某年度西安房地产市场调查报告

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.新兰德2004上上半年度度西安房地产产市场调调查报告告 西 安 新新 兰 德 市 场 调 研 咨 询 公 司XIAN NEWWLANND MMARKKETIING RESSEARRCH CO.,LTTD 版权声明:该报告告的所有有数据、表表格及文文字内容容的版权权归西安安新兰德德市场调调研咨询询有限公公司所有有。其中中，部分分图表在在标注有有数据来来源的情情况下，版版权归属属原数据据所有公公司。新兰德公司司取得数数据的途途径来源源于消费费者市场场调查和和权威部部门公开开的资料料，如果果有涉及及版权纠纠纷问题题，请及及时联络络新兰德德公司。西安房地产产市场消消费需求求透视经济与社会会形态带带来的消消费形态态的变动动，使得得对于消消费趋势势、特点点变化的的研究越越来越重重要，房房地产作作为社会会消费者者一项重重要的消消费与投投资行为为，其特特点较以以往3年年已经呈呈现出显显著的变变化。一一直是萦萦绕在房房地产开开发商头头脑中并并百思不不得其解解的几个个疑

2、问是是：在房房地产置置业投资资上，消消费者究究竟是如如何做出出购买决决策的？在与房房地产选选择与购购买相关关的多个个因素当当中，到到底哪些些因素在在起着决决定性的的、实质质的影响响，哪些些因素又又仅仅是是表层的的和直观观的？房房地产需需求市场场的需求求与变化化，对房房地产供供应市场场有着极极大的影影响。在在房地产产买方市市场的条条件下，研研究购房房者的需需求具有有更加重重要的意意义。为了解西安安市消费费者对房房地产消消费的需需求，“新兰德德调查()”借助助近年对对房地产产行业、企企业、物物业、消消费者以以及房展展会的大大量监测测跟踪研研究于西西安春季季房展会会期间（2004年3月7-10日和3月10-22日）按照城区特点选择了1000位近两年内打算购房的西安消费者进行了现场问卷调研，此次调研从西安市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。本次调研的的对象为为最近二二年内有有购房意意向并且且具有购购买能力力、在购

3、购房行为为中处于于决策或或能够提提供重要要意见角角色的群群体。“新兰德德调查()”对这这一群体体进行了了深入调调查，从从消费者者需求的的角度，发发掘出房房地产住住宅市场场的特点点并预测测其发展展趋势。“新兰德调调查()”在对对近年来来房地产产市场研研究的数数据和经经验的基基础上，力力图运用用数据挖挖掘、形形态分析析和决策策研究等等方法，通通过对消消费者的的家庭结结构变迁迁、经济济阶层变变化、事事业发展展变动等等各个阶阶段的关关联分析析，有效效地揭示示出其置置业、投投资、家家庭、生生活、事事业等多多方面之之间内在在的逻辑辑与因果果关系。一、目前购购房群体体的基本本状况1、大部分分购房者者目前的的事业状状态处于于起步阶阶段或发发展阶段段，总体体购买力力不高从调查结果果来看，大大部分购购房者在在目前的的事业发发展中并并没有取取得很大大的成功功，其中中17%的购房房者处于于事业的的起步阶阶段，660%的的购房者者处于事事业的发发展阶段段，各发发展阶段段比例情情况见下下图： 数据来源：新兰德德调查() 处于事业起起步阶段段的购房房者绝大大部分是是30岁岁以下的的年轻人人，他们们的家庭庭平均月月收

4、入大大部分在在20000元以以下，而而且他们们在单位位的职务务多为普普通员工工。而处处于事业业发展阶阶段的购购房者大大部分为为3145岁岁的人群群，他们们的家庭庭平均月月收入大大多集中中在3000050000元之之间，在在单位中中的职务务多为中中层管理理者或主主管级别别。一方方面这些些人没有有太多的的积蓄，另另一方面面他们还还需要进进一步补补充知识识，拓展展自己的的业务，将将需要很很大的资资金投入入，所以以这部分分人群的的在置业业消费上上的总体体购买力力不高。就就总体情情况来看看，购房房者的购购买力也也并不是是很高。购购房者的的平均家家庭月总总收入约约为20040元元，而883.33%的购购房者的的家庭月月总收入入都在550000元以下下。采用用分期付付款的购购房者占占购房者者总数的的60%，其中中88.3%的的分期付付款购房房者所能能承受的的首付款款额度在在10万万元以下下。 2、购房者者对房地地产开发发商品牌牌有一定定的认知知度，但但总体认认知水平平并不高高随着外地的的房地产产开发商商进军西西安房产产市场，房房地产开开发商日日益增多多，房地地产开发发商的品品牌能否否被消费费者认知知

5、或记忆忆对房地地产开发发商的市市场拓展展以及楼楼盘销售售具有非非常重要要的意义义。在调调查结果果中，购购房者能能够说出出开发商商品牌的的数量不不等，能能够说出出三个及及三个以以上的开开发商品品牌的购购房者所所占的比比例仅为为21.0%，而而根本不不知道房房地产开开发商品品牌的购购房者所所占的比比例也为为21.0%，并并且知道道一个开开发商品品牌的购购房者所所占的比比例高达达31.2%，这这充分表表明购房房者对房房地产开开发商品品牌的总总体认知知程度不不高。购购房者知知道房地地产开发发商品牌牌数量的的比例情情况见下下图：数据来源：新兰德德调查() 在所有购房房者说出出的房地地产开发发商中，消消费者认认知度较较高的是是在房地地产市场场中比较较活跃的的344个开发发商，但但对它们们的认知知水平仍仍然不高高。购房房者认知知度最高高的两个个开发商商，其被被知晓的的比例分分别仅为为41.7%和和34.8%，而而对其他他开发商商的认知知度则更更低。消费者对房房地产开开发商品品牌认知知程度不不高，其其主要原原因在于于以往开开发商对对楼盘项项目本身身的宣传传力度很很大，而而对开发发商本身身的品牌牌在一定

