物业分公司成本控制程序
7页1、物业分公司成本控制程序 物业分公司成本掌握程序 1.1物业分公司成本管理必需遵循目标成本、动态掌握的原则,将成本目标纳入目标管理责任制,根据分层管理、权责结合、责任到人的原则,落实各部门的成本管理责任。定期进行成本动态统计分析,不断提高成本管理水平和有效降低各项成本费用。 1.2为完整、精确地反映物业服务成本状况,各项目所在公司、物业分公司应遵循管理公司的规定要求,严格区分项目开发成本和物业服务成本。 1.3为保证对实际发生成本的有效监督,物业分公司财务部必需对各项业务的成本预算和实际支出进行全程监控,并定期统计分析成本变化,准时发觉、纠正异常成本状况,以保证公司总体成本掌握在目标范围之内。 2相关职责界定 2.1物业分公司(筹建处)负责目标成本测算和资金预算计划的制订,并按批准的目标成本和资金计划执行。 2.2项目所在公司负责审查确认所属物业分公司的目标成本测算结果及资金预算计划,并对执行结果进行备案审查。 2.3管理公司物业管理部负责指导各物业分公司进行目标成本测算工作,并对项目所在公司批准的目标成本及其执行状况进行备案审查。 3物业管理成本分类 3.1按成本担当主体划分:物业管理
2、日常服务成本和项目开发物业启动费(成本)。 3.2按时间划分:项目分期开发的物业启动费用和会计年度物业成本、项目开发总物业管理成本。 3.3按服务类别划分:清洁成本、绿化养护成本、安全保卫成本(含人员成本)等。 3.4按单项划分法:人员成本、行政成本、公共能耗等。 4物业管理成本掌握要点 4.1人员成本是物业管理成本的重要掌握节点。必需首先从服务承诺、组织结构设计、服务流程设计、人员到岗时间支配、薪酬体系设计等各个方面考虑掌握成本。实现人员最大管理效益是各个项目公司的必定追求。 4.2公共能耗成本是物业管理成本的重要开支,必需从产品设计阶段、设备选购阶段就开头掌握,日常物业管理服务期间应当对公共能耗定期监测、分析并采取有效节能措施。 4.3编制物业管理方案时要进行物业管理日常服务成本的测算,提出物业服务费和停车场服务费收取标准; 4.4编制物业管理方案时要进行物业启动费(成本)的测算,物业启动费用是物业管理在项目开发经营期期间发展商投入地产物业管理工作的总费用。是以项目结算周期为时间节点。物业启动费应报管理公司经营管理委员会批准,并成为考核项目所在公司物业成本的关键指标,应进入开发项目
3、经营管理责任书。项目所在公司应把其作为与物业分公司签订项目物业管理责任书的经济指标。 4.5各个物业分公司应当提出每个会计年度的物业管理收支测算,并转化为年度物业管理责任书的经济指标。年度物业收支预估应分析各类成本的关系,并提出掌握的关键点和方法。 4.6物业分公司应定期(至少每季度)进行成本分析和掌握工作,并形成书面报告。 5物业管理日常服务成本测算 5.1物业管理日常服务成本测算是指项目总体规划已经获得批准,对整体项目在正常管理服务状态下(全部入住、全面服务)物业管理成本的测算或概算。 5.2物业管理日常服务成本测算先要明确物业服务费是包干制、还是酬金制,成本测算细目具体见日常运作费用测算指引,从而推导出物业服务费和停车场服务费的收取标准,并提出定价方案。 6物业启动费用测算 6.1物业启动费定义:指地产商或发展商在建设开发一个项目时,从物业管理开头前期服务一直到项目经营期结束所投入的全部与物业管理相关的费用和成本。物业启动费用分为整个项目的物业启动费用和分期开发各个经营期内的物业启动费用。 6.2物业启动费的主要构成 6.2.1物业开办费用:指为项目物业管理选购的办公设施设备、各
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