商业房地产基础知识

1、更多具体内容，请到【余源鹏房地产大讲堂】下载 商业房地产基础知识-以莱芜为例 余源鹏房地产大讲堂第一部分整体定位一、市场形象定位：【莱芜商业第一站】莱芜交通第一站莱芜人流第一站莱芜商流第一站莱芜物流第一站莱芜商机第一站诠释凭借作为莱芜交通网络中心点的交通优势，利用紧邻汽车总站的有利条件，充分结合本项目的功能定位，将整个定位为莱芜商业的第一站，树立项目在莱芜商业中的地位，并通过推广确定项目在莱芜市民心目中的形象定位。二、项目功能定位：【莱芜唯一“一站式”量贩商业港】莱芜现在乃至未来规划中唯一的大型商业市场项目面向整个莱芜市，通过顺畅的交通体系和汽车总站覆盖莱芜2区5街道办16乡镇的130万消费群项目业态分布上包括“吃、穿、用、住、乐、行”，一站式全方位满足莱芜市民的消费需要三、市场推广定位：【莱芜商业第一站】第二部分项目整体规划和功能分区一、项目整体规划总占地面积286亩，总建筑面积20万平方米，东西向约300米，南北向约800米。其中：1、一期：占地30亩，总建筑面积24000平方米，建筑共五层：一二层为回廊式步行街商铺，铺面总建筑面积12830平方米；三至五层为商住两用房，总建筑面积

2、约12000平方米。商铺主力户型建筑面积80平方米左右，开间（柱间距）7.2米，全框架结构，可以任意分割使用。2、二期：二期占地98亩，总建筑面积约9.2万平方米，包括：阳光家居广场的商场室内步行街部分（约2.5万平方米）；商场街铺部分（约2000平方米）；商场楼上（3-5层）酒店、娱乐、休闲、写字楼部分（约6000平方米）。原山路沿街美食休闲娱乐街（300米整体4层局部5层纯街铺）。服装服饰量贩广场（约23000平方米纯3层街铺）。百货小商品量贩广场（约25000平方米纯3层街铺）。3、三期：三期总占地约150亩，总建筑面积约12万平方米，包括：五金机电汽配广场；百货小商品量贩广场（二期）；商务休闲生活广场。二、项目功能分区满足莱芜2区5街道办16乡镇130万消费群的“吃、穿、用、住、行、乐”全方位的需要：功能分区经营内容分布区域性质阳光家居广场家具、家饰、家纺、灯饰灯具、厨卫设备、厨房用品、酒店用品、窗帘布匹等一期1-2层商业部分二期靠北平层商场部分（3层）住餐饮休闲文化街快餐、餐饮、休闲、经济酒店等二期、三期原山路沿街部分吃服装量贩广场男装、女装、休闲运动装、针织、毛织、内衣、鞋

3、袜、箱包、皮具、饰品等二期东南块3层街铺穿百货小商品量贩广场文体用品、礼品、洗涤日化、喜庆用品、生活用品、小家电、食品副食品、烟酒饮料、茶叶二期西南块3层街铺三期西北地块用汽配五金机电广场汽车零配件、汽车美容、汽车维修、日用小五金、五金工具、工业电器、机电设备等三期东北地块行商务休闲广场商务酒店、中高档及特色餐饮、酒吧咖啡馆、洗浴、娱乐休闲、运动健身、高档商务公寓等商务公寓分布在三期西南块 其他分布在三期东南块乐作者介绍余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操

4、丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。近几年于机械工业出版社出版的“房地产实战营销丛书”包括：问鼎房地产房地产从业人士实战专业知识一本通、进军房地产房地产项目报批报建与开发工作全程指南、三天造就售楼冠军、房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全、房地产实用营销图表大全、房地产一线销售管理、房地产项目销售执行实操一本通、房地产中介经纪人实用业务知识两日通、三天造就二手房租售冠军、房地产中介经纪机构人事行政与业务经营管理、房地产项目精确定位与前期策划实务、商业房地产项目招商实操一本通、商业地产开发宝典商业地产策划定位与商业规划设计要诀800例、有钱还是应该买房、二手房交易三日通、房地产项目可行性研究实操一本通、房地产基础知识等等。“房地产公司管理制度丛书”已经出版进军房地产房地产项目报批报建与开发工作全程指南、房地产公司财务管理与成本控制管理实务、房地产公司工程管理制度大全、房地产公司行政办公管理实务、房地产公司人力资源管理实务、房地产公司合同管理与合同范本大全、房地产公司组织架构与岗位职责说明大全等书。“物业管理实操丛书”已经出版物业环境管理、房地产项目物业管理招标与投标实操一本通、物业管

5、理服务人员实用从业知识三日通、物业工程管理实操一本通、物业管理服务投标书编写实操范本、物业管理服务方案编写实操一本通、物业管理客户服务实操一本通、物业企业岗位设置与人力资源管理、物业企业行政办公与物资财务管理、物业公众管理制度范本大全、写字楼物业管理服务实务、行政办公楼物业管理服务实务、最新物业管理实用表格大全、物业客户服务培训与管理手册、物业安全管理等书。第三部分项目优势与卖点永“9”的选择：1、区位优势：莱芜市新区的商业中心，莱芜汽车总站商业龙头。l按照莱芜市整体规划和开发区整体规划，南方商城区域为莱芜新区（现开发区）的商业中心；l未来莱芜经济最旺区域也是最具发展潜力的区域将是莱芜汽车总站周边的区域，以汽车总站为龙头，凭借汽车总站的交通辐射力，升值空间大，而南方商城是该区域商业最大规模和最先建设的商业龙头项目；l周边聚集莱芜最集中的居民社区，包括上海明珠花园（总建筑面积10万平方米）、仁和花园（总建筑面积20万平方米）、东海花园（总建筑面积15万平方米）、政府6区（总建筑面积30万平方米）、电厂员工宿舍（总建筑面积20平方米）、汶水花园（总建筑面积4万平方米）、森林公园住宅区（总建

