物业服务企业方案设计

1、目录第一部分分招标物物业项目目的整体体设计与与构思22第二部分分管理方方式和运运作程序序5第三部分分人员的的配备与与管理88第四部分分管理指指标与措措施100第五部分分管理制制度的制制定111第六部分分档案资资料的建建立与管管理177第七部分分物业服服务内容容与要求求21第八部分分工作计计划255第九部分分物资装装备288第十部分分费用测测算311第一部分分 招标标物业项项目的整整体设计计与构思思（一）项项目简介介1项目目简介中冶蓝城城项目位位于宽城城区北环环城路与与北凯旋旋路交汇汇处以西西，总占占地面积积16.6万平平方米，规规划建筑筑面积334万平平方米。中冶蓝城城作为中中冶集团团长春第第二号作作品，凝凝聚6载载长春本本土人居居建筑精精粹及660年中中冶建筑筑之大成成，承袭袭欧洲新新古典主主义建筑筑形式，延延续经典典的人文文生活理理念，致致力于改改善城市市人居面面貌，筑筑就城市市大师级级居住样样本。项项目既有有传统的的小高层层和高层层产品，还还规划了了品质很很高的电电梯洋房房产品，面面积为550-1140平平米，该该项目将将经典的的新古典典主义建建筑，“三三段式”设设计手法法典雅厚

2、厚重的材材质、庄庄重的色色调与建建筑细节节完美融融合。2公司司简介中冶新奥奥物业贴贴心服务务，打造造管家式式贴身物物业，细细心关注注业主生生活。中中冶新奥奥物业以以高度的的企业责责任心，体体贴入微微的物业业服务，诚诚挚翔每每位中冶冶置业业业主。实实行园封封闭式园园区管理理，244小时保保安巡岗岗，并安安装智能能化无死死角监控控系统，令令生活安安适无忧忧。 置置身中冶冶蓝城，就就如同进进入了一一个大家家庭，物物业对园园区的全全面保障障，让业业主可在在完全放放松的状状态下舒舒适生活活。一切切生活问问题，随随时发现现，随时时解决。业业主的需需求，就就是物业业行动的的方向。随随时行使使的服务务态度，让让生活于于此的置置业业主主，体验验无微不不至的体体贴关怀怀，尽享享尊贵生生活。（二）客客户服务务需求分分析更须特别别注意保保安工作作，使用用户能有有一个舒舒适及安安全的居居住环境境，不需需为家居居安全而而担忧，增增加住户户的归属属感。物业范围围的清洁洁需要妥妥善安排排，例如如公共走走道需要要经常扫扫除杂物物及清洗洗，以保保持整洁洁形象，特特别是住住宅楼的的内部清清洁，必必须妥为为安排，在在日常清清

3、洁时不不能影响响住户，造造成不便便。而清清洁服务务的质素素，必须须能长时时间有效效地保持持高质量量，使无无论是住住户或访访客，都都能享受受一个清清洁清新新的居住住环境。（三）可可行性研研究与项项目定位位1.项目目的优势势项目临近近北环城城路，出出行方便便，周边边公交线线路较多多。1488路(郭郭家村-长春站站)、2273路路(杜家家屯-人人民广场场)、1185路路（合隆隆-太阳阳城)等等多条公公交线路路，其中中1488路直达达长春火火车站，2273从从杜家屯屯到台北北大街，长长春火车车站，直直达国贸贸中心。周边配套套完善。学校：长春市市第十五五中学、发发展双语语幼儿园园、金盾盾辅导班班、宋家家小学 (宋家家路)、长长春市宽宽城区奋奋进乡中中心校、吉吉林工程程技术师师范学院院、小天天使双语语幼儿园园；银行：中国工工商银行行长春市市宋家储储蓄所、.吉林省省农村信信用社 (柳影影路)、中中国农业业银行长长春市永永胜储蓄蓄所、吉吉林银行行凯旋支支行、中中国信合合银兴储储蓄所、柳柳影路邮邮政储蓄蓄所；医院：宋家路路社区卫卫生站、宽宽城区五五星村唐唐营子卫卫生所、奋奋进乡五五星村杜杜家屯卫卫生所、

