼓励机制近年来，各级政府保护耕地的意识得到了提高，特别是耕地总量动态平衡决策的提出，为保证建设用地得到审批，客观上使得各级政府注重耕地占补平衡。为了鼓励耕地开发，各级政府纷纷出台了某些优惠政策，调动了个人、集体、国有公司开发耕地的积极性。政府对既有耕地的保护措施是限制农用地转为非农建设用地，并制定了一系列的审批措施。土地管理法对违法占用耕地行为，规定了应承当的法律后果。然而，受利益的驱使，个人、集体甚至地方政府违法占用耕地、违法批地、占好地的现象却屡禁不止。究其因素，是保护既有土地的政策缺少鼓励机制，耕地运用的收益低挫伤了农民的积极性。有的农民甚至在宅基地上做文章

5、，通过违法占有耕地建住宅，违法买宅基地，获取暴利。基层政府为了出效益，提高政绩，非法占地，甚至某些人运用手中权力肆意侵占、倒卖土地，损公肥私。二、解决途径的选择 （一）及时进行完善、补充与修改目前不相适应的土地管理法律法规。要从各地实际出发，及时重新修编土地运用总体规划，不再搞一刀切做法，使其成为各具地方特色的土地运用总体规划，以便更加有助于宏观调控与微观管理。要紧密结合全国土地市场秩序的治理整顿，针对新浮现的闲置土地案件，严格实行闲置土地不消化或消化不多的，坚决不再重新办理批地，并对新增的闲置土地从重征收土地闲置费，或者由本地人民政府依法收回。要进一步加强土地的法律框架建设，完善土地法规，对土地的开发运用建立在科学合理健全的法律制度基本之上。 （二）完善土地增值收益分派与管理。中央政府、地方政府与集体和农民三方对于农村集体土地增值收益的重新分派，重点在于拟定土地出让金纯收益的分享比例。也就是说，在维持既有集体和农民获得土地补偿、地方政府获得重要税费分派格局基本上，将本来重要由地方政府或集体和农民占有的出让金纯收益进行重新分派。中央政府分享的出让金纯收益，应重要用于农地整顿、公益性征地

6、补贴和基本设施建设。地方政府分享的出让金纯收益，应重要用于本地基本设施建设、公益性征地补贴和失地农民社会保障。集体和农民所得的出让金收入，除直接分派给农民个人外，其她的应当用于失地农民社会保障和集体公共公益事业建设。 （三）进一步完善土地市场配备机制，转变地方政府在土地市场中的角色，限定政府在土地市场中的权利，建立透明公开的土地市场。土地公有制从各方面来分析都是符合中国的基本国情的，应坚持土地公有的地位毫不动摇。在此框架下要进行的制度安排就是修正土地市场的利益主体的权利范畴，建立透明公开的土地市场，有效地制约部分地方政府的行为，减少违法违规行为的发生。地方政府在土地市场中的角色很大限度上成为诸多问题的本源。要逐渐变化地方政府在土地市场中的角色，固然监管者和调控者的角色是不能变的，这里的角色仅指经济主体的角色。要以完善土地税费改革为途径，将政府配备公有土地的权利限制在合理的范畴内。必须对政府强制性征地进行严格限制，对征地的目的和范畴要有严格的界定，国家不能滥用征地权。在向市场经济体制转轨过程中，政府要推动甚至主导土地市场化发育和发展的进程，必须代表市场经济发展方向，政府参与土地市场的建设应从发明和经营市场向哺育和服务市场转变（四）加强管理手段的现代化建设。借助于现代化科技手段（如遥感技术、计算机技术的运用），及时、精确地掌握土地信息的变化，为决策和执行提供精确的信息。（五）加强与其她不部门的合伙与联系。为使国家、集体、农民个人的行为目的一致，土地管理部门应加强与农业部门、林业部门、渔业部门、建设部门的合伙，在土地运用总体规划的控制下，做好各项用地的专项规划，监督控制协调土地运用，发挥规划的控制作用。

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