物业服务若干法律问题

1、物业服务若干法律问题一、物业服务的法律来源任何商品住宅不论是别墅或是公寓，总是分为两大部分，一是完全属于住宅所有人 即业主的，还有不完全属于单个业主的。例如买了房子，经过登记成为房子的主人，对 房子这个物而言，就有了物权，叫做业主。业主可以掌管房子，用于自住、可以出租而 受益，还可以出卖（支配），任何人不能妨碍房屋业主对房子的权利。这个道理人人都明 白。如果在一幢公寓楼或写字楼里买了一处房，别人在这幢楼里也买了房，那么这幢楼 的有一部面积归归这幢楼共同使用，在这种情况下，由于共用面积是分摊到每个买房人 头上的，所以大家都有分摊面积的所有权。这种所有权不能象面积一样划分到每个买房 人的头上，怎么办？有办法，法律设定了一种共有权，大家共享共用部分的所有权，于 是就产生出一种新的权利，叫业主共有权。业主对共有权享有的权利形成一种成员权， 对共有的权利通过成员权来实现。显而易见，成员权不是用来解决分摊共用面积的，而 是协调买房人之间共有关系的，是为各所有人在管理这幢楼房共用事务而享有的权利。 成员权有点像股权，购买房屋面积大的成员权大，反之则小。成员权的内容包涵表决权 参与订立规约权、选举和解

2、任管理人员权及请求权，同时承担遵守规约、接受管理团体 的管理、执行管理团体的决议等义务。所以说，一个建筑物里的每个物权人享有所有权 也享有共有权，还有成员权。业主的这种权利，与一般的物权相比，有自己的特征，在 法理上，称之为建筑物区分所有权。这个理论观点最早由德国学者贝尔曼倡导，后来为 德国法所采纳。我国在2003年以国务院令 379号首次颁布的物业管理条例的理论基 础就是建筑物区分所有权。2007年又以 62号国家主席令颁布了物权法，明确将建筑 物区分所有权作为法律权利。2009 年最高人民法院以法释20097 号关于审理建筑 物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，将建筑物区分所有权作了细化。 上述法律、行政法规及司法解释，依据的法律原理就是建筑物区分所有权。建筑物区分 所有权是物业公司履行物业服务合同义务的法理来源。二、物业公司行使服务权利义务的法律依据物业公司是为建筑物属于全体业主共有部分提供服务的，属于业主专有部分的建筑 物不在物业公司履行物业服务合同义务范围内，因此必须弄清建筑物那些是共有部分。 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

3、规 定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法 第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上 的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。概括讲，房屋所 有权证上黏贴的房屋平面图划红线以的建筑物的墙体中线以内部分及阳台，属于业主私 产。除此之外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、 大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间 等结构部分；建筑区划内依法由业主共同享有建设用地使用权的土地，如道路、绿地等 其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施如 会所、游泳池、健身房等。另外，业主专属建筑物内的共用通风管道、上下水管道，也 属于业主共同享有纳入物业服务范围之内。物业公司为全体业主共有部分的建筑物、设 施、设备提供物业服务。业主需要物业公司为其专属部分建筑物、设施、设备提供服务 的，应当另行签订转由物业服务合同。三、物业服务对象 物业公司为属于全体业主的建筑物、设施、设备提供物业服务，因此服务对象是业 主。这里

4、就有一个物业公司和业主之间的法律关系，即委托代理关系。代理在民事法律 中是一个很重要的制度。我国的民法通则在第四章专门立出一节规定代理。所谓代 理是指我的事不一定都由自己办，可以交给别人去办；我们所办的事，不一定全都是自 己的事，有时是受人之托为他人办事。在这种情况下，叫别人办事的人是委托人，代委 托人办事的人就是代理人。物业公司是代理人，是以自己的名义为业主办事的，其后果 由业主来承担。业主有权挑选物业公司，对物业公司提出要求，否则业主不放心；但作 为物业公司来讲，业主的要求应当合理，否则没办法代理。业主的需求和物业公司的能 力之间存在矛盾，这就需要双方协商一致，签定合同。物管条例就是业主与物业公司建 立委托代理关系、协商合同条款的依据。物管条例的另一方面的作用是禁止违反条例的 行为发生，如果违反了条例的强制性规定，就要受到惩罚或承担责任。从法律上讲，代 理分为有效和无效两种，凡是在委托人的委托范围内，依据委托人的授权办合法的事的 行为，都是有效的代理，其后果由委托人承担。如果不是这样，代理就不是有效的代理 这里有两种情况，一种是委托事项不合法，代理人做了，其结果侵害了国家或社会利益

5、， 这种代理是绝对无效的，委托人应承担责任；另一种是代理人越权、滥用职权或代理权 已经结束了代理人仍然继续行使代理权。在这种情况下，如果代理人的行为侵害了国家 或社会利益，这种代理是绝对无效的，由代理人自负责任，如果代理人的行为没有侵害 国家或社会利益，但委托人事前不知道，这种代理结果有两种可能，其一是委托人事后 同意了，由委托人承担；其二是委托人事后不同意不接受，那么，委托人有对代理的撤 销权或对代理的变更权。我认为，物业公司应当深入了解委托与代理关系。否则难以真 正读懂物管条例。物业公司与业主（房屋所有权人、委托人）之间的基础关系是由物业 服务合同建立的。合同的法律地位表现在合同就是物业公司与业主的法锁。而这个法锁 又是由物业公司与业主两者的意思表示完全一致而造就的，只要这个意思表示不违背法 律的禁止性规定，就受法律的认可和保护。所谓“合同自由”的本意就是如此。合同自 由的本质是签订定合同当事人的意思表示自由。所谓意思表示是指将自己内心的真实想 法用一定的方式表现出来，行成法律承认并保护的东西。那么这里有两个问题，第一是 意思表示要真实。对于合同而言，条款要真实，这种真实包含着一致

