永信房地产滨江国际城项目可研报告

1、第一章 申报单位及项目概况第一节 项目基本概况项目名称：滨江国际城房地产开发项目建设单位：泰兴市永信房地产开发有限公司法人代表：李明建设地址：滨江镇丰产路南侧、福泰路西侧规划用地：66667平方米建筑面积（计容）：132993.8平方米建筑密度：27.9%容积率：1.995绿地率：30%主要建设内容：本项目主要建设2幢32F（底层为商业）、2幢21F、2幢11F高层住宅、19幢3F低层住宅、1幢3F多层商业用房，同步配套建设物业管理用房、配电用房、垃圾收集、公厕、等附属用房，并建设道路、绿化、供电、燃气等配套工程。计容总建筑面积132993.8平方米，其中高层住宅建筑面积93548.3平方米，低层住宅建筑面积30185.5平方米，商业用房建筑面积6500平方米；配套公建建筑面积2760平方米，不计容建筑面积29893.41平方米。投资规模：本项目总投资估算55341万元，其中：土地费用14832万元、前期工程费2884万元、建安工程费25537万元、工程配套费4293万元、预备费295万元、建设期贷款利息7500万元。本项目预计销售收入85207万元，管理费及销售费用1730万元，上缴

2、税金及附加6763万元，总成本费用63834万元，可实现税后利润16030万元。第二节 项目申报单位概况泰兴市永信房地产开发有限公司(以下简称该公司)成立于2011年4月6日，注册地址：泰兴经济开发区福泰路1号502508室，注册资本：5000万元。公司经营范围：许可经营项目房地产开发经营；一般经营项目房地产信息咨询服务、物业管理；拟申请房地产开发资质贰级，公司经营期限30年（2011年4月6日2031年4月5日）。公司现有各类管理人员约28名，公司领导层为从事多年房地产开发经营的专业人士，专业知识结构合理，工作经验丰富。2011年2月，我公司通过挂牌竞标方式取得了TX201101幅滨江镇福泰路西侧、丰产路南侧地块的国有土地使用权，土地出让面积为66667平方米，国有土地使用权出让合同编号为“3212832011CR0021”，小区暂定名：滨江国际城，用途为商业、住宅用地，使用年限为商业用地份额40年、住宅用地份额70年。第三节 项目概况一、拟建项目建设背景在沿江开发战略的规划指引下，泰兴市已经成为了投资兴业的一方热土，在过去的几年时间里，产业集聚、项目落户和城市建设进程的不断加快和房

3、地产开发的兴起，农村和外来人口正逐步向城区迁移，为泰兴市房地产产业发展提供了良好的契机。泰兴经济开发区（滨江镇）作为我市经济发展的先行区，工业发展突飞猛进，正逐渐向千亿元园区迈进。园区管委会主要负责人审时度势，在加速推进农民集中安置区的同时，加推100亩土地上市，以形成不同类型的房源，供区内居民选择。泰兴市作为三线城市，根据一季度房屋销售情况分析，房价成交均价依旧相对平稳，为泰兴市的房地产开发企业提供了较好的机遇。本项目位于泰兴市滨江镇福泰路西侧、丰产路南侧，位于泰兴经济开发区企业集中区北侧、滨江实验中学南侧，项目土地已经获得国有土地使用权，在新一轮城市建设的推动下，项目已具备开工建设条件。二、主要建设内容及规模1、主要建设内容及规模根据投资方提供的平面布置图,本项目总用地面积66667平方米，总建筑面积162887.21平方米，其中高层住宅建筑面积93548.3平方米，低层住宅建筑面积30185.5平方米，商业用房建筑面积6500平方米，物管用房、公厕、配电房等2760平方米，地下室建筑面积29893.41平方米。本项目建设2幢32F底层为商业的高层住宅、2幢21F高层住宅、2幢11

