项目投资建议书
21页1、Word文档仅供参考项目投资建议书项目投资建议书第一部分项目背景该项目为我公司长期合作方,北京中招国际拍卖有限公司托付拍卖项目,项目前身为北京德华房地产开发公司于 1998年开发的位于朝阳区大屯路 223号的现代花园外销公寓项目,该 项目因虚假按揭、抵押、法院查封等咨询题, 已烂尾多年,现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的咨询题比较多,因此其转让价相对较为低廉,另该项目地理位置巨佳,符合本公司收购项目的意向和要求,可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。第二部分项目概况一、项目区位1 .地理位置项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院,阳光广场东 500米图1:项目所处区域位置具体四至:北临中石油加油站,南至小营北路,东至浩运园(主场)小区,西至裕农农产品贸易公司2 .交通状况(1)对外道路北苑路:地块位置西面 50米,向北距离5环2.5公里,向南距离四环 1.2公里大屯路:地块位置向北沿北苑路300米,坐转即可上大屯路安立路:地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路(2)公共交通项目位于地铁5号线大屯路站300米,周边公交845、833、358、713等
2、多路公交到达,公 共交通方便。二、项目现状1 .项目现状该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地所有权及在建工程,在建工程现状:结构已封顶,外立面装修与设备安装差不多完成,内装已完成30%,各项公共设施齐全,水、电、通讯、电梯、中央空调完好,地下已完成车库对外接口,地面停车位 80个。2 . 土地权属(1)该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。(2)项目用地正北部存在 1栋4000平米6层小楼,属违章建筑,有土地证但无规划许可证, 该部分不属转让范围之内,若购买方有意向,转让方欲以5000元/平米价格进行转让,但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。3 .周边环境与配套教育:陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园商场: 飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、竟然之家医院:中日友好医院、慧忠医院、运动休闲:姜庄湖高尔夫、钞票柜文化娱乐:炎黄艺术馆三、项目规划条件项目规划指标序号项目名称数量单位性质1 土地面积12086.95平米公寓2公寓住宅2栋34000平米在建工程3写字楼12000平米在建工程4配套楼4000
3、平米违章5共计46000平米不含违章建筑四、转让价格及构成(1)转让价格:北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容,转让价为3.3亿元人民币,含全部债务、土地价款、各类罚金。(2)转让佣金:1000万元人民币注:竞价者另需提供至少1亿的资金证明。五、项目购买方式与付款方式1 .购买股权如采纳购买股权方式收购天马大厦项目,建设手续能够沿用,由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务咨询题。2 .购买资产采取资产过户方式要紧做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更3 .债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理由我公司、拍卖公司、项目方、 法院共同成立的重组小组进行清偿债务,签署债务偿还协议 (含缴纳土地款和滞纳金),又法院出具清债裁决书,解除抵押与查封。4 .交接方式在中招国际拍卖公司协同法院主持下(1)确认项目实物清单、资料清单内容(2)按清单内容,买卖双方进行资料交接和现场交接5 .付款方式(1)在法院出具清债裁决书的当日,我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户,按裁决书内容进行清偿债务。(2)资料交
4、接和现场交接后,办理过户手续,我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。(3)暂留1000万元人民币在我公司帐户一年,幸免或有债务出现。第二部分市场研究一、2008年上半年北京市总体市场分析1 .北京市场对宏观调控的反应近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的时期,开发投资总量将缓慢上涨,但住宅投资则由于土地资源的有限性,呈现缓慢增长。上半年,北京市受宏观调控政策阻碍较为显著,房地产企业的应对策略也较为明显,施工面积同比出现明显下落,开发商采取了减慢开发速度的策略,以后一年内北京房地产供应增量将下落。北京房地产市场对价格敏感度较高,随着开发商新开楼盘价格的调整,优惠措施出台,对增加销售起了较好的作用,这些效果从期房的销售中体现出来,但由于宏观环境的不利,市场观望气氛浓厚,整体销售业绩较去年同期 大幅下落。北京商品房价格不管较去年同期,依旧相比疯狂上涨的2007年下半年,仍处于增长趋势,而且环比、同比都在上升,尤其是中心城区,土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。2 . 土地市场的变化1、供应量大幅增加,居住用地居主导据北京市国土局 2008年度土地供应打算,2008年京城土地供应量大幅增加,比
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