利率波动对房地产投资的影响金融学专业

1、利率波动对房地产投资的影响摘要:房地产行业作为我国支柱性产业，横跨制造业、金融业以及服务业，为我国经济增长起到了关键性的拉动作用。面对我国房价的不断攀升，政府通过货币政策对于房价的调控主要是利用货币供应量以及利率两个中介指标实现。本文主要从利率的角度包括贷款基准利率以及存款利率分析企业的资金成本以及机会成本，从而分析利率对于房地产投资的影响。本文认为，利率受政策因素较大，对于房地产市场的影响终究有限，我国经济增长要逐渐摆脱对于房地产的依赖，投资者要防范系统性风险和非系统性风险。关键词: 房地产投资 利率The Impact of Interest Rate Fluctuation on Real Estate InvestmentAbstract :The real estate industry, as a pillar industry in China, spans the manufacturing, financial, and service industries, and has played a key role in driving Chinas economic g

2、rowth. In the face of rising housing prices in China, the governments monetary policy control over housing prices is mainly achieved through the use of two intermediary indicators: money supply and interest rates. This article mainly analyzes the impact of interest rate on real estate investment from the point of view of interest rate, including the loan interest rate and deposit interest rate analysis of the companys capital cost and opportunity cost. This article believes that interest rates a

3、re subject to relatively large policy factors, and the impact on the real estate market is ultimately limited. Chinas economic growth will gradually get rid of dependence on real estate, and investors should guard against systemic and non-systematic risks.Key words: real estate investment; interest rate引言（一）研究背景及其意义我国经济的快速发展，房地产行业起到了重要作用。1978年，我国GDP总量为3678.7亿元，建筑业和房地产业占比6%左右，截止2016年，我国GDP总量744127.2亿元，建筑业以及房地产业实现97655亿元，对经济贡献率增长到13.12%。因此，房地产行业成为投资者、投机者的重点关注领域。去年四月，熊安新区成立，近日，海南获批建设自贸区，两地吸引众多投资者的涌

4、入，其中房地产行业成为重要领域。为了稳定房价，政府采用行政手段遏制投机资金“炒房”情况的发生，比如限售，限购等。另一方面，政府对房地产的调控采用货币政策，包括利用银行信贷资金、利率以及存款准备率等指标。货币政策如何影响房地产市场成为国内外学者的研究热点。通过研究，投资者把握投资动向，了解房地产行业的发展趋势及特点，政府采取相关措施防范系统性风险和个别风险，让货币政策调控房地产市场更有效率，对我国经济的稳健发展有着重要意义。（二）文献综述影响房地产价格的因素概括说来有内部因素和外部因素，主要是外部因素，包括人口因素，制度因素，经济因素，社会因素以及国际因素。其中经济因素主要有经济发展状况，居民收入水平，物价，利率以及汇率等。在曾国安和雷泽珩的研究中，主要探究商业银行信贷对于我国房地产行业波动的影响。商业银行和一般的工商企业一样以营利为目的，但又不同于一般的工商企业，具体表现为对经营对象的不同，商业银行以金融资产和负债为经营对象不同于具有一定使用价值的商品，因此，商业银行更加注重行业的利润空间以及风险结构。商业银行信贷配给通过控制中国房地产行业的的信贷规模和结构，造成供给和需求的扭曲，影响

5、货币政策和财政政策的影响效果，从而引起房地行业的波动。通过实证分析发现，信贷配给对房地产行业有着四方面的影响：一，信贷配给影响数量货币政策；二，信贷配给与房地产行业显著相关；三，信贷配给制约房地产行业的产出路径；四，信贷配给能够减弱财政政策的影响作用，公共支出与房地产产出呈正向相关关系。周梅在货币政策对房地产投资的实证分析中认为货币政策影响房地产价格的途径为：如果央行实行扩张型货币政策，货币供应量增加，住房贷款增加，房地产需求增加，房地产投资量增加，在房地产市场表现为房价和投资都是增加的，反之，如果实行紧缩性财政政策，房地产投资量下降。通过回归分析得出，货币供应量与房地产投资呈明显的正相关关系。关于利率对房地产投资的影响，国内外文献均有大量研究。在赖一飞，黄芮，唐松，李克阳的研究中，选取我国2003年3月到2012年7月共113期月度数据，建立房价、利率以及房地产投资3个内生变量的VAR模型，并通过协整分析、脉冲响应函数和方差分析对三者之间的关系进行实证研究，研究结果表明：房地产投资增加，房价相应上升，具有正向影响，但是利率对房价的影响要小于房地产投资，但从短期和长期来看，具有负相关影

