【7A文】房地产开发经营与管理重点归纳

1、ImportanceforAki房地产开发经营与管理第一章房地产概述房地产特性位置固定性数量有限性用途多样性供求区域性投资风险性难以变现性外部影响性使用限制性保值增值性大量投资性长期使用性房地产业的特点 房地产业投资大、周期长、效益高 房产、地产交易的不可分割性 房地产业的产品保值性、增值性和地域性 房地产业的发展要受城镇综合因素的影响房地产在国民经济中的地位对GDP的贡献6-12%对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业对就业的拉动建筑装修、物业管理、中介评估房地产投资类型按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）房地产直接投资和间接投资直接投资投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公

2、司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券房地产投资特性 投资金额巨大，回收期长 投资不确定因素多，风险较大 流动性较差 具有保值增值性 受政府政策影响较大 依赖金融部门的支持 具有专业性 投资具有相互影响性房地产开发的主要工作阶段 投资机会寻找 项目可行性研究 取得土地使用权 项目规划与合同谈判 项目建设 房地产租售 物业管理第二章房地产企业房地产企业的特征 经营对象的不可移动性 业务形态的服务性 经营活动的资金和人才密集性 不完全竞争性。 房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势房地产企业资质等级的划分根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发

3、企业视具体条件审批建设规模。房地产组织结构形式 职能型组织结构 项目型组织结构 矩阵型组织结构 混合型组织结构房地产企业经营目标原则 可行性原则 可量化原则 一致性原则 弹性原则内容 战略目标 成长性目标（营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范围；土地储备面积） 营利性目标（净利润、利润率、资产负债率等） 竞争性目标（市场占有率、行业影响率、品牌价值） 战术目标市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略第三章房地产开发与经营环境分析房地产开发经营环境的构成要素 政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平） 经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境） 社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念） 自然地理环境 基础设施环境 法律环境房地产开发经营环境分析方法 道氏评估法 SWOT分析法 综合评价法综合评价法步骤 确定投资环境要素 由层次分析法确定各环境要素的权重系数 由统计分析确定各环境要素的得分 分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分 根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析 根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策市

4、场调研内容 市场环境调研 消费者调研 竞争楼盘调研 竞争对手调研问卷设计的原则和注意问题原则 目的性原则 可接受性原则 顺序性原则 匹配性原则 简明性原则注意问题 避免提一般性的问题 避免用不确切的词 避免引导性的提问 避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题 问题要考虑时效性 避免问题与答案不一致第四章房地产开发土地的取得房地产开发的土地取得途径 出让 转让 租赁 划拨经济适用房、土地入股城市房屋拆迁补偿安置 补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人,不是使用人。 补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择 几种情况的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；临时建筑与违章建筑。(谭术魁书p101) 超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿 安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。 安置规定：搬迁补助费；临时安置补助费；第五章房地产开发可行性研究可行性研究分析的作用 可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法 投资决策的基本依据 筹集建设资金的依据 项目立项、用地审批的条件 开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。 编制下

5、一阶段规划设计方案的依据2、房地产投资经济评价指标体系：静态指标 投资利润率 静态投资回收期 资产负债率、流动比率、速动比率动态指标 净现值 净现值率 内部收益率 动态投资回收期房地产投资静态分析投资利润率投资利润率年利润总额或平均年利润总额/项目总投资额100总投资额包括贷款利息。将投资利润率与基准投资利润率进行比较。只有当投资利润率大于基准投资利润率，项目才可行。同时，还可与行业的平均利润率相比较。比较粗略，适用于投资额小、比较简单的项目评价。投资利税率投资利税率正常年利税总额或平均年利税额/项目总投资额100除了反映项目的盈利能力以外，还可反映项目为国家财政所作贡献的大小。静态投资回收期按平均收益额投资回收期项目总投资/项目年平均收益额总投资同样包括利息。年平均收益额等于年均营业收入(租金收入)扣除年平均经营成本及各种税金后的余额。按累计收益额项目投资总额其中，Ft:第t年的净现金流量，n:静态投资回收期即：使得各年累计的净现金收入与项目总投资相等房地产投资动态分析净现值(NPV)NPV=Ft:第t年的净现金流量(CI-CO现金流入量-现金流出量)i0：贴现率应用首先，可行的方案

