中国房地产政策演变10年
6页1、中国房地产政策演变 10 年引言: 中国房地产业自诞生开始, 由于其在国民经济中的重要地位和作用, 一直是国家宏观 调控的重点对象。国家的宏观调控手段, 可以分为两大类,一类是法律、行政等硬性强制手 段,另一类则是税收、信贷等软性引导手段。由于房地产业是资本密集型产业, 投资规模大、 资金周转周期长。 其发展对信贷资金的 依赖度非常高。 因此, 国家在信贷政策方面的引导, 往往是极为行之有效的调控手段。 当然, 由于房地产市场的复杂性, 国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时, 往往采取 “组合拳 ”的形式,即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。到目前为止,中国房地产宏观调控政策,根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度, 大致可以分为以下五个阶段:第一阶段:以 1986 年住房改革开始,到 1998 年之前,是房地产市场的萌芽和起步阶 段,国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。第二阶段: 1998 年到 2002 年,吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训,国家开始谨慎展 开宏观调控,政策导向还是以规范市场为主,兼有部分鼓励政策。第三阶段: 2003 年到 2
2、005 年,随着各大城市房价开始进入上涨通道,国家对房地产业 的态度由支持转为警惕,宏观调控政策开始第一次转向,以稳定房价为目标。第四阶段: 2006 年到 2008 年 6 月,全国各地房价飞涨,开始影响民生,国家开始加大 宏观调控力度,打出一系列 “组合拳 ”,政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。第五阶段: 2008 年 9 月至今,美国次贷危机演变为全球性金融危机,为确保经济发展, 抵御金融危机,国家宏观调控政策再次转向为扶持,目前宏观调控仍处在这一时期。本文以梳理 2005 年后的房地产市场、为主线,同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调 控政策,以期理清房地产市场的发展脉络。05 年年初,针对房价上涨过快的现象,国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。 2005 年 3 月 26 日,国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知,业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度,并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、 控制不力的,要追究有关责任人责任” 。2005 年 4 月 27 日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时,着重分析当前房地 产市场形势, 研究进一步加强房
3、地产市场宏观调控问题。 并提出了 “加强房地产市场引导和 调控的八点措施” ,即“新八条” 。2005年 5月11日,继“国八条” 、“新八条”之后,国务院转发了由建设部等七部委联 合制定的关于做好稳定住房价格工作的意见,这是目前中央ZF在进行房地产宏观调控过程中由政策层面向操作层面的细化措施。 中央这一系列调控房地产市场的措施, 被业内形象 的称之为“组合拳” 。2005 年“国八条” 、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得大家都是应接不暇。虽 然通过 2005 年“急风骤雨”式的宏观调控,房地产市场“虚火”消退了不少,房地产开发 投资增幅同比明显回落,但许多地区的房价仍快速上涨。所以,总的说来, 2005 年的房地产调控没有达到预期的目的,不仅没有解决需求的问 题,反倒一定程度上让供给受到了抑制。 这与政策无法有效操作, 房价调控幅度、 户型调控 指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此, 经过了 2005 年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后,国内房价依旧高烧不退, 住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。 因为, 每当新政策出台后, 购
4、房者都期望政策出台会 拉低房价, 所以延缓了购房计划。但当政策效应过后,房价并没有如预期中那样降低,这时就会有更多消费者加入购房大军中, 造成因为延缓积压后的“井喷”现象,进一步抬高了房 价。由于房地产领域的一些问题尚未根本解决。进入 2006 年年之后,全国不少大中城市的 房价又出现了大幅上扬。 面对房价的疯涨, 中央政府和地方政府坐不住了, 新一轮的调控手 段相继出台。2006 年 5 月 17 日,国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见 (简称“国六条”),再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业” 。具体六项措施包括重点发 展中低价位、 中小套型普通商品住房、 经济适用住房和廉租住房, 合理控制城市房屋拆迁规 模和进度, 减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容,这些措施给房地产市场带来了一定的警示。但“国六条”依然采用的是“怀柔政策”,在政策上是对 “国八条”的延续和传承,并没有本质变化。采取这一措施是基于中央政府的施政思 想循环渐进作量变。2006-方向偏颇,“一边调控一边涨” 由于房地产领域的一些问题尚未根本解决。进入 2006
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