某汽车园产业别墅全案营销战略案(DOC7)

1、长安园产业别别墅全案案营销战战略案第一章章项目总总体策划划一、市场场分析项目背景景分析：A、项目目宏观背背景：项目时时代背景景：中国国政府实实施西部部大开发发的划时时代战略略项目区区位背景景：产业业别墅位位于西安安长安科科技产业业园，属属产业园园中的北北示范区区。长安科技技产业园园是国家家级开发发区西安高高新技术术产业开开发区的的重要组组成部分分，是西西安市西西部开发发战略实实施过程程中的重重点建设设项目之之一，建建成后将将成为中中国西部部最具科科技创业业潜力的的产业基基地。B、项目目立项背背景：西安是是西部大大开发的的桥头堡堡，高新新技术开开发区长长安科技技产业园园是城市市动力型型地产的的集中板板块，产产业别墅墅是其中中的示范范性地产产项目，是是新型办办公物业业的大胆胆创新。市场需需求：产业别墅墅的诞生生源于市市场对传传统专业业写字楼楼的种种种非人性性化因素素的扬弃弃，对全全新商务务办公理理念和方方式的需需求。2、市场场概况分分析：A、市场场概况：国外高高档办公公产品形形态丰富富，其中中商务别别墅类产产品在配配套及人人性化设设计上有有一定经经验积累累，此类类产品被被称为“ooffii

2、ceparrk”或或“viillaapaark”等。国内高高档办公公用房需需求日趋趋增长。开开发能满满足最新新一代办办公客户户要求的的人性化化、生态态化的写写字楼已已迫在眉眉睫。西安市市场及西西北地区区尚无办办公用别别墅产品品面市。北京、广广州、重重庆、西西安等地地，已有有企业开开始搬进进别墅办办公，但但这些别别墅建设设时定位位于居住住，缺乏乏办公所所须的商商务环境境。在全国国范围内内看，产产业别墅墅仍为高高端稀缺缺产品。仅仅北京有有可比性性项目刚刚刚面市市。.森根国国际：位位于北京京北苑地地区，是是北京第第一家具具有TOOWNHHOUSSE风格格的写字字楼。项项目分为为四期，一一期商务务区具有有浓郁的的德国使使馆风格格，为三三栋矮层层德式风风格写字字楼。11楼地地上地下下各15500MM2，层层高5.5米；2、3写字字楼独立立分为六六个单元元，2楼每每单元约约8000M2，使使用率为为88%；3楼每每单元约约6000M2，使使用率为为96%。项目目车位、宽宽带上网网等方面面配套较较完善。售售价1000000元/MM2，与与北京一一般高档档高层写写字楼售售价差别别不大。B、西安安写字楼

3、楼市场简简析：西安市市高档写写字楼集集中在高高新西区区、南二二环沿线线和城内内。高新西西区是高高档次写写字楼集集中地，此此区域写写字楼以以高层为为主，多多以智能能化、高高科技等等服务配配套吸引引客户，其其平均价价格多在在60000元/?左右右。南二环环写字楼楼多为新新建项目目。市场场分为“商住”形式的的写字楼楼和纯商商务写字字楼两种种，其平平均价格格在50000元元/?左右右。市场场销售较较好。城内的的写字楼楼以北大大街、和和平门和和新城广广场为主主。此区区的写字字楼最大大特点是是各种商商业配套套成熟而而丰富，但但商务办办公配套套及相关关支撑行行业缺乏乏，平均均价格在在60000元/?，市市场销售售情况不不好。目前西西安市的的高档写写字楼普普遍追求求科技化化、商务务氛围，但但对于办办公环境境的人性性化、生生态化始始终没有有突破。二、项目目分析A、产品品分析产品类型型：产业别墅墅是一种种升级型型且具有有填补市市场空白白功能的的产品，其其建筑形形态是别别墅，而而实用功功能是商商务办公公。B、产品品差异化化分析：产业别墅墅既需要要体现居居住型别别墅高贵贵、人性性化、园园林化的的优点，同同时又

