优山美地一期可行性报告

1、南通优山美地(一期)项目可行性研究报告目录(一) 概况1.项目概况2.项目开发企业概况(二) 项目规划设计和产品规划1. 总体规划2. 一期主要经济技术指标3. 一期产品规划4. 一期项目的配套5. 项目环境,卫生,安全(三) 项目市场分析和市场定位1. 市场分析2. 市场定位(四) 一期项目投资估算(五) 一期项目资金筹集(六) 一期财务与效益分析(七) 项目的一期开发计划(八) 项目风险分析1.项目风险分析 2.项目风险回避(九) 项目建设组织管理(十) 项目营销计划(十一) 结论(一) 概况:1. 项目概况:本项目“优山美地”所处江苏省南通市，以狼山风景区名扬长江之滨。山水绕城，得天独厚的地理环境，使南通自古以来成为江南一重镇。近年来，随着长三角经济的快速发展，南通市充分发挥地理优势，南联上海，北达南京，创造了一个经济富裕、环境优美的江南城镇。本项目位于南通市经济技术开发区内，西邻狼山、军山风景名胜区，北接南通新城区，南距长江约1500m。本地块东侧为通富路，南侧为星湖大道，西侧为常青路，北侧为高科技路和民主港新村。基地占地面积.41平方米(500.5亩)，基地地势平坦，区域环境

2、优美，交通便利，具备住宅建设所需的优越宏观环境。本项目由低层住宅、多层电梯住宅、小高层住宅及部分高层住宅、酒店式公寓、商业及其它配套服务设施组成。总建筑面积为平方米，住宅户数2272户，居民人数7270人。规划设计立足于从本地区的社会、经济、人文及自然环境特点出发，根据以人为本及可持续发展的原则，创造属于时代同时也属于地方的人文住区。1.1. 基地现状及周边环境分析东湖山庄项目紧邻狼山风景区，地块周边道路情况如下：南侧星湖大道规划宽度50米（现状为27米），路面标高3.43.8米；东侧通富路规划宽度60米（现状40米）；西侧常青路规划宽度24米（目前为临时道路，宽度为12米）；北侧高科技路规划宽度40米。基地内地势平坦，现有部分待迁民房。基地自然地面标高为黄海高程2.52.8米，基地内有一条南北走向的民主港河，为城市水系，自然水位标高1.82.0米，宽度68米，水深1米左右。基地西侧为瑞慈医院，医院内多为多层建筑，通富路东侧为工业区，基地东北部的民主港新村为拆迁安置房.2. 项目开发企业的概况:南通融汇房地产开发有限公司(原南通濠银房地产开发有限公司)成立于1993年,是专门从事房地产

3、开发的企业，注册资金5000万元，资信等级AAA级。现为江苏省工商联住宅产业商会副会长单位，南通市工商联住宅产业商会副会长单位，南通市“重合同，守信用”企业，并获得南通市综合开发管理先进单位，南通市“青年文明号”，江苏省工程质量最高奖“扬子杯”等多项荣誉。实力发展商与专业地产团队是楼盘品质的保证。随着人们的生活质量的不断提高，人们将追求更好的居住环境。上海和融集团（筹），由洪远富先生和张锦忠先生共同创建，以上海和融投资发展有限公司为龙头的企业集团。以地产投资为核心，物资贸易、营销策划、管理咨询共同发展。其不仅拥有雄厚的建设资金和丰富的房地产开发经验，更有高瞻的眼光、先进的开发理念，公司一直秉承“尊重自然、为人服务”的开发精神及建设美好城市的责任感、使命感，从而铸就了众多的住宅典范，开发项目分布于上海、南京、苏州、昆山、南通等地。而作为子公司南通融汇房地产公司成立至今，在当地相继成功开发了北濠山庄、汇隆新城、世纪园、南川园等多个经典项目，总开发面积达到 20万平方米，总销售金额超过 5 亿元。而目前，已着重在打造南通市国家级狼山风景区内的优山美地项目，优山美地是依托自然山水资源、诗画般的