6、定程度上上宣传得得不够。然然而，从从“新兰德德调查”以往的的研究经经验来看看，那些些知晓房房地产开开发商的的购房者者对其所所知晓的的开发商商的楼盘盘项目选选择率会会更高。可可见，房房地产开开发商本本身的品品牌，是是影响消消费者购购买的重重要因素素，对促促进楼盘盘的销售售起着不不可忽视视的作用用。因此此，房地地产开发发商在大大力宣传传楼盘项项目的同同时，也也要加强强本身品品牌的建建设和宣宣传。3、置业消消费盲区区与企业业品牌建建立置业投资虽虽然是家家庭的最最大消费费投资之之一，但但由于其其选择、决决策、谈谈判、购购买过程程过于复复杂，涉涉及众多多环节，因因此存在在着比较较极大的的认知难难度，而而消费者者在房屋屋消费过过程中的的弱势地地位，使使得非理理性决策策容易形形成，并并为今后后的纠纷纷带来了了隐患。 在房地产市市场逐步步发育和和成熟的的同时，购购房纠纷纷也随着着增多。业业主与物物业公司司、开发发商之间间的冲突突事件时时有发生生，并且且事态发发展有增增多和升升级的迹迹象，并并且不断断有房地地产销售售人员对对开发商商的销售售内幕进进行暴光光，这些些事件对对房地产产开发商商所形成成的负面面

7、影响在在短期内内挽回的的可能极极小，致致使消费费者在选选择开发发商以及及楼盘上上存在着着更多的的忐忑不不安 从总体看，在在以往的的实际房房地产购购买者当当中，只只有不到到20%的消费费者在购购买之前前对购房房手续、市市场供应应楼盘状状况比较较清晰和和了解，这这显然与与通常意意义上认认为购购房是一一种理性性消费存在着着严重的的差异，产产生这一一现象的的原因是是复杂的的：但消消费动机机与消费费决策之之间信息息的不匹匹配和不不平衡性性是关键键因素。 从消费市场场经验来来说，在在复杂而而缺乏规规范秩序序的市场场中，在在消费者者消费认认知力低低下的情情况下，消消费者的的消费安安全感直直接影响响消费选选择、决决策，而而影响消消费安全全感的一一个重要要作用力力就是企企业品牌牌的形象象与价值值，良好好的品牌牌形象的的建立将将大大提提升开发发商的业业界地位位、市场场业绩，尤尤其是在在目前消消费者对对期房持持怀疑态态度情况况下，良良好的品品牌形象象对开发发商市场场表现将将起到至至关重要要的作用用。因此此基于消消费群体体认知力力不高的的状况，有有效的品品牌建立立将可以以从中获获得极大大的利益益和价值值。 二

8、、消费者者住房需需求特点点与趋势势1、消费者者生活需需求空间间增加，生生活居所所户型总总体上向向较大方方向发展展调查表明，消消费者购购房向较较大户型型发展，这这一发展展特点可可以从以以下三个个方面来来体现：从购房者生生活空间间的居室室数量变变化来看看，与目目前居所所相比，购购房者的的意向居居所向多多居室方方向发展展，对比比情况见见下表： 表. 目前前居所与与意向居居所的居居室数量量选择比比例比较较意 向 居 所一居室两居室三居室总计目 前 居 所一居室2.7%20.1%3.3%26.1%两居室2.7%26.6%20.1%49.5%三居室0.5%4.3%3.8%8.7%平房1.6%10.3%3.8%15.8%总计7.6%61.4%31.0%100%数据来源：新兰德德调查() 同时，意向向居所的的室、厅厅、卫、阳阳的平均均数量也也有所增增加，目目前居所所的室、厅厅、卫、阳阳的平均均数量为为1.884、11.088、1.04和和1.007，而而意向居居所的室室、厅、卫卫、阳的的平均数数量上升升至2.21、11.388、1.4和11.288。n 购房者者的意向向购买居居所与目目前居所所相比，总

9、总体套内内建筑面面积与人人均建筑筑面积均均有所增增加调查表明，购购房者的的意向居居所与目目前居所所相比，总总体套内内建筑面面积有所所增加。具具体来看看，较大大套内建建筑面积积的比例例有所上上升，较较小套内内建筑面面积的比比例有所所下降，详详细对比比情况见见下图：数据来源：新兰德德调查() 同时，人均均建筑面面积也有有很大的的提高。以以购房前前后家庭庭结构没没有发生生变化的的三口之之家为例例，目前前家庭成成员的人人均建筑筑面积为为15.8平米米，而购购房者的的意向居居所使家家庭成员员的人均均建筑面面积上升升到322平米。n 购房房者的意意向居所所与目前前居所相相比，同同一种格格局的套套建筑面面积有所所增加调查结果表表明，购购房者的的意向居居所与目目前居所所，在格格局相同同的情况况下，平平均套建建筑面积积有不同同程度的的增加，具具体数据据的对比比结果见见下图：数据来源：新兰德德调查() 可见，消费费者在购购房选择择上不论论格局、平平均套建建筑面积积、人均均建筑面面积，还还是同一一格局居居所的平平均套建建筑面积积较以前前都有所所增加，有有向较大大户型发发展的趋趋势。2、消费者者对居住住地点至至工作单单位的车车程要求求有所放放宽，居居住区域域选择呈呈现郊区区化倾向

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