《论房地产估价前景》word版

1、成都师范学院土木与交通工程学院毕业设计（论文）年 级： 专 业： 姓 名： 学 号： 指导教师： 2012 年 5 月 设 计 任 务 书班级： 姓名： 题目： 完成时间： 设计资料： 进度安排： 指导教师： 审核人： 班级： 姓名： 题目： 指导教师评语： 答辩小组评语： 成绩： 答辩小组组长： 签字 答辩委员会主任： 签字摘要房地产估价在我国的发展不超过二十年，在这短暂的发展期内，房地产估价得力于我国房地产本身的迅速发展也得到了飞速的发展。然而在发展的过程中我们遇到很多的问题，一者是来自于外界，如国家政策调控，经济发展，老百姓的收入水平都给我们房地产估价行业带来了诸多的问题；二者是来自于我们行业本身，如估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量，如自身的行业自律不到位，没有明确的行业法律、法规，以及行业个体间的不正当竞争都给我们行业本身带来了很多的问题。再者，国家对房地产的宏观调控，从“新国八条”到“紧缩的货币政策”再到“各地房地产调控目标细则的出台”等等一系列的调控，都在很大程度上形成了对我们房地产估价行业的发展阻碍。但总体说来，我们行业的整体发展趋势还是很乐观的。以下就对我国

2、的房地产估价行业所存在的问题和发展对策做出论述。关键词： 房地产 估价 前景目录绪论11.房地产估价现状21.1房地产估价机构的发展状况21.2估价机构所存在的问题22.房地长估价行业存在问题的解决方案32.1建立估价行业自律准则及估价行业问责制度32.2进一步加强地方估价行业组织的责任感，加强估价业务管理制度32.3建立健全行业协作，共同监管体制43.当前房地产市场形势对估价行业的影响及应对对策53.1房地产调控对房地产市场及房地产估价行业的影响5房地产调控对房地产市场的影响5房地产调控对房地产估价行业的影响63.2政府持续调控房地产市场，对传统估价业务造成较大的影响63.2.1市场预期出现明显转变，导致估价机构执业风险加大63.2.2房地产开发模式出现转变，对估价业务结构调整影响较大63.2.3“价值投资”成主流，客户开始重视务实的咨询顾问服务74.面对当前新形势房地产估价行业的应对对策84.1发现市场热点，开拓新业务渠道84.2加强服务意识，提升核心竞争力84.3提升专业素质，优化业务结构8结论9参考文献10致谢11绪论房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业，随

3、着我国经济的持续快速、健康发展，房地产业在国民经济发展中的支柱作用明显加强。我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，特别是房地产市场的快速发展，使房地产交易形式越来越多样化，与房地产权益相关的市场交易、投融资、管理等一系列活动不断发展。目前，我国房地产估价业务在房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、土地有偿使用、房地产转让、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询等方面已经发挥了越来越重要的作用，对保障房地产市场持续健康运行启到了重要作用。第一章 房地产估价行业现状我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业，发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展，对于专业房地产估价的需求变得越来越大，从而导致整个房地产估价行业也发生了巨大变化。具体现状表现为一下几点：1.1 房地产估价机构发展速度惊

4、人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识。 全国房地产估价机构近4500家，以深圳市为例，截止2011年12月，深圳是国土与房地产管理局公布了目前通过广东省建设厅颁发的具备房地产估价资质的房地产估价机构有59家，其中国家一级房产估价机构有4家，省二级房地产估价机构有24家，省三级房地产估价机构有25家。估价机构数量占据广东省房地产估价机构的半壁江山。估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小。其中二级，三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，品牌意识及核心竞争力也就可想而知。1.2 估价需求缺乏主动性，专业服务于估价收费不匹配。 众所周知，在洗发膏经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎咩有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是出于弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体质问题。在老百姓眼里，估价就是个流程，而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。1.3 估价