4、大型生态社区。项目总建筑面积为平方米，项目建成后，将是南通市第一座南通融汇房地产开发有限公司会至始至终秉承公司的开发理念和开发精神，为中国城市创建更多优越人居环境的精品项目。(一) 项目规划设计和产品规划1. 总体规划1.1. 设计宗旨与目标 （1）以生态性、休闲性、文化性为主题，营造主题社区。本规划在尊重自然、为人服务的准则下，力求体现基地的场所精神。（2）在满足人与社会交往的同时，让休闲、文化、景观环境成为社区空间的主题，以适应本社区特殊的不同层次、不同方面的需求。 力求达到理性与感性的交织、传统与现代的对话、人工与自然的融合、技术与人性统一的完美境界。1.2. 规划特点-以“千年灵芝草”形态的景观轴为核心的四度空间生态组群追求人与自然的和谐是人们对居住功能、居住环境的基本要求。本规划在尊重自然、为人服务的准则下，以生态型居住空间环境为目标，力图创造一种属于后信息时代的生态型居住建筑环境，空间景观结构呈现一种动态的、生长型的树状结构，使社区在环境中生长、随环境的变化而同在。规划的平面结构以贯穿基地景观轴线将建筑单体、人行步道及水景联系在一起，形成一系列步移景异的四度空间形态。用线状

5、步行系统联系整个小区，使规划在秩序中又富于变化。规划秉承以人为本，天人合一的设计理念。注重视觉的穿透性和空气的流通。在空间规划上重在营造景观，景向结合，步移景异的四度空间，融合传统风水理论，使人与自然和谐的交融。1.3. 功能分区核心在于使土地配置得当，功能组织合理，布局结构清晰，整体协调有序。规划根据项目的功能定位、基地的地形特点、自然景观状况等多方面要素，将小区分为A(12900平方米)、B(47500平方米)、C(82500平方米)、D(77500平方米)四个组团，依靠河道、路网自然分隔。各组团结构清晰，分级明确，便于分期实施和管理。A组团为低层住宅组团，在小区一级道路和通富路设出入口。B组团为多层洋房组团，在主干道和二级环道设出入口。C、D组团为小高层公寓组团，之间以规划的区间道路相分隔。各组团在保持其独立性的同时，与小区整体规划结构有机融合。1.4. 功能分析营造有归属感的社区“邻里社区” 东湖山庄的规划结构重在营造有归属感的社区。 东湖山庄规划设计按照有利于建设实施，方便居民生活、有利于邻里交往和物业管理的需要，规划设计以邻里组团为社区基本单元进行多层次管理，在小组团入口设

6、“五合一”式服务点，集信报箱及储物、访客接待、安保及可视对讲、保洁服务、幼儿托管和老年活动室等功能于一体，组团空间结合绿化和室外活动空间，为社区居民健康交往提供了良好的场所，它对整个积极社区关系的形成起到了引导作用。整个居住区的规划设计构思在空间美学和设计规范的基础上，深入剖析居民的心理、生理以及社会要求，闹中取静，归属感强，邻里交往密切，小区内建筑在保证日照间距的条件下，形成围合感很强的的空间，居住区内景观活泼优美。1.5. 道路交通系统规划构架清晰、人车分流.1、道路设计原则：1)、统一性原则：遵循交通组织，合理分区，创造观景的三统一原则进行路网规划。2)、便捷性原则：以主导性为主的道路尽量直达，以车流为主适度的曲折，达到减速限速提高环境的完整性。3)、舒适性原则：道路与环境相结合。邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。.2、交通体系：1) 道路系统小区内道路系统构架清晰，分级明确，同时满足消防、救护等要求。从小区主入口起始一级交通道路，宽9米，一级道路联系了A组团、B组团的内部二级道路（6米），在C组团出分开形成二级环道（6米），环道外围将停车与绿化系统相结合。低层住宅区的

