住宅小区车位车库的性质及其权利归属研究兼评物权法第74条

1、住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究兼评物权法第74条内容提要: 住宅小区车位、车库具有构造上、使用上和法律上的独立性，可以成为建筑物区分所有权的客体，在性质上属于建筑物区分所有权的专有部分。不能依车位、车库的建筑面积是否计入商品房的公摊面积或者车位、车库的建造成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权利归属，也不能依开发商与业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属。车位、车库应由业主法定地共有。 关键词: 车位/车库/建筑物区分所有权/专有部分 Abstract: Parking lots or garage in residential districts, which have the top of the structure and usage up of independence, can be the object of condominium ownership, and have parts of ability independence important item particularly (Sondereigentum). The area share or

2、 the construction cost of parking lots or garage whether shared by the owner do not influence the ownership of parking lots or garage.The ownership of parking lots or garage can,t be changed by contract ,and must be the objective of the joint ownership stipulated by law.Key words: parking lots; garage; condominium ownership; sondereigentum 近年来，随着家庭购买私车的增多，小区的停车问题越来越成为人们关注的热点，由此，住宅小区的车位、车库也成为开发商与全体业主争夺的对象，相关纠纷也日渐增多。我国物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者

3、出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”为车位、车库纠纷的处理提供了相应的法律依据，但这一规则不无检讨的必要。一、车位、车库的类别本文讨论范围的界定本文所指车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所；本文所指车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭空间的场所。目前，住宅小区的车位、车库主要有以下几种形态：1独立车库。独立车库是分设于室内或室外，与其他车库有明确界分的车库，多见于高档住宅小区。这部分车库大多属于相应业主专有，记载于不动产登记簿及业主的权利证书，实践中争议也不大。2地面车位。这里的“地面车位”，仅指占有小区共有的道路或其他场地修建的车位，不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库。地面车位所在的地面面积包括在业主所共有的建设用地使用权面积之内，因此，地面车位自应属于全体业主共有。对此，我国物权法第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些车位由业主委员会或者物业公司管理，收益归全体业主共有。和建筑物中的其他共有部分一样，业主可以

4、通过支付一定对价取得地面车位的专有使用权。3建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位。首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积，因此，建筑物权利人无需向国家支付土地使用费，其权利只能依附在计算容积率的建筑物上，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物(面积)的权利将全部转移并归属于全体业主，由全体业主共有。由此可见，建筑物首层架空层和屋顶平台车位没有相应的土地使用权面积份额与之对应，其权属依附于计算容积率的住宅单元，此部分车位应由全体业主共有。4利用人防工程进行改造而成的车位、车库。人民防空法规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了“谁投资、谁使用、谁收益”原则，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。由此可见，就人防工程的所有权，人民防空法未置明文。一般认为，单建的人防工程因其是为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑，其投资者比较明确，而且在绝大多数情况下，其投资主体是国家或地方政

5、府，所以，它的所有权主体是国家。但结建人防工程的所有权比较难以认定。我国法律要求，城市新建民用建筑，必须修建人防工程，1同时，减免人防工程的土地使用费和其他税费。2但是，现行法律并没有明确结建人防工程的所有权，以至于理论和实务上认识分歧较大。概括而言，有国家所有、开发商所有、业主共有等三种不同的观点。3笔者认为，住宅小区的地下人防工程是由全体业主投资建设的，所以，应当为小区业主共有。国家并没有投入任何资金，也没有经过国有化征收或征用程序，更没有给予补偿，不可能归国家所有。国家减免人防工程的土地使用费和其他税费只是国家取得战时人防工程使用权的对价，但不是取得所有权的对价。5规划用于停放汽车的车位、车库。这种车位、车库是依建设用地规划许可证载明的规划用途而建造的。实践中出现纠纷集中于这一类车位、车库。本文的论述即以此类车位、车库为中心。除非特别指明，本文以下所称车位、车库即指此类车位、车库。二、车位、车库的性质(一)车位、车库是否构成建筑物区分所有权的专有部分讨论车位、车库的权利归属首先应当回答车位、车库的性质，即车位、车库是否可以独立作为所有权的客体。车位、车库设置于建筑区划内，因此有建

6、筑物区分所有权规定之适用。依我国物权法的规定，建筑物区分所有权由专有部分的专有权、共有部分的共有权和成员权三部分组成，其中专有权是其核心。车位、车库如欲独立成为建筑物区分所有权的客体，并成为独立交易的标的，就应视其是否构成建筑物专有部分而定，如能作为建筑物专有部分，就可以独立地进行交易，由业主或开发商享有专有权，如不能作为专有部分，则仅能作为共有部分由全体业主所共有。对此，有一种观点认为车位、车库不属于建筑物区分所有权的专有部分,并不是独立的物权客体。4 “从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。停车位并不是依附于建筑物的专有部分，而是独立于建筑物专有部分之外，因此应当是共用部分，是建筑物区分所有权中共有权的标的物。如果这个基本规则确立，那么，停车位的所有权为全体区分所有权人所共有。”5建筑物的专有部分应限于独立物。所谓独立物，是按照一般社会观念，在建筑物区分所有的财产关系中，建筑物按其设计在构造上各自独立使用的单元。它必须具备三项构成要件：一是构造上的独立性，即各个部分在建筑物的构造上可