4、须须具备比比传统写写字楼更更高档次次的商务务配套。传统写写字楼的的缺点：a、长时时间等电电梯，公公共交通通不好，影影响工作作效率；b、办公公室不自自然通风风，自然然采光差差，造成成资源浪浪费，不不利于身身体健康康；c、有效效层高低低，造成成空间狭狭小拥挤挤的感觉觉；d、员工工没有休休息间或或休息间间条件差差；e、停车车位秩序序差；d、办公公区附近近很少有有令人赏赏心悦目目的景观观；f、工作作空间死死板、缺缺乏活力力，缺少少人与自自然的对对话、缺缺少人性性化、缺缺少人本本关怀，直直接影响响工作者者的热情情、遏止止人的创创造欲望望和创新新精神。产业别别墅有别别于传统统写字楼楼的优点点：a、优秀秀的园区区生态氛氛围；b、建筑筑风格独独具个性性；c、有良良好的自自然通风风和光照照，有自自由、富富有变化化的、灵灵活个性性的生活活空间；d、更完完善的商商务办公公硬件配配套和软软件配套套；e、更舒舒适高档档的休闲闲会谈场场所；f、体现现的是一一种非常常尊贵与与人性化化的高级级办公状状态，能能更大程程度的激激发人的的创新精精神和创创造欲望望。2、产品品USPP提炼：三、专案案宏观背背景卖点点：长安科技

5、技产业园园主要优优势分析析政策优优势n整体规规划优势势：西部部大开发发的划时时代战略略背景下下，长安安园作为为国家级级开发区区西安安高新技技术产业业开发区区的重要要组成部部分，将将建成中中国西部部最具科科技创业业潜力的的产业基基地；西西安市政政府的重重点项目目支持政政策以及及西安市市的南移移亦将使使产业园园受益非非浅。N税收优优惠措施施、土地地优惠政政策、园园区财政政扶持n提供融融资担保保：对易易于形成成产业效效应、建建设期短短的企业业，如果果由于目目前资金金短缺影影响建设设速度的的，由产产业区提提供相关关担保，向向商业银银行申请请贷款。N提供企企业援助助：对能能迅速形形成产业业形象的的项目，产产业区可可以政府府形式无无偿资助助一部分分资金，以以支持企企业发展展。另产产业区针针对一些些有市场场、发展展前景看看好、收收益较高高的项目目进行直直接投资资，注入入相应的的资金，支支持企业业搞好建建设。服务及及配套优优势n“一站站通”办公：产业区区将对入入区企业业的审批批、注册册、登记记、立项项等一系系列手续续实行“一站式式”办公流流程，以以简化企企业入区区程序、提提高办事事效率，为为企业尤尤其

6、是外外来企业业提供最最大的便便利。N高质量量人居配配套：1180万万平方米米的超大大规模国国际化社社区紫紫薇田园园都市，规规模居西西北地区区之首，营营造完美美人居环环境，完完全满足足社区生生活居住住需要。N完善市市政设施施：产业业区为入入区企业业设置金金融、电电讯、电电信、通通讯、邮邮政、教教育及公公交等全全套机构构，提供供便利高高效的市市政服务务。N功能区区域规划划：产业业区统一一划分为为三大区区域，包包括产业业区、中中心管理理区和生生活配套套区。产产业区内内除依据据不同产产业类型型划分相相应的园园区外，还还规划建建设有住住宅、宾宾馆、公公寓、管管理中心心、商贸贸中心、会会展中心心、图书书中心、艺艺术中心心及大学学、国际际中学、“双语制”小学、幼儿园等设施，满足入区企业全方位的功能需求。经营理理念优势势n高起点点：长安安科技产产业园的的整体运运营招商商由国有有大型企企业担纲纲，具有有雄厚的的政府背背景和强强劲的综综合实力力。作为为国家和和地区政政府关注注的重点点项目，长长安园所所蕴涵的的潜力与与前景成成为入驻驻企业的的信心保保证。N长远眼眼光：产产业区运运做伊始始即着眼眼于国际际市场

