“营改增”对我国房地产行业的影响及对策

1、题目“营改增”对我国房地产行业的影响及对策 “营改增”对我国房地产行业的影响及对策摘 要房地产行业是我国近几年来一个逐步升值的行业，在国民经济中扮演着重要角色。房地产行业的影响极其广泛，涉及到我们生活的方方面面，房地产行业的发展也直接影响我国经济的发展。自2016年5月1日起，房地产行业被划入营业税改增值税（以下简称“营改增”）的范围后，其发展有着巨大的变化。“营改增”带来的不仅有优势而且还有一定的问题。本文运用税法、纳税筹划、会计学等有关理论，首先重点描述了“营改增”的内容、原因、影响及其必要性。其次，结合鸿翔家园的具体情况进一步说明了“营改增”对房地产行业的影响，通过税负的分析总结出“营改增”所带来的问题。最后，针对以上的问题对“营改增”后的房地产行业提出应对措施及一些优化建议，以更好的适应经济社会的发展。关键词： 营改增；房地产行业；鸿翔家园ABSTRACTThe real estate industry is a gradual appreciation of the industry in recent years, in the national economy plays

2、 an important role. The impact of the real estate industry is extremely extensive, related to all aspects of our lives, the development of the real estate industry has a direct impact on Chinas economic development. Since May 1, 2016, the real estate industry was included in the business tax to change the value-added tax (Business tax reform VAT) range, its development has changed dramatically. Business tax reform VAT brings not only advantages but also some problems. In this paper, the use of t

3、ax law, tax planning, accounting and other relevant theories, the first focus on the description of the camp by the content, reason, impact and necessity. Secondly, combined with the specific situation of Hongxiang home to further explain the Business tax reform VAT on the real estate industry, through the analysis of tax burden summed up the Business tax reform VAT the problems brought about by. Finally, in response to the above problems on the Business tax reform VAT after the real estate indu

4、stry to respond to a number of measures and some optimization recommendations to better adapt to economic and social development.Key words：Business tax reform VAT；The real estate industry；Hongxiang home目 录1前言12营改增的内容及其必要性12.1营改增的内容12.2营改增的原因12.3营改增的影响22.4营改增的必要性23营改增对房地产行业的影响（以鸿翔家园为例）33.1鸿翔家园的概况33.2营改增对流转税的影响33.3营改增对企业税收的影响33.4营改增对企业账务处理的影响44营改增后税负分析（以鸿翔家园为例）44.1鸿翔家园涉税情况44.2营改增前后税负对比54.3营改增前后利润对比64.4营改增对鸿翔家园影响的分析75营改增后对房地产行业提出的建议75.1营改增后房地产行业应怎样办75.2营改增后对房地产行业纳税项目优化的建议86结论9参考文献10致 谢111前言自2012年1月

5、1日营业税改增值税的方案从上海开始实施后，逐步迈向全国，改革主体也逐渐增多。直至2016年5月1日，营改增在全国各个城市被全面推开，营业税彻底消失在税改的大道上，在我国经济中扮演重要角色的房地产行业也被纳入此次的税改范围之内。房地产行业涉及的范围较广，其产生的影响也会波及到很多产业。近几年来，房价的持续上涨，相关政策逐步出台，为许多有商业头脑的人士提供了很好的创业良机，二手房市场逐步兴起。房地产行业的发展关系到了我国经济的走向，营改增的出现对于我国房地产行业来讲，势必会有一些影响。鸿翔家园（全称河北省鸿翔嘉房地产开发有限公司）位于河北，成立于2008年3月，是一家注册资本3千万的房地产公司。自成立以来公司创下了辉煌的业绩，在给自身带来了经济利益的同时也带动了地区的发展。本文主要就其公司中的一个开发项目进行分析研究，用2016年营改增后的数据，与假设以相同营业额，按照营改增以前的纳税制度算出的数据进行比较，得出营改增对该行业的影响，进一步分析这些影响从而提出项目优化的建议。为从多角度、多层次诠释此次税改，也为企业更好的顺应这个时代的变更，获得更高的利益而做充分的准备。2营改增的内容及其必

6、要性2.1营改增的内容增值税作为售价之外税种，它以商品买卖过程中产生的多余价值为征税基础。而营业税是对部分行业日常经营中赚取的全部价款来收取的价内税。营业税改增值税就是针对这些缴纳营业税的行业而实施的，其用增值税来代替所缴纳的营业税，以达到少收税，多盈利的目的。实施范围主要为二三产业，税率也由以前的3%、5%、5%-20%（娱乐业）变更成6%、11%、17%。营业税改增值税的出现，冲击了两者并存的局面，根据行业类型、销售商品和服务来区分税制，有利于分工专业化。2.2营改增的原因增值税作为主流税种相比营业税更具有优势。由于两者是两个单独的税收，不能交叉，其所涉及的征税范围又不同，涉税依据也不同，导致很多企业在交税时，不仅交增值税还得交营业税，出现了重复征税的现象。尤其在经济飞速增长的今天，增值税与营业税两者之间的矛盾日益加剧，两种税的共存损害了增值税的扣除制度，不仅不利于市场的公平竞争，而且也使税收过程中增值税的特点不能发挥更好的作用，对我国的经济以及国家的发展来说也是很不利的。此外，在涉及第三产业业务的纳税人中，大多数需缴纳营业税，此举加重了纳税人的纳税负担也减少了企业的利润，不仅不利