5、机构间的业务竞争无序。 企业间竞争提倡的是产品质量的竞争，由于估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的四件才能得到市场验证。因此，估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。可见估价机构之间的业务竞争还是比较杂乱的，无序的。第二章 房地长估价行业存在问题的解决方案2.1 建立估价行业自律准则及估价行业问责制度。首先，要建立房地产估价行业职业自律准则。所谓房地产估价行业执业自律准则的指房地产估价机构和执业人员在房地产估价业务活动中应当要遵循的行业规范。房地产估价机构和执业人员在执业过程中应绝对禁止下列行为：（1） 以个人名义接受委托或转包估价业务，收取费用；（2） 以不正当手段损害同行的信誉，干预委托单位对房地产估价机构的选择；（3） 以回扣、提成、削价竞争的方式招揽业务；（4） 执业人员同时在两个或者两个以上的估价机构从事房地产估价业务；（5） 允许他人借用自己的名义从事房地产估价业务，为他人的估价结果签字盖章；（6） 违反法律、法规要求，泄露委托人商业秘密；（7） 承接超过其资质规定范围的估价项目；（8） 擅自提高或压低

6、收费标准；（9） 对管理部门要求填报的情况，不如实填报，弄虚作假；（10） 接受委托单位的不合理要求，抬高或压低估价价值，或隐瞒重要事实出具不真实的估价报告；（11） 以任何方式从委托单位接受或向委托单位索取贿赂和其他好处；（12） 法律、法规禁止的其他行为。其次，用房地产估价行业问责制度来监督或严惩不遵守自律准则的估价机构或估价师执业人员。只有双管齐下才能达到事半功倍的效果。要形成“有错是过，无为也是过；有错要问责，无为也要问责”的理念。一是要促使问责制度化，规范化；二是要分清问责制对象的职责；三是问责制必须完善监督制度；四是确定完善问责制的具体实施办法。2.2进一步加强地方估价行业组织的责任感，加强估价业务管理制度。社会一直在倡导“呼唤责任，培养责任感”，地方估价行业组织也该增强自身责任感的培养，不能放任估价行业自由发展，低昂估价行业组织应积极引导估价机构按国家收费标准收取评估费，拒绝违规高收费，维护估价机构经济利益。地方估价行业组织应积极建立估价专家库，定起对备案的估价报告进行抽查，对估价机构出具的评估报告进行价格管理，对出现评估价格异常的估价机构予以警告，严重的报估价主管机关对

7、其进行吊销、降级处理，这样可以杜绝估价机构为迎合委托方要求而出具失去真实、客观的估价报告。2.3 建立健全行业协作，共同监管体制。由于受困体制所限，房地产估价师、资产评估师、土地估价师各出自不同的行政主管部分门，房地产估价师主管部门是建设部，资产评估师主管部门是财政部，而荼毒估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同，但“三师”的职能却有许多共同之处，估价业务领域没有非常明显的分界线，相反”三师“间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管个摊的方式容易造成混乱局面，给估价执业人员的管理带来了不小的难度，所以我们应进款促使房地产估价师行业组织，相互协作，共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象，还能进行相互间技术交流，促进行业稳健发展。 第三章 当前房地产市场形势对估价行业的影响及应对对策2010年4月17日，国务院发布了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号），并于同年9月发布巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展的通知，之后于2011年1月26日又继续发布了“新国八条”。在此期间，央行共加息4次，8次上调了存款准备金率，金融机构的房地产信贷业务出现了新的变化。面对如此密集严格的调控措施,以下通过对房地产调控的分析及影响，探讨房地产估价机构应如何面对目前的房地产市场环境，并总结了相应的应对措施。3.1 房地产调控对房地产市场及房地产估价行业的影响 2011年中国房地产市场的主题是调控，从“新国八条”到“紧缩的货币政策”再到“各地房地产调控目标细则的出台”，政府对房地产市场调控决心与信心已显露无遗。两会的政府工作报告也明确把“优化信贷结构，引导商业银行加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持”、“坚定不移地搞好房地产市场调控，进一步落实和完善房地产市场调政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”作为2011年政府工作的主要内容。金融行业及房地产行业的发展与房地产估价行业发展息息相关。2010年以来延续至今的房地产调控政策，影响逐步显现，给房地产估价行业也带来了一定程度的影响，对以银行业务为主的估价机构的影响尤其明显。房地产调控对房地产行业的影响主要表现在以下几方面： 房地产调控对房地产市场的影响本轮房地产调控采取的手段主要有货币政策及限购限贷政策。2

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