7、，充充分考虑虑从各个个环节与与国际接接轨，为为海内外外企业入入驻提供供了得天天独厚的的条件。园园区统一一划分为为三大区区域，包包括产业业区、中中心管理理区和生生活配套套区。从从整体上上考虑园园区建设设方案，区区域功能能合理，体体现人性性化理念念。N城市经经营：长长安园的的开发商商已经跳跳出传统统消费型型地产开开发商的的范畴，上上升至城城市运营营商的高高度。籍籍由产业业别墅及及长安园园这一动动力型地地产典型型代表的的开发与与运作对对整个西西安市及及西部中中国产生生深远影影响。N品牌经经营：品品牌是产产品对于于各类型型客户最最直观和和具有吸吸引力的的整体感感受。高高科集团团、新西西部与紫紫薇地产产长期形形成的品品牌观深深植于长长安产业业园的经经营中，开开发商具具备的品品牌感召召力与品品牌承诺诺进一步步确立了了市场的的投资信信心。B、产品品本体卖卖点产业别别墅是城城市动力力型地产产，是城城市建设设的核心心推进剂剂；产业别别墅是长长安科技技产业园园的示范范性项目目，是西西安、西西部甚至至全国地地产开发发的范例例；产业别别墅是对对传统办办公模式式的一场场革命，开开创全新新生态办办公理念念，是办办

8、公物业业的最高高形态国际际新人文文商务标标准OFFFICCE的真真正体现现，；领先传传统业态态的商务务服务及及硬件设设施配套套；更高档档次的休休闲会所所，前所所未有的的工作享享受。激发创创造力的的办公空空间。3、项目目SWOOT分析析A、项目目优势：国内领领先商务务物业模模式，填填补了市市场空白白。具有西西部大开开发的背背景。开发商商实力雄雄厚，信信誉卓著著。B、项目目机会：首创动动力型地地产引爆爆市场。作为长长安园的的示范部部分，可可借助长长安园和和高新开开发区进进行市场场推广。市场对对人性化化、生态态化办公公模式的的需求。C、项目目劣势：整个产产业园区区政策环环境、投投资氛围围及相应应配套较较差，对对外埠和和国外企企业进驻驻造成障障碍。单体项项目建筑筑面积大大，每栋栋别墅面面积约在在14000226000?之间间，总房房款很高高，非普普通企业业所能承承受。项目形形态新颖颖，市场场认知度度低。D、项目目威胁：总房款款很高，所所以销售售难度大大，非一一般销售售手段能能达到目目的。短期内内难以引引起市场场深度认认知。全国各各科技园园区之间间产生市市场争夺夺。项目经经管高度度不够。四、项目

9、目综合定定位1、目标标客户定定位：基于产业业别墅产产品的高高端性与与稀缺性性，决定定了其目目标客户户群范围围较小。B、目标标客户为为综合实实力雄厚厚的企业业。此类类企业的的领导人人着眼于于建立良良好的企企业文化化和企业业环境，有有强烈的的创新意意识，对对企业形形象有较较高要求求。同时时，这类类企业家家投资谨谨慎，对对物业的的性价比比及升值值潜力判判断有较较丰富的的经验。C、目标标客户按按所有制制机构和和规模分分为三类类：大中型型民营企企业；(首推)大型国国有企业业；中型外外资企业业。D、目标标客户行行业细分分在市场场调研完完成后进进行。2、产品品市场性性价比定定位：项目定位位为高档档产品，价价格定位位在市场场中高档档水平。3、案名名建议：A、案名名剖析：产业别墅墅是一个个优越而而人性化化的办公公环境，案案名要能能体现出出：1、生态态化、园园林式；2、全新新的、高高档次的的商务模模式；33、空前前的、具具有第一一性的。B、案名名建议：壹号公园园、企业业商务御御花园、企企业公园园别墅、壹壹号官邸邸第二章营营销推广广策略一、核心心营销战战略1、动力力型地产产解码：A、专案案成功关关键：动力型型地产既既是一个个引爆市市场的全全新概念念，又代代表着实实质性、前前瞻性、建建设性的的地产开开发形态态。这一一地产模模式的推推出是为为本案成成功的关关键所在在。围绕动动力型地地产的特特质：产产业别墅墅与普通通消费型型地产在在产品形形态与目目标客户户选择上上都有很很大区别别，需要要利用非非常规的的重量级级营销手手段来实实现核心心战略：动力型地地产、运运动战消消化。

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