7、于行业自身的发展，更妨碍了社会的进步。并且，对于一些涉及出口业务的公司来讲，其出口货物时前期缴纳的税款不会退回，严重削减了其在各国间的竞争力度，对于其自身的金融结构和管理经营来说也有一些影响。2.3营改增的影响我国从2016年5月开始，在各个地区推行营改增以来，双重征税的现象明显改善。此次税改是经济和社会发展的新格局，也是我国领导者从深化改革的总体出发，做出的一项重要决策。营改增的出现使财税体制加快了改革的脚步，进一步降低了企业税收，活跃了各方变动的积极性，同时也促进了科技等高端服务业的发展。全面推开营改增不但对服务行业的发展扩宽了空间，而且还形成了一种推动作用。其次也使出口企业的成本下降，我国的劳务和货物的在国际间的竞争力被提高，这为我国的出口获得了更高的收益。在目前经济低迷的大环境下，全面推进营改增，能够有效促进投资供给，带动市场需求，对我国的企业来说，如果自身的盈利能力提高，就很有可能促进企业转型发展。每个企业的转型升级，都无疑将实现企业和整个经济体制改革。此次税改带来的好处主要就是消除双重税收的现象，对于以前不能扣税的坏处有明显的改善，有力的减少了企业的税额。最关键的是增值税的

8、使用使经济活动市场中的交易体系发生了变化，税收业务由以前的全额缴纳转换成差额缴，对单位内部的构造有明显的改善作用。营改增的出现对于我国经济支柱的房地产行业而言也是有很大的好处的，企业的税负降低，有利于库存量的减少，增加企业本身的利益。当然，营改增带来的不止有优势，还有一些无法避免的弊端。一些行业税率的提高，使企业不得不快速转变自己的产业结构，在这过程中或多或少会给企业带来一些不必要的麻烦，在改革的初期也会给部分纳税人和税务机关带来一些麻烦。还有改革的范围，有些业务的范围不是很明确，到底该用何种税率搞不清楚。另有部分企业的业务比例不同，减税的程度也有很大的不同，最后所缴纳的税额还得以企业最终的净效益为准。刚开始改革，政策上也并非很完善，部分单位的增值税专用发票一时无法获取，导致本来可以扣除的税额无法扣除，致使企业最终的税负提高。还有一些非生产型的服务企业，税率的改变以及抵扣项目的操作的细节上可能会导致最终的税负增加。就我国目前的房产行业来讲，营改增对房产开发项目的成本会有一定程度的影响。2.4营改增的必要性营改增前，我国国民经济在增值税和营业税运用下得到了快速发展。然而，随着社会的进步和

9、经济的飞速增长，涉及两种税种的行业在日常经营中所凸显出的缺陷越来越明显，这不但不利于经济的发展和结构的优化，对日后经济的运行也造成一定程度的影响。首先，在营改增未实施时，营业税的运用使增值税本身的抵扣制度被破坏，增值税不能发挥其部分作用。同时增值税涉及范围窄，导致其“中性”的优点不能充分发挥。其次，大多数第三产业缴纳营业税，给服务业的发展带来一定程度的影响。并且营业税是按全部的营业额计征缴纳，不能扣除，企业在未来的业务流程中，为了避免反复征税会歪曲一些行业竞争决策，比如在商业外包服务中不能扣除营业税，企业就会改变其结构格局，这就会使其他行业的发展受到阻碍。同时，对于一些含服务业的单位，当其发生出口业务时，其所缴纳的营业税是无法扣除的，使其在经济全球化这个大背景下处于下层。再者，现如今大多数商家喜欢将自己销售的物品与其可提供的服务联系在一起，而且形式五花八门，这就导致商家在缴税时不知道交何种税，进而使问题接踵而至。所以，为了我国经济的更好发展，营改增肯定会出现，只是时间的问题。3营改增对房地产行业的影响（以鸿翔家园为例）3.1鸿翔家园的概况鸿翔家园自2008年成立以来，公司的销售业绩屡创新高，它所开发的楼盘更是备受关注。由于房价的持续上涨，2016年新开盘的山水逸项目备受关注，开盘售卖时更是供不应求。公司一直以房屋质量为第一，顾客满意为宗旨，在扩大自己规模的同时也在不断地去弥补行业自身的不足。为更好的顺应这个社会的发展，也为自己能获得更多的利益，公司不断地完善自己的产业结构。3.2营改增对流转税的影响在税改之前，房地产商得缴纳的税款有营业税和土地税，这就会出现反复税收的现象。对房产行业而言，重复征税会导

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