7、以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，在实务上一般以有无固定墙壁间隔作为判断依据。如果仅以屏风、拉窗、隔扇或桌椅间隔而没有遮闭性的隔离设施，则不具备构造上的独立性，不能构成独立物。二是使用上的独立性，主要是指根据建筑物的用途是否构成为某种目的而独立利用的单位，其判断依据主要是有无直接的出入口和内部专用设备。如果本身没有独立的可进出的门户，而必须借助相邻的出入单位的门户与外界相通，则不具备使用上的独立性。6三是法律上的独立性，通常是指可以通过登记而公示。准此判断，与建筑物相通的车位、车库不属于建筑物的专有部分，因为其不具有构造上的独立性和法律上的独立性。7笔者认为，就构造上的独立性而言，各国均呈缓和趋势，应摆脱严格的外观上有形的隔离的束缚，实现向观念上的隔离转变。“某一种类之物，法律应否承认其得依概念(空间)的分割便成数物，端视公示技术能否与以有效之公示的分割后会不会减损其经济效用为断。”8只要车位、车库之间有明确的界线，就可以成为专有部分。土地即为著例。土地也本无四至，面积不等的土地却可以作为法律上的一“物”而为众人单独所有，其一“物”性完全是借助人为的登记簿的登记来体现的，是法律技

8、术发达的表征。就使用上的独立性而言，车位、车库的固有用途是车辆停放，而非通常的居住或营业，用途单一且具有排他性。车辆的出入有其共同车道和出口，无须借助他人的专有部分，具有使用上的独立性。就法律上的独立性而言，我国目前尚无全国统一的车位、车库登记制度，9这只能说明我国不动产登记制度不够完善，还有待改进。在我国物权法第136条承认地表、地下、地上建设用地使用权的情况下，相关登记规则更应尽早出台。由此可见，车位、车库可以作为建筑物的专有部分而成为建筑物区分所有权的客体。(二)车位、车库是否构成建筑物或土地使用权的添附物有观点认为，依据我国现行制度，业主一旦购买了地上建筑物便分摊了建设用地使用权。因而，车位、车库只能成为建设用地使用权的添附物而与之共命运。我国实行“房随地走”、“地随房走”的一元模式，车位、车库建设于小区内，依附于小区土地和建筑物而存在，既然房屋所有权和建设用地使用权都一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地的车位、车库就应该属于房屋买受人所有。否则，房屋所有权和建设用地使用权已经归属房屋买受人所有，而小区的车位、车库却还归属开发商，这势必造成业主与开发商的矛盾。因此，从

9、建设用地使用权与房屋所有权关系角度，可以看出车位、车库应该属于房屋买受人所有。10笔者认为，第一，添附不能适用于车位、车库的情形，一则添附是否适用于不动产和不动产之间仍有争论。多数学者认为添附是动产所有权取得、丧失的原因,添附只能发生在动产和动产以及动产和不动产之间。11添附理论只适用于两个不同的物权人之间因物的结合而发生的情形,但就车位、车库而言,在修建车位、车库前,开发商早已于审批阶段即已获得建设用地使用权,因此不存在于别人的土地上发生添附的问题。因此，依据添附理论来解决车位、车库的权利归属没有充分的说服力。12第二，强调车位、车库和其地上建筑物之间功能上、物理上的不可分离性，并由“房地一体”推论出“车位、车库随房走”，并不合理。这一推论是对我国采取的房地合一模式的迁就，该模式的前提是建设用地使用权人和建筑物所有权人是重合的，追求行政管理的简单化，而忽视现实交易的复杂性。尤其是现今土地利用的立体化、高效化趋势，房地分离更能充分发挥二者的各自价值。13第三，我国物权法已承认了地表、地下、地上建设用地使用权，就车位、车库的建造，可以取得地下建设用地使用权。车位、车库再也不能解释为依附于地表建设用地使用权，此时，即使坚持房地合一模式，也仅能说明车位、车库依附于地下建设用地使用权，而这一建设用地使用权并不一定与小区业主所共享的建设用地使用权合一。综上，车位、车库不属于小区建设用地使用权或建筑物的添附物，不能依添附理论决定其权利归属。(三)车位、车库是否属于建筑物的从物有观点认为，车位、车库属于与地面建筑物共同构筑成一个建筑物的整体，它是整体建筑物的一个组成部分，或者虽未与主建筑物相连，但其为对主建筑物具有辅助效用的房屋之从物。它属于房屋的附属设施或辅助建筑物，无论房屋的主人是否实际需要使用车位、车库，该车位、车库的建造目的、用途，是为了辅助房屋。车位、车库对房屋起辅助作用，并且始终起辅助作用。在开发商销售房屋之前，房屋连同车

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