7、尽端式道路及多、高层宅前道路为三级道路。C、D区为高层公寓区，内部为人行区域，除消防、急救、搬场等特殊情况外，机动车禁止进入该区域，使小区中央绿地空间成为步行景观区域，为居民提供更便捷、舒适、安全、美观的户外活动空间。区域内道路由消防环路与人行道组成。2) 机动车停车为适应汽车日益增多的趋势，本规划组织了充足的机动车停车位。小区机动车停放采取两种形式：采用与“五合一”概念相结合的（半）地下组团式停车，主要位于B组团和C组团；与人防相结合的集中式地下停车；低层住宅部分采用室内停车。3 )自行车、摩托车停放A组团自行车、摩托车停放处位于建筑室内；B组团自行车、摩托车停放与半地下车库；C、D组团在小高层住宅下设自行车、摩托车停放处。1.6 景观规划设计1.61 规划景观结构 本小区的规划景观结构重在营造景观、景向结合、步移景异的四度空间生态社区。小区空间组织重在创造生长型的动态格局，追求小区空间的四度时空观，改变以往住宅小区“四菜一汤”式的空间布局，加强带状户外步行系统与绿化空间的整合，创造丰富的视觉效果变化和趣味性的户外休闲空间，使更多的居民获得良好的“朝向”与“景观”。 小区结合建筑空间

8、系统设计了完整的景观系统。1 景观轴线：小区景观设计以空间组织的四维框架规划了完整的景观系统。小区主要出入口与入口俱乐部、中心水景相结合，构成“千年灵芝” 的根部，成为景观序列的起点，主要景观轴线布置了广场、公共绿地等景观构成要素，基地南北区结合部位布置了独特的以“出水芙蓉”为主题的造型，大面积的绿地、水面、连廊式花架、亭子、雕塑与建筑群体串接为步移景异的南北向景观轴线。居民在各种视角可以领略地势起伏的草地、视野开阔的观赏草坪、疏密相间的丛林、蜿蜒曲折的水体驳岸以及幽静的林间小道等景致。动态的景观轴线：小区结合动态步行的流线，围绕自然河道形成树状步道，使居民在行进中切实感受到步移景异的空间效果，享受全方位的视觉景象。2 景观节点：小区内设计了内容丰富、形式不同的景观节点。小区入口的广场与俱乐部、景观小品相互映衬；小区内园艺、雕塑、小品、自由的绿化构成独特的园林景象；小区中心的绿地广场与会所、水体成为小区的景观节点系统的高潮所在。3 广场：小区内流畅的步道线串联了各类气氛生动的广场，广场与建筑布局充满动感，空间走势如行云流水，一气呵成。广场园林中设水池、喷泉、雕塑、山石、小品，浓荫叠翠，

9、鸟语花香，为居民的生活提供一个惬意的空间环境。4 绿化系统现代化的居住区建设，已不再是简单的水泥、砖墙的堆砌，它还包括环境、绿化、配套、物业管理等多方面。小区内的绿化，不仅从美学角度出发，而且还从改善人们的居住小气候这一观念着手，强调绿色植物和水体等自然因素对改善环境质量的生态作用，居住区内绿化面积大，硬质地面面积少，并增加了区内的垂直绿化，充分发挥和水体遮荫减尘等功能，创造出人与自然沟通的绿色空间。1.6.2 景观设计理念与功能分析1.设计理念遵循二十一世纪世界环境的主题“人与环境和谐共存”和“以人为本”回归自然及园林植物造景中“适地适树”原则的设计理念。在环境空间的布局和使用功能的安排上，力求融合功能与健康、休闲与知识、运动与安全等相互的关系。在创造视觉景观环境美的同时，也注重环境空间在使用功能上的合理性和生态环境的效应性，为业主提供一个环境优美、舒适方便的休闲场所。力求自然活泼的风格，摒弃“大色块”布置手法，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落。植物布置充分考虑周边建筑的通风、采光、隔热等特定功能，做到环境与建筑的自然融合。运用我国传统园林手法，充分利用建筑、树木、地形、水体、道路等条件，设置对景、障景、借景、框景等不同景点，促使景区内的植物空间幽雅舒适变化丰富。通过堆土造坡并密植乔、灌木,避免外界对住宅的视线干扰。2.环境与功能设计分析1)生态环境功能：绿地设计种植的乔、灌、草占地比例及植物品种数量达到100种以上的规范要求以内，并采用草、灌、乔立体种植的形式做到黄土不见天,以提高绿量，增加净化空气的生态能力。2)健康功能：绿色的生态环境有益人的身心健康，为此在配置植物时选用了较多的对人体有保健功能作用的特色树种。如有提神醒

《优山美地一期可行性报告》由会员大米分享，可在线阅读，更多相关《优山美地一期可行性报告》请在金锄头文库上搜索。