4、F高层住宅、19幢3F低层住宅和1幢3F低层商业用房；福泰路与文化路交叉口西北角设置1000平米对外开放城市街头绿地。同步配套建设物管用房、配电用房、垃圾收集、公厕等附属用房，并建设道路、绿化、供电、供水、燃气等配套工程。本项目分二期工程实施，其中一期工程为地块北侧，建设高层住宅，二期工程为地块南侧，建设低层和商业用房。2、本项目的主要经济技术指标见下表主要经济技术指标序号指 标单位数量规划指标要求备注1规划总用地面积66667666672建筑总面积（计容）132993.81333342.1高层住宅建筑面积93548.32.2商业用房建筑面积650065002.3低层用房建筑面积30185.53不计容建筑面积29893.413.1地下室面积29893.414建筑密度%27.928%5容积率1.9951.9996绿地率%3030%7机动车停车位辆8418居住户数户1009三、项目设计1、规划设计依据项目规划符合城市总体规划及控制性详细规划的要求：坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住

5、、营商环境；为社区化服务和管理创造条件；充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。2、总体布局本项目主出入口设置在丰产路，与次出入口文化路形成南北走道。在地块北侧布置高层住宅、部分商业和中心广场、半地下会所，地块南侧布置低层住宅和整体商业中心。区域内按规划区总体要求布置相应景观及活动场所，在广场集中布点体育设施、公厕等。由于受气候条件和居住习惯所限，建筑物基本取统一朝向，与福泰路垂直布置。为破解略为单一的空间格局，设置中心广场和景观道路，该景观轴由步行道、水景、绿化等穿插结合而成，为小区居民在平淡之中创建一条步移景异的视觉走廊。区内根据消防要求设置消防通道，并满足日常小区交通需求。3、建筑设计平面设计贯彻“以人为本”的宗旨，在房型平面组织上，根据本地居民的生活习惯及气候特点，从生态建筑学原则出发，充分利用自然采光通风，使整个空间都具备自然通风采光，降低能耗。经济实用，采用全明卫设计，最大可能减少不必要交通面积。各使用功能面积比例均衡，适应市场需求。在房型平面上实现较高的得房率，通过厅厨卫的合理配比，提高房里面积的有效性，使房型的经济性最大限度的体现。套型设计住宅建筑设计上有多种套型，为

6、不同需要的家庭提供多元化的选择；在商业用房上，设置单个商业用房或整体商业用房，方便不同类型的经营者经营需要。住宅设计套型主要分三种，其中90以下的37140.8平方米，占30%；90-110之间的39740.6平方米，占32.1%；110-130之间的16666.9平方米，占13.46%；低层住宅250平米以上的30185.5平方米，占24.44%。厨卫设计厨房、卫生间设计均按照现代城市居住生活使用要求适当超前考虑，达到小康居住水平。本案中采用整体设计手法，在厨房、卫生间设计上综合考虑现代生活设备的设置，满足了住户的使用要求。厨房间按操作程序布置厨具，同时设置排烟点，集中处理厨房内排出的烟废气，厨房内部按照合理的操作顺序安排电冰箱、洗菜池，煤气灶及储物柜，形成良好的操作面。厨房布局与餐厅紧密相连，功能关系明确。卫生间内洗浴、洗衣等各项功能均有适当分离，部分房型卫生间设置隔断，使各功能相对分离，以确保互不干扰。配套公建设计配套公建设置能满足居民日常生活的需要，建筑立面注意体量适中，尺度宜人。统一配置物业管理用房、配电用房、垃圾收集点、公厕等设施。4、交通设计设计不但要考虑道路交通畅通，还