4、长长春市第第六医院院。饭店及超超市能够够最大限限度的满满足人们们的日常常生活；离海狮狮公园不不是很远远；区域域宁静，适适合修身身养性。项目定位位：从项项目所处处的地理理位置以以及小区区的设计计及售价价可以看看出该小小区是一一个集中中高档于于一身的的小区。区位价格格对比分分析如下下：项目名称称物业性质质开发公司司物业公司司房屋均价价（元）物业服务务费万龙第十十城住宅长春市万万龙房地地产开发发有限公公司长春万龙龙物业服服务企业业600001.5元元/平方方米/月月英伦小镇镇住宅恒利房地地产开发发有限公公司恒利物业业服务企企业480001.2元元/平方方米/月月隆泰檀香香苑住宅吉林省恒恒泰实业业有限公公司吉林省隆隆泰物业业服务企企业570001.2元元/平方方米/月月2.项目目的劣势势处于环路路，距市市中心有有段距离离，灰尘尘较大。3.项目目机会分分析区域发展展环境非非常乐观观，配套完完善。4项目目威胁随着长春春市房地地产市场场不断发发展与完完善，长长春市物物业服务务企业规规模参差差不齐，竞竞争对手手不断涌涌入，市场定位位：目前项项目周边边缺乏高高端住宅宅产品，未未来几年年内，中中冶蓝蓝城将

5、成成为庞大大的居住住区，中中高端人人群的聚聚集地。对对于中冶冶集团在在长春所所释放出出的能量量。（四）物物业服务务的重点点及难点点营造舒适适、安全全、健康康、和谐谐的人居居住环境境，实现现物业保保值、增增值，促促进小区区文化与与文明发发展是小小区物业业管理的的重要内内容。具具体讲有有下面几几点：1、房屋屋及设备备的管理理小区内内房屋的的及设备备的管理理，关系系到住宅宅功能发发挥，物物业的保保值、增增值以及及小区的的整体形形象和物物业管理理企业的的信誉。物物业公司司要指导导业主正正确使用用设施设设备，养养活人为为损坏，以以房屋及及设备要要及时维维修各养养护，消消灭隐患患，保证证正常使使用。2、环境境的、卫卫生和绿绿化管理理环境卫卫生和绿绿化关系系到小区区内容貌貌和精神神文明建建设，要要树立讲讲卫生、爱爱护花草草的良好好风尚。对对绿地、花花坛要有有人侍弄弄、浇灌灌；场地地、道路路要有人人清扫，垃垃圾要及及时清运运，落实实责任制制，强化化服务意意识。3、安全全管理 住宅小小区安全全管理的的目标是是保障小小区安全全与安宁宁，主要要、包括括治安管管理和消消防管理理。常住住人员应应办理出出入证，对

6、对来访人人员礼貌貌询问，限限制摊贩贩进入小小区，224班值值班巡逻逻等。4、车辆辆管理 随着人人们生活活水平提提高，小小区车辆辆不断增增加，车车辆管理理成为小小区管理理新增加加的重要要内容。合合理设置置的停车车土场地地建立车车辆进出出要领，交交证制，车车辆在小小区内行行驶应限限速等。5、综合合管理 物业管管理企业业可根据据小区情情况，开开展的一一些物业业租赁业业务，有有偿性综综合经营营服务，创创造一定定的经济济效益。6、财务务管理 根据委委托合同同的约定定合理收收取费用用，做到到收费与与服务相相适应，定定向业主主各使用用人公布布费用使使用情况况。7、市政政公用设设施的维维护管理理。由于于住宅小小区内各各种市政政公用设设施遍布布小区向向各个角角落，因因此不仅仅需要设设施报修修渠道，依依靠广大大住户配配合，而而且要派派专业人人员巡逻逻检查，更更要发展展物业管管理自动动信息管管理系统统，使信信息传递递更快、更更方便，从从而保证证损坏部部位及时时发现、及及时修复复。（五）物物业服务务模式本项目物物业的主主要功能能在于本本项目物物业服务务的主要要形式实实质是居居住小区区管理，即即为广大大业主创创

