房屋套内使用面积销售协议_1.doc

1、房屋套内使用面积销售协议买卖合同:房屋套内使用面积销售协议。鉴于目前房地产市场中诸多纠纷于面积数据，为减少房屋交付使用时因面积问题产生的争议、保护买卖双方的合法权益，出卖人和买受人愿意以套内使用面积作为房屋价款结算的根据；本着老实信誉、平等自愿的原那么，经双方友好协商，现就房屋套内使用面积条款约定如下：一、面积定义：套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和，各功能空间使用面积等于各功能空间墙体内外表所围合的程度投影面积之和；所谓功能使用空间包括卧室、起居室厅、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等不包括阳台部分。二、面积种类：本协议中所指的暂测面积是指在房屋未交付前，根据出卖人提供的图纸测量得出的面积。本协议所指的实测面积是指在房屋工程开工后，由相关测量机构根据有关规定，对实际存在的房屋进展测量后得出的面积数据。三、面积约定：出卖人和买受人根据双方签订的编号为 的商品房买卖合同第二十条的规定，买受人所购房屋套内使用面积为 平方米，暂测套内使用面积结果以出卖人提供的平面图纸为测量根据。四、误差处理一：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，假设实测套内使用面积与暂测套内

2、使用面积出现误差时，当实测套内使用面积大于暂测套内使用面积时，买受人无须支付多余价款。五、误差处理二：假如实测套内使用面积小于暂测套内使用面积，且面积误差率绝对值在3%含3%以内的，那么出卖人应当在向买受人出具该商品房的实测面积数据后30日内，向买受人退还房屋差价款，房屋差价款=暂测套内使用面积-实测套内使用面积暂测套内使用面积100%房屋总价款。六、误差处理三：假如实测套内使用面积小于暂测套内使用面积，面积误差率绝对值超过3%的，那么买受人在出卖人向买受人出具该商品房的实测套内使用面积报告后30日内有权退房。如买受人在该期限内未书面提出退房要求，视为买受人承受该房屋的实测套内使用面积；在向买受人出具该商品房的实测面积报告后30日内，对面积误差率超过3%以上的部分，向买受人双倍退还该部分的房屋差价款；面积误差率绝对值在3%以内的部分仍然根据前条误差处理二的规定退还买受人。七、面积数值：商品房买卖合同第三条中所述房屋建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及本协议中所述套内使用面积均为暂测面积；其中该套房屋的实测建筑面积，仍作为出卖人或其他相关机构如物业公司、房屋权属登记机

3、构办理权属登记、缴纳税费和物业管理等费用的结算根据。八、测量机构：对面积数据进展测量时，聘请的测量机构应当具有政府相关部门答应的商品房测量资质。九、面积实例：为有利于本协议的理解与适用，现举例说明如下：1、暂测套内使用面积：有一正方形居室，共计售价100万元人民币。四面墙长度相等，站在室内以两墙交接点为起点和终点，测量任意一起点与终点之间的间隔 均为10米，那么内墙周长410=40米，墙厚30厘米，门宽100厘米，因此套内使用面积暂测数据为1010=100平方米。2、实测面积增加：假设房屋开工后实测套内使用面积大于100平方米，那么买受人仅支付100万元即可，无须另行结算。3、实测面积减少一：当实测套内使用面积小于100平方米但大于97平方米包括97平方米，例如实测面积为98平方米，那么出卖人向买受人退还该小于部分的房屋差价款，差价款的详细数额100-98/100100%100万=2万元。4、实测面积减少二：当实测套内使用面积小于97平方米时，例如是95平方米，那么买受人可以选择解除或者不解除商品房买卖合同；当不解除商品房买卖合同情况下，由出卖人向买受人支付面积差价款，差价款数额为97

4、-95/100100%100万2+100-97/100100%100万=4万元+3万元=7万元。十、其他条款：本协议与商品房买卖合同同时签署，具有同等法律效力；如本协议与商品房买卖合同有不一致之处，以本协议为准；本协议由中文书写，任何译本仅作参考，其他文字文本之条款或意思表示与中文文本不一致的，均以中文文本为准；本协议一式肆份，出卖人贰份，买受人壹份，房屋买卖合同备案登记机构壹份，各份有同等法律效力。出卖人： 买受人：出卖人签字：_买受人签字：_年_月_日_年_月_日房屋使用权买卖合同 北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原那么研讨会会议纪要的通知XX年12月15日京高法发XX391号市第一、第二中级法院；各区、县法院：为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭结合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原那么专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的假设干疑难问题进展了研讨，并形成了会议纪要。特此印发，请各院在审讯中参照执行。执行中有何问题和情况，请按业务归口与高级法院联络。附件：农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原那么研讨会会议纪要近年来，

5、我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审讯人员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度，XX年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭结合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原那么等问题进展了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在XX年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等

6、添附行为。二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所制止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年公布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局1990国土函字第97号关于以其他形式非法转让土地的详细应用问题请示的答复也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过别人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联络，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确制止的。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变

7、更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原那么，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原那么与会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原那么：第一，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、农村集体经济组织相对松散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地对待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于标准当事人

8、交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进展补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，防止单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。特此纪要。农村宅基地上的房屋买卖合同无效1、此类合同违背了法律的强迫性规定。土地管理法明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立。”因此，在农村宅基地上所建商品房买卖合同违背了法律的强迫性规定。根据合同法第52条的规定，违背法律的强迫性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。2、此类合同购置主体必须是本村村民，除此以外合同无效。1999年5月6日发布的国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地使用证和房产

9、证。XX年8月31日山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知明确规定：“严格制止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的土地建立等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。”持此观点的人认为农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿获得的与集体经济组织成员的资格是联络在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。假如非本村村民获得该房屋，应主体资格的变动，就会改变宅基地使用权的性质，因此不具有可交易性。3、由于合同标的不能而无效所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能。假如标的无法实现，那么不发生法律上的效力。当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但现实生活中，房产管理部门要么只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么根据有关法律规章不予办理，导致农村房屋无法办理过户。4、未经村委会同意和政府审批而无效。山东省高级人民法院关于审理房地产案件假设干问题的意见第56条明确规定：“农村宅基地使用权的转移，必须经合法批准未经审查批准，宅基地使用权不能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。”宅基地买卖是我国法律、法规所制止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。河北省农村宅基地管理方法第二十条规定：“ 非法转让宅基地或者非法转让土地建立住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并可处以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任关于农村宅基地能否向城镇居民转让的问题，目

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