7、应充分保障社区居民出入方便及出行安全。根据规划设计要点，本项目主入口设置朝向丰产路，次入口设置朝向文化路；在地块各入口适当设置减速带，降低车速，保障安全。在路线的大转角处，设置可观察到转角另一端的全角镜。结合当地情况及规划要求，项目规划建设机动车停车位690辆。5、景观设计本项目，绿化系统要做到点、线、面相结合，形成具有特色的绿化系统，尽可能地提高绿化率充分发挥绿化在净化、美化、防尘、隔噪、降解等方面的功能，以更好地保护环境。在满足朝向、日照、绿化等生态环境要求前提下，优化建筑单体设计，建筑物设计要与周围环境相协调。要重视功能布局，一切以人的活动为中心，体现以人为本的设计思想，功能布置要科学、合理与适用，满足客户和住户活动的需要。要努力提高建筑物功能设计质量，满足建筑的使用性、安全性、耐久性和经济性等方面要求，保持与建筑统一和谐。本项目绿化率达到30%。四、项目的配套工程1、电气供电电源、负荷等级。本项目用电主要为施工用电、生活用电和商业用电。本项目非消防负荷、应急照明、客梯、生活水泵、地下室照明及通风为按一级负荷供电，其余按三级负荷供电。高层住宅配电房暂选用二台800KVA干式变压器

8、；为满足消防负荷的要求，本项目暂考虑一台300KW柴油发电机作备用电源；以上容量的确定需经供电部门审核后确定。住宅楼电源及其他公共设备电源均从箱变配出，用户配电形式均为三相四线220/380V。其位置、供电进线走向及容量，投资方将与供电部门对接后确定；并考虑临时用电设施。低压配电。从箱式变至各幢建筑采用放射式供电，所有高层住宅除底层设置计量箱外，9层亦同步设置计量箱；商业用房底层设置计量箱；用电量根据需要进行配置。从配电房至各单元计量箱采用电缆沟敷设，电缆采用阻燃型电力电缆。室内配电支线采用铜芯线穿电线管暗敷。电缆进户和穿越道路时，穿钢管保护，电缆埋设深度为0.7米。地线接地电阻在2欧姆以下。照明设计。照明光源根据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。本项目地下室、商业用房设有事故照明、疏散照明。事故照明、疏散照明灯具采用自带电源的应急照明灯。室外电缆采用直埋方式，放射式集中分区供电。道路照明设庭园灯、草坪灯等。建筑物防雷与接地。屋顶设有避雷带作闪击器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑基础地梁内主筋一周焊通而成，接地电阻不大于1欧姆。外露屋面金属物体与避雷装置连通，外墙面金属物

9、体与防侧击雷避雷装置连通。建议投资方与气象部门对接做好气象灾害（含雷击灾害）风险评估，根据评估，采取防御瞬时大风、短时强降水等气象灾害措施。安全防范系统各出入口处设置安全监视用摄像机；在住宅各出入口处设置可视对讲系统,系统由管理中心、主机、视频放大器、壁挂室内可视分机组成。有客人来访时,住户可通过显示屏看清来访者图像及监看户外情况,并可与主机及管理中心双向通话。设车库车辆自动管理系统。设安全防范集成系统，将车库车辆自动管理系统、闭路电视监控系统、防盗报警系统和出入口管理系统等集成一体，提高技防能力。2、给排水给水。本项目供水由城市市政给水管供给，由市政给水管网从福泰路、丰产路上各引入一根DN250mm进水管结合室外消防在社区四周呈环状布置，并引入地面消防水池。小区室外给水管分别进入集中泵房，以及直接供应住宅、公建生活用水。消防、高层建筑独立设计供水，自成独立系统；低层住宅由市政给水管直接供给；高层建筑一至五层的用水由市政给水管直接供给，六层以上的生活用水由无负压设备供水系统，分高区、小高区、多层区三组设定加压，向各用水点供水。排水。本项目室内排水采用雨污分流制。建筑物屋面排入雨水立管收集经出户管排入室外雨水窨井，侧墙雨水排入室外明沟，由道路雨水口收集后排入室外雨水窨井。室外排水采用雨污分流，污废合流制，主要为生活污水和雨水。本小区内生活污、废水直接排至室外污水管道，经室外污水管道收集后，直接排至福泰路上的市政污水管网接入井中，小区的市政污水管网接入井不小于500。本小区内的雨水经室外雨水管道收

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