6、性。如果合同内容 不真实，从法理上讲属于意思暇疵。其后果是三种可能：侵害了国家或社会利益的， 合同无效；没有侵害国家或社会利益，但是侵害了合同对方的合法权益的，合同属于 可变更或可撤销的情形；既没有侵害国家或社会利益，也没有侵害合同对方的合法权 益，但对方不知情的，属于效力待定的合同。合同效力情形与代理结果情形是相通的， 都源于意思表示要真实的法理。第二是不违背法律禁止性规定。对于民事法律而言，法 无禁止即自由。这一点与行政法有显著区别，行政法是法无授权即禁止。我们的物业公 司既然是法人，不是行政机关，就要按民法来办事，不可以用行政行为代替民事行为。 我们说的自由是在法律框架内的自由，对法律有禁止性的规定，不能去碰。这里说的法 律禁止性规定也叫强制性规定，有些合同内容真实一致，但没有按法律规定的程序去办， 也是会不生效的。典型的如房产转让，买卖双方如果没有办理过户变更登记手续，即使 付了钱、住上房，其原来的产权人仍旧未变动，这就是民法关于不动产登记的公示原则 而动产只要付钱给出让方，其产权即时转移到付款人，这就是民法关于动产善意即时取 得制度。因此，我们在做业务中，第一要诚信，否则合同

7、会出问题；第二要服务，否则代理人的位置会丢失；第三要懂法，否则不善保护合法权益。四、业主成员权的具体权利1 、业主监督权。物业管理条例规定了业主九项权利：1 、按照物业服务合同的约定， 接受物业公司的服务；2、提议召开业主会议，就物管事项提出建议；3、提出制定或修 改业主公约，提出业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会，行使投票表决权；5、 选举业主委员会委员，享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业公司履 行合同；8、对物业共用部位、共用设施及设备和场地的使用情况及分摊费用享有知情权 和监督权；9、监督物业维修资金的管理和使用。相应的，条例规定了业主应承担的义务 有五项：1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内共用部位、共 用设施设备的使用要求；遵守公共秩序和环境卫生的维护的规章制度；3、执行业主大会 的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修基金； 5、按时交纳物业服务费用。2 、业主解聘权。因为物业属业主所有，依据“所有权决定一切”的原则，业主有权 选聘和解聘物业公司是人同此理。业主委员会是经过业主选举产生的，所以业

8、主委员会 是业主大会的执行机构，体现了“大家的事情大家决定，不让少数人决定全体人的事情” 的原则。两个原则的基础就是“所有权决定一切”。原则有了，如何操作？条例规定，业 主大会应有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加方可召开；业主大会所作出 的决定必须经过到会业主所持投票权 1/2 以上通过；业主大会如作出制定或修改业主公 约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业公司、对维修基金的使用和续筹方案的决定， 必须经全体业主所持投票权 2/3 以上通过。为了简便操作，条例规定业主大会可以采取 集体讨论或书面征集意见的灵活方式召开，业主并可委托代理人。3 、开发商应和物业公司分家。条例针对物业建设中建管不分的现象明确了二点，一 是开发商对物业要公开招标选聘物业公司，明确建管权责，物业公司在承接物业时应对 共用部位、共用设施设备进行检查，与开发商履行验收和移交手续；二是开发商与购房 者签定房屋买卖合同必须包含开发商与其选聘的物业公司签订的前期物业服务合同，开 发商必须明示业主临时公约。当全部房屋出售后，由业主大会决定续聘或改聘物业公司， 签定新的物业服务合同，由物业公司管理物业。4 、财

9、产被盗业主被害物业公司承担失职责任。条例规定，物业公司未能履行合同约 定，导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。很显然，条例 规定的法律依据是过错原则。所谓过错是指主观上的疏忽大意或盲目自信任何一种状况， 由于这种过错不能正确履行合同义务，致使业主人身财产安全受到损害的情况。这里有 二个法律界限，一是盗窃或行凶行为人的刑事犯罪应否受刑事责任追究的界限；另一个 是物业公司因为失职而应否承担民事赔偿损失责任的界限。不能因为盗窃或行凶行为人 受到刑事责任追究而免除物业公司因为失职而应承担民事赔偿损失的责任。5 、物业公司代收水电费不得另加手续费。在这个问题上，业主和物业公司都有苦水： 物业公司指责业主拖欠费用，业主指责物业公司乱收费。条例规定，对逾期不交物业费 的业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可以向法院起诉。 物业管理区内的供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视等费用，物业公司代收的， 不得向业主收取手续费等额外费用。但在合同以外的其它服务，业主委托物业公司的， 物业公司可以收取双方认可的费用。6 、共有部分的收益不能全归物业公司。条例规定，利用物业共用部位、共用设施设 备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业公司的同意后，按规定办理有关 手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物 业公司做了联系、管理工作，应得到相应的报酬。7 、不得挪用专项维修资金。条例规定，住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单 幢住宅楼结构相连接的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 业主大会决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施。专项维修资金属业主所有， 专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作 他用。专项维修资金的收取、使用、管理的办法由建设部会同财政部制定。如果挪用了 专项维修资金，将受到行政处罚，情节严重的吊销资质证书，构成犯罪的依法追究直接 负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。8、绿地变为停车场应经业主大会同意。条款对绿地用途以不变为原则，以改变为例 外，并规定了双向同意原则，即业主提出改变的要经业主委员会和物业公司的同意，

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