6、筑面积规划达到50万平方米）等超过150万平方米的新建住宅以及程故事、小故事、大故事等居委，未来入住人口将超过15万人；l离莱芜旧居民区中心不到3公里，与传统商业中心具有有力的竞争优势。2、交通优势：莱芜交通枢纽、紧邻汽车总站； l所有进出莱芜的交通枢纽，必经之地；l汽车总站就在旁边，辐射莱芜2区5街道办16乡镇130万消费群；l随着汽车总站的投入使用，公交车起点站将在项目附近，便利到达莱芜城区每个街道。3、消费群优势：稳定庞大的区域固定消费群和汽车总站带来的流动消费群l随着开发区建设进入完善成型阶段（收获阶段），新进入企业激增，庞大的企业消费群；l周边居民社区开发建设，成为莱芜最集中的高档生活社区，随着居民的入住，庞大的固定消费群；l汽车总站的投入使用，带来莱芜2区5街道办16乡镇的130万流动的消费群体和零售商家；l畅通的交通网络和济莱青高速开通带来省内外源源不断的客商人流。4、项目规模及规划优势l项目占地286亩，总建筑面积达到20万平方米，超大规模，整体运营，建立完整的商业布局和商业规划，成为莱芜未来几年内的商业项目的龙头；l规划进行分功能区，按商品品类何业态进行分区，在每个区

7、域内根据不同的商品品类设置不同的主题街区，区域和主题街区互相呼应，划行归市，成行成市；l纯独立街铺，铺铺临街，自由经营，即享受大品类商业氛围带来的巨大商业价值，又拥有自己独立的经营格；l每铺面根据使用功能上拥有销售、办公、仓储和居住“四位一体”的使用功能，使用率达到100%，全方位满足经营需要；l中心路（泰山路）和西规划路（崂山路）和东西路（聚富路、集富路、致富路）组成项目车流网络，内部东西主题步行街，外围停车场满足停车需要。车流和人流的有效组织，物流和商流有效呼应。5、项目投资前景优势在上述各点的基础上，项目的经营规划、经营理念，发展趋势等都将成为投资的信心保证及投资前景优势。包括项目的功能规划以莱芜130万消费群的“吃、穿、用、住、行、乐”为主，将形成强大的市场效应，其专业性、发展前景更为强大广阔。 6、政府政策支持优势l莱芜市和开发区重点招商引资项目，政府组织各大班子成立领导小组，对开发建设和后续经营管理大力扶持；l连续列入莱芜05年和06年政府重点工作项目以及莱芜“十一五”规划之中，政府关注，信心保障；l政府优惠政策落实，对经营者营业税3年地方提留部分全免，5年所得税地方提留部

8、分全免，各项费用优惠，助商、为商、富商。7、经营管理优势l专业市场运营机构全程市场运营，港式经营管理模式保驾护航；l统一招商、统一经营管理、统一市场形象、统一策划推广、统一物业服务、统一对外事务。市场运营专家替你打点生意，替你创造财富。8、投资回报优势l灵活的投资组合，投资自用两相宜；l先招商后销售，买铺即收租，投资有保障；l自用经营有启动资金扶持，专业经营管理公司提供项目连接支持和经营管理培训，为商户事业发展提供大力支持。9、资金担保扶持联合担保公司和银行资信机构，为客户投资购铺、经营发展以及项目经营提供资金担保扶持。第四部分整体项目运营和各项物业的运营策略一、项目整体运营策略：1、总原则：系统策划、招商先行、内外策动、造势借势、系统运作2、整个项目的运营需要【系统策划】，包括招商、销售和经营各个环节进行统筹，确保项目的成功率。在项目的具体操作中，【招商先行】，通过招商确定项目定位，通过招商配合销售为销售造势。同时【内外策动】，招商安排上外地招商和本地招商并进，互相策动，销售安排上外地销售在先，策动本地销售。通过招商推进和内外策动，以及借助项目开工、一起经营筹备启动、汽车总站投入使用

9、、外地销售和外地招商的签约推进以及二期阳光家居广场（或者主力商家）开业启动，以及本身项目自己销售情况的大势，不断【借势造势】，形成一波一波的销售强势，是保证项目成功的关键。在项目具体操作中，需要各个部门各个环节互相配合，【系统运作】，方能大成。二、各分项物业的运营策略：1、阳光家居广场：项 目一期部分二期部分物业基本形式回廊式步行街商铺室内步行街物业基本情况共两层，总建筑面积12000平方米，总套内建筑面积7800平方米，主力铺面面积为80平方米，开间7.2米,套内进深7.2米共三层，总建筑面积约24000平方米，全框架结构，柱间距为8米，最小开间为4米，最小进深为4米。主题定位莱芜首个超大规模全业态“一站式”家居广场；阳光家居 阳光生活 品牌家居 品质享受使用功能定位阳光家居广场的一期，主要经营：地板地砖、橱柜、卫浴、开关灯饰、厨房用品、酒店用品、布艺家纺、家用家饰、小家电阳光家居广场二期（可能统一租赁给品牌商家），主要经营：办公家具、沙发、床垫、品牌现代家具、古典家具整体运营模式统一招商、分散产权（二楼委托期间统一使用权）、分散经营、统一开业1、统一租赁的情况：统一招商、分散产权、统一经营权（委托期间）、统一经营、统一开业2、分散租赁的情况：统一招商、分散产权、统一经营权（委托期间）、分散经营、统一开业销售形式1、一楼采取独立铺面销售

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