某楼盘全程营销策略提案
55页1、世欧上江城全程营销策略提案天知地产营销2008年4月编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页 共1页分析篇一、 市场分析1、 国内大环境 政策面:宏观调控持续加强,调控政策日益成熟,针对性和操作性趋于强化。随着通涨压力不断加大,CPI指数高居不下,而房地产作为经济动向的关键产业,08年针对房地产业的宏观调控进一步升级势在必行。一方面已出台政策的成效逐渐显著;另一方面政府将继续在落实并强化已出台政策的基础上,再推出新的调控政策。在此基础上,将会造成开发企业开发成本增加,开发过程压力增大;同时使购房者,特别是投资性购房者的间接成本增加。以此来减弱非钢性购房的需求热情。 金融面:在人民币不断升值的情况下,有大量外资注入房地产市场,而面临当前可能出现的通涨危机,政府势必会出台政策加以抑制,在此形式下,可能出现的大举抛售将给市场造成不可预估的不利影响;同时当前股市低迷,且前景不甚明朗,将长期限制并大幅动摇投资者的信心。 市场面:在房价居高不下的同时,购房成本的不断增加,迫使购房者热情大幅减退,理性化购房开始显现,开发企业在营销过程中只有以不断采取打折等变相降价措施
2、进行应对。供求关系由卖方市场向买方市场转变的趋势加快。但与此同时,从具体数据来看,房价虽然环比出现波动,但同比仍属增长势头。因此,市场不稳定及不明朗势头加剧。 影响面:受购房者对房价久涨不下的排斥情绪影响,所谓“拐点论”的论调普遍影响消费者的购房热情。加上广州、深圳、上海等在房地产行业具有风向标地位的一线城市年初降价风波,极大的动摇了消费者的购房信心,使08年第一季度部分城市成交量大幅萎缩。并且这种影响开始有向二、三线城市蔓延的趋势,根据部分城市第一季度房价及成交量交叉比对,南方部分城市影响甚巨。【政策参考】 二套房贷政策:对利用商业贷款购买住房后,又申请第二次贷款购买住房者,贷款首付比例提高40%,同时利率不得低于中国人民银行公布的同档次基准利率的1.1倍。 70/90政策:凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。 银根紧缩政策:提高存款准备金利率,提高央行基准利率等。 土地储备管理办法:拿地成本上升、开发周期缩短。 其它影响:股市下跌;人民币升值、地价上涨等。【政策展望】在对投资性住房进行系列
3、限制,以及在严格执行二套房首付比例的同时,下一步有可能对开发和购买豪宅进行信贷上的严格限制。围绕税收、信贷和土地展开的房地产调控紧缩力度不会有丝毫放缓。2、 福州区域环境 政策面:紧随国内房地产宏观调控的步伐,不断完善已有调控政策,并出台更为严格的控制政策,从拿地到销售等环节进行强力调控。同时加强经适房和廉租房政策调控,不断限制房价上涨,制约房地产的持续升温。 时政面:随着台湾马英九的上台,台海关系得到大幅缓解,且随着日前马英九表示出准备启动“三通”的意愿,将对一海之隔的福州产生巨大的有利影响,同时将在大范围内带动房地产市场的快速发展。 市场面:从07年1月到12月房价持续攀升,但成交量却出现大幅波动。同时从08年2月起,受成交量明现萎缩影响,房价出现下调趋势。虽然从07年供求层面看,属基本持平形势,但结合价格及成交量进行月度交叉比对结果,说明福州受全国市场影响较大,同时价格因素也是首要影响。从土地供应分析来看,07年土地供应同比面积减少较大,而成交价格上涨幅较高,土地资源出现稀缺现象,购买竞争度上升。虽然对房价上涨形成一定依据,但开发风险也相应增加。 竞争面:高端项目价格部分突破万元
4、大关,甚至个别项目最高价格达近两万元,大大高出市场整体均价。虽然07年去化率达到近50%,但08年第一季度去化量同比大幅下降,说明价格的制约日益明显。【参考数据】2007年各区房地产交易情况表(包括二手房交易的数据)项 目鼓楼区台江区晋安区仓山区马尾区供应量(万)32.8532.9187.43211.554.53成交量(万)98.4139.6394.46267.647.06供求比1:3.001:1.201:1.081:1.261:0.862007年土地拍卖状况2007年福州市土地拍卖或挂牌土地24块,总面积1184.52亩,其中市中心、江滨板快共推出484.75亩,占 2007年福州市的土地总推量的41%。同比2006年,土地成交面积减少37%,成交价格上增加了17%。二、 城市规划分析1、 福州现状 人口:全市总面积1.2万平方公里,其中,城区规划面积1043平方公里,建成区面积达17011平方公里。常住总人口671万人,其中市区常住总人口267万人。预测2010年规划区的城市户籍人口将达到184.5万人,常住人口将达到350万人。 交通:港口福州港是我国沿海二十个主枢纽港之一;与近
《某楼盘全程营销策略提案》由会员cl****1分享,可在线阅读,更多相关《某楼盘全程营销策略提案》请在金锄头文库上搜索。
中英合同范本
2022年注册会计师-审计考试题库5
感恩母亲演讲稿300字.docx
儿科抗生素合理应用及细菌耐药研究国家I类5.0分
2018年星海求知期末答案
市政府行政服务工作承诺书.doc
合伙人退伙办法及协议书范文(3篇).doc
2017-2018学年一年级数学上册教学工作计划.doc
2023年农村团支部工作计划.docx
社区街道八一建军节活动总结.docx
检验试验方案
2023年六级自我介绍模板.docx
2023春节了作文400字115范文.docx
芜湖皖美装饰公司营销设计管理制度汇编(共58页)
教师学期末工作总结格式范文(四篇).doc
【管理精品】车辆申请单
2023年教学工作总结教学工作总结初中生物.docx
2022年药师-执业中药师考试题库及全真模拟冲刺卷(含答案带详解)套卷64
秋六年级语文上册 第四单元 20《看云识天气》导学案 鲁教版五四制
四川省仪陇宏德中高中生物4.3群落的结构同步练习题新人教版必修3.doc
2023-10-31 52页
2023-03-05 7页
2023-04-28 8页
2023-10-23 17页
2023-08-23 32页
2023-09-25 77页
2023-06-16 45页
2024-01-04 59页
2024-02-27 8页
2022-07-13 63页