7、造更加加舒心、放放心、安安心的生生活环境境。由于物物业项目目定位较较高，需需要一流流的、专专业的物物业管理理公司的的运作才才能与之之匹配；另一方方面引进进的知名名的品牌牌物管也也在很大大程度上上可以提提升项目目的品质质，将会会受到追追求生活活品质的的消费者者的青睐睐，对项项目的后后续销售售和品牌牌的树立立都大有有益处。项目采用用“知名物物业顾问问+自组组物业管管理公司司”模式. 由日本本豪之英英物业(中国)提供技技术、经验支支持. 这种种模式的的优势：可以解解决交通通系统内内剩余劳劳动力的的就业问问题，在在解决小小区内部部纠纷问问题上容容易协调调和沟通通，费用用成本较较低，可可以成为为公司新新的创收收实体，同同时还利利于前期期宣传推推广。同同时，可可以借助助知名物物业管理理公司品品牌锻造造我公司司的物业业管理团团队，形形成品牌牌并培养养成公司司新的经经济增长长点。劣劣势是自自组物管管机构经经验不足足，缺乏乏专业的的知识和和技能和和抵御风风险和赔赔偿能力力，以及及近于无无的低知知名度缺缺乏对公公司品牌牌和项目目档次的的有力支支撑，对对外销房房销售的的支持力力度弱。第二部分分 管理理方式和

8、和运作程程序（一）组组织架构构的设置置本项目位位专业商商场，根根据实际际运作的的要求和和运作模模式的要要求适合合于采用用直线矩矩形模式式。组织织架构如如图：图2-11总经理室行政部财务部工程部宣传推广部保安部保洁部客服部（二）管管理机制制的确定定1明确确目标管管理责任任制采用年终终考查与与平时检检查、自自查与上上级检查查、定量量考核和和定性评评估、直直接调查查和间接接评估等等方法明明确目标标管理责责任制。2激励励机制（1）管管理层激激励 管理层指指在企业业中从事事决策、计计划、组组织、协协调与控控制等职职能的群群体。企企业经营营管理层层对企业业效率起起着决定定性的作作用，因因而也是是企业激激励的主主要对象象。 a.竞争争上岗与与末位淘淘汰计划划 (a）主主要针对对中、基基层管理理人员，采采用公开开选拔的的方式来来竞争上上岗，做做到能者者上、平平者让； (b）通通过每年年一次的的总评会会，淘汰汰排名最最末1位位，做到到庸者下下。 b.目标标管理计计划 在工作目目标制订订相对合合理（标标准：明明确性、时时间性、可可评估性性、与整整体目标标的相容容性、适适度的挑挑战性）的的前提下下，管理理者

9、的绩绩效工资资与工作作目标挂挂构：达达成目标标，绩效效工资全全拿；超超越目标标，加发发超额奖奖金；未未达成目目标，视视情况按按比例扣扣除。 c.利润润分享计计划 利润分享享计划是是一种运运用广泛泛的奖金金支付方方法。我我们的利利润分享享计划面面对的是是经营管管理层的的所有成成员，具具体做法法是在企企业的税税前利润润中提取取一小部部分放在在一个基基金（假假定叫董董事长奖奖励基金金）中，依依据每位位经营管管理者的的基本薪薪资进行行分配。利利润分享享计划通通常一年年实施一一次。 d.实行行公开透透明具竞竞争力的的薪酬政政策 (a）公公开透明明的薪酬酬； (b）比比本地区区的平均均工资水水平，高高出5-10%的工资资待遇，特特殊岗位位采用协协议工资资制； (c）工工资构成成的合理理分解： 基本工资资（逐月月发放），岗岗位工资资（逐月月发放），绩绩效工资资（年终终统一发发放），工工龄工资资 （逐逐月发放放，服务务满1年年以上即即可享有有，以550元/月为一一梯度），再再加上其其它福利利（住宿宿、膳食食、交通通补助等等）。 （2）基基层员工工激励 基层员工工指在企企业计划划范围内内，负责责日常具体体操作环环节的所所有员工工。在具具体企业业生产经经营过程程中，实实际上就就是指除除经营管管理层以以外的所所有人员员。这一一群体数数量多，占占企业人人员比重重大。 a.实行行公开透透明具竞竞争力的的薪酬政政策(a）公公开透明明的薪酬酬； (b）比比本地区区的平均均工资水水平，高高出5-10%的工资资待遇，特特殊岗位位采用协协议工资资制；b.榜样样计划 实施每每月一星星明星星员工评评选方案案。c.

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