6、响。市场由于投机行为，二者对利率的影响不大，其主要受政策影响。在王要武以及金海燕的研究中，选取3种政策变量和3种影响变量建立3个VAR模型，并通过脉冲影响函数与方差分解分析得出利率与房地产销售面积同方向变动，与经济理论不符合的原因在于虽然利率提高使得房地产市场投资成本增加，但是投资对房地产市场有着足够信心，认为利润空间较高，另一方面投资者认为房产升值的潜力大于利率升高所带来的成本。除利率外，货币供应量和土地供应量对房地产市场需求、房价和投资都是正向相关关系。一、我国房地产市场的发展阶段及现状（一）我国房地产市场的发展阶段从1949年以来，我国房地产市场主要经历了五个阶段。（1）1949-1978由于高度的计划经济体制，房地产市场还未形成一个行业。政府将城市住房作为一种员工福利直接对居民实物分配，在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。(2)1978-1998房地产市场的快速形成阶段。主要是因为1978年我国实行“改革开放”的国家发展战略，1981年深圳和广开始搞商品房开发的试点，截止1991年，中央

7、政府决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。房地产的市场化之路开始起步，这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业，数量在2万家左右。（3）1998-2003是我国房地产市场的蓄力器，这一阶段，政府取消福利分房、按揭消费、土地收储、银根宽松。在此阶段，我国经济体制开始由计划经济转向市场经济体制，建立市场化发展的根本动力，城市居民的消费结构发生了变化，住房改善被普遍提上家庭消费议程。（4）2004-2013房地产市场的爆发式增长衍生出结构不良的局面。在10年的发展周期中，中国逐渐形成了消费、投资和出口贸易拉动经济增长的模式。其中，投资和出口构成了中国增长的核心，而房地产是投资中的重要力量。虽然中国房地产伴随中国总体经济获得了空前的发展，也解决了积累的住房问题，但行业发展过程中也暴露了更多的问题。表现在沿海与内地市场的不平衡，城市与农村的不平衡，客户群体的不平衡，房地产产品品质的不平衡。（5）2013年以来，房地产市场迎来定方向。调结构、改革的发展趋势。2012年底，中国新一届政府确立了“城镇化”的发展思路，改变以往以“土地”为核心的房地产发展模式，转变到以“人”为核

8、心的发展模式。在旧的模式下，依附于土地的城市居民并没有分享真正的经济发展成果，城市棚户区泛滥；农村居民的土地、住房资源等没有获得统筹发展的机会；户籍制度阻碍城市化、劳动力自由流动；地方政府定位偏差等。在新的发展模式指导下，中央政府开展一系列的变革，旨在促进房地产市场健康发展，而不是被动的“调控”。（二）我国房地产市场的发展现状（1）地区之间发展不平衡图 1长江三角洲、环渤海地区、泛珠三角以及西部地区在2000-2008年之间商品房销售额差距不大，泛珠三角地区以及长江三角洲地区大体相当，环渤海地区以及西部地区稍低。在2008年之后，差距逐渐拉大，2016年泛珠三角地区商品房销售额39940.5亿元，长江三角洲地区商品房销售额28593.97亿元，西部地区和环渤海地区大体相当，分别为20045.51亿和21501.46元。较2015年，长江三角洲、环渤海地区、泛珠三角以及西部地区同比增长44.49%、31.57%、34.03%、19.34%。另一方面，各地区的商品房销售额及销售面积的差距较大，导致各地区的房价差距也较大，由下表所示：图 2商品房平均售价自2000年至2016年，依次到低分别

9、是长江三角洲地区，环渤海地区，泛珠三角以及西部地区。2016年，长三角地区商品房平均售价为14891元/每平方米，环渤海地区为11740元/每平方米，泛珠三角地区为6790.79元/每平方米，西部地区为5055.25元/每平方米，各地区同比增长15.05%，17.83%，5.69%，3.22%。经济发达地区的房价上涨较快，欠发达的西部地区房价增长较慢。出现地区房地产行业发展不平衡的原因主要在于经济发展的不平衡，资源配置的不平衡以及人口流动的差异性。在北上广深这些一线城市，经济发展发达，资源配置集中，人才引进的激励措施等等不断增加商品房的需求，而土地供给不及需求增加的速度进一步使得房价上涨，由此形成一个循环，各地区的贫富差距也在不断加大。（2）行业集中度行业集中度又称行业集中率或市场集中度，是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，用来衡量企业的数目和相对规模的差异，是市场势力的重要量化指标。根据美国经济学家贝恩和日本通产省对产业集中度的划分标准，将产业市场结构粗分为寡占型（CR8 40）和竞争型（CR840%）两类。其中，寡占型又细分为极高寡占型（CR8 70%）和低集中寡占型（40% CR870%）；竞争型又细分为低集中竞争型（20% CR840%）和分散竞争型（CR820%）。其计算公式为：其中n表示我国房地产企业销售额排在前面的企业数量，Xi表示排在第i位企业的销售额，N表示我国所有房地产企业数量。下表数据表1为商品房2010-2014销售额，表22010-2014年房地产企业销售额TOP8榜单，表3为计算结果。表 1表 2计算结果：表 3根据计算结果：我国房地产行业市场销售额集中度较低，根据贝恩的市场结构划分可以初步判断我国房地产市场理论上是属于竞争型行业。但是小区域内房地产行业具有较高的市场集中度。以西安和重庆市为例；2007-2013年西安市销售额集中度CR4的平均值为0.1518，CR8的平均值为0.2582，重庆市2001-2010年市场销售额集中度CR4的平均值为0.13998，CR8的平均值为0.2141，均高于全

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