6、必须使NPV0；其次，方案间进行比较时，NPV越大越好,NPV越大，说明方案的盈利能力越强。不足：贴现率的确定比较困难；是一个绝对指标，没有反映投资的单位回报。例题见ppt内部收益率(IRR)在项目经济寿命周期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。即满足NPV=0的i0就是内部收益率，即项目能承受的最高贷款利率,IRR.计算方法内插值法1.假定一个贴现率i1,求出以这个贴现率计算的NPV1;2.若NPV10,则提高贴现率,重新计算NPV,直到NPV0;反之,如果NPV10。假定此时的贴现率为i2,此时的净现值为NPV2.假设NPV10,NPV20,则内部收益率的计算公式如下：式中,IRR:项目内部收益率i1：低贴现率;:低贴现率时的净现值绝对值；i2：高贴现率:高贴现率时的净现值绝对值。内部收益率是项目贴现率的临界值。在进行独立方案评价时，一般是将求得的项目内部收益率与同期贷款利率，同期本行业的基准贴现率，以及同期同类项目的基准贴现率相比较。在进行多方案对比时，若其他因素相同，则选择IRR较大的投资方案。例题见ppt动态投资回收期(N)指在考虑了资金

7、的时间价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量抵偿项目初始投资所需要的时间。公式动态投资回收期N=(累计净现值开始出现正值的年份数-1)+(上年累计净现值的绝对值/当年的净现值)优缺点在静态回收期的基础上引入了资金贴现概念，完善了投资回收期的概念，即不仅是回收资本的投入量，还是按期望的投资回报率回收投入资本所赢得的货币时间价值。动态投资回收期长短受所选用的贴现率大小的影响，只考虑了资本回收的快慢,而忽视了投入资本的盈利能力,更没有考虑投资回收以后的收益情况，因此只能作为辅助指标房地产投资不确定性因素不确定性因素租售价格及租售率开发周期开发成本利率不确定性分析的方法盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。线性盈亏平衡分析方法C=CF+CV=CF+CGQC：总成本；CF：固定成本；CV：可变成本；CG：单位产品的可变成本；Q：开发数量。S=PQ-tQS：销售收入；P：销售单价；t：销售税金及附加求盈亏平衡点即求使C=S的点：CF+CGQ=PQ-tQQG=CF/（P-CG-t）QG即为盈亏平衡时的开发数量。敏感性性分析是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析。敏感性

8、系数评价指标变动的百分比(变动率)/不确定因素变动的百分比(变动率)敏感性系数越大，说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感。临界点：不确定因素变动多少个百分点，会使评价指标达到临界点(例如净现值为0的点)。临界点越低，说明说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感风险度量值通常采用标准差来对项目的风险进行度量。R：风险的度量指标Pi：第i个不确定结果发生的概率Ki：第i个不确定结果的数量值n：不确定结果的数目：期望值风险应对措施风险回避风险预控风险组合风险转移(如保险)风险投资组合狭义：由不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。广义：将房地产与股票、证券等金融资产进行投资组合。在投资组合中投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈正向运动关系，风险越大，期望回报越高；风险越小，期望回报越低。如果在一个已有的投资组合基础上引入新的投资资产，则可以在保持风险不变的前提下增加投资回报。由于房地产具有保值增值功能，并且有抵御通货膨胀风险的功能，因此，将房地产引入投资组合中，有可能降低风险，并且提高投资回报。第六章房地产开发前期准备前期准备： 收入费用估算与资金筹措 规划方案设计 项目报建 项目招投标开发建设投资（开发期成本费用）1）土地费用2）前期工程费3）建安工程费4）基础设施建设费5）公共配套设施建设费6）不可预见费7）开发期税费8）管理费用9）销售费用10)财务费用11)经营资金房地产开发经营全程费用前期准备阶段契税、耕地占用税建设施工阶段建筑安装营业税、增值税、印花税（签订施工合同）、车船税销售阶段营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税保有阶段城镇土地使用税、房产税资金筹措：资金来源的渠道资本金(通常是自有资金)、银行贷款、预售款、也有承包商带资承包和合作开发又可分为内部筹资和外部筹资内部筹资包括动用公司留利中可转化为生

《【7A文】房地产开发经营与管理重点归纳》由会员re****.1分享，可在线阅读，更多相关《【7A文】房地产开发经营与管理重点归纳》请在金锄头文库上搜索。