第四节房屋征收评估

1、第四节房屋征收评估知识点一：房屋征收补偿内涵为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被 征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。被征收人可以选择货币补 偿，也可以选择房屋产权调换。（1）被征收房屋价值的补偿;房屋征收补偿内容（2 ）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给 予补助和奖励。知识点二：房屋征收评估 4特点1 .估价数量大房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建人型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快， 必不可少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。从企事业单位来说，征收不仅涉与到企事业财产的补偿问2.涉与面广，社会影响大题，而且涉与到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财 产。因此，房屋征收评估涉与到千家万户的切身利益，所产生 的社会影响很大。3 .估价对象复杂，需要协调各种关系一次估价中还会面对大

2、量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。4 .补偿价格关联性强就同 城市而言，同 时期同 地段同种类型房屋的征收补 偿价之间，同 时期同 地段不同类型房屋的征收补偿价之 间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。知识点三：房屋征收评估的相关 7项规定房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被问答题出题征收房屋情况进行调杳，明确评估对象。评估对象应当全面、点：房屋征收客观，不得遗漏、虚构。前征收部门1 . 房屋征房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范需要做哪些4 .房屋征收4.房屋征收a.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日评估时点b.产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点 致。被征收房屋价值是指被征收房屋与其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的父易双方以公平父易方式在评估时点自愿进5.房屋征收评估价值内涵行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影

3、响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债 权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。6.房屋征收评估标准对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋 类似房地产的市场价格。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、问答题出题7.房屋征收评估因素建筑结构、新旧程度、建筑面积以与占地面积、土地使用权点：房屋征收等情况。应考虑哪些因素？装饰被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁装修补偿应费用，以与停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确疋；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。如何考虑？知识点四：房屋征收评估方法和结果确定（一）房屋征收评估方法被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房 屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是 在建工程的，应当选用假设幵发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法 评估。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并 在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、

4、权利性质等方面相同或者相 似的房地产。(二) 房屋征收评估结果确定被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。知识点五：房屋征收评估技术路(1)收集和测算类似房地产价格收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规 模、建筑结构等相同或者相似的房地产。类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点1.市场法评估技术路线的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期 类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得 出。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交 易登记的实际成交价格为依据。（2）修正类似房地产价格将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。（3）确定被征收房屋价格根据类似房地产比准价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终评估价格。2.收益法评估技术路线当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被

5、征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预 测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。3.成本法评估技术路线首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧 求取被征收房屋的价格。（1 ）测算续建完成后的价值首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续4 .假设幵发法建完成后的价值。评估技术路线(2) 测算续建成本和应得利润根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、 销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。(3) 测算在建工程价值将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。知识点六：房屋征收评估工作流程七步走(一) 评估机构如何选定？【问答题的出题点】房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采 取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意 低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。(二)

6、 评估机构业务如何承揽？【问答题的出题点】房屋征收范围内的征收评估工作， 原则上由一家房地产估价机构承担 房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就评估价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、 重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。（三）评估委托（三）评估委托房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收评估委托书，并与估价机构签订房屋征收评估委托合同。房屋征 收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产估价机构的名称、评 估目的、评估对象范围、评估要求以与委托日期等内容。房屋征收评估委托合同应当载明10项事项同第一章第三节 p60的内容一样（四）评估准备和业务幵展估价机构与房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同后，应制订相应工作计划，指派本机构中与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的 注册房地产估价师幵展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让 受托的房屋征收评估业务。（五）实地查勘的内容有哪些？

7、或说实地查勘中应注意些什么？【问 答题的出题点，结合第一章 p66实地查勘的内容一起回答】【注意】被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查 勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签 字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当 由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况 应当在评估报告中说明。（六）初步评估结果公示房地产估价机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定， 向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括 评估对象的构成与其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初 步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产估价机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步 评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产估价机构应当修正。（七）提交评估报告分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门 提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征 收部门应当与时将分户评估报告送达被征收人。整体评估

8、报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替 签字。（八）解释说明被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产估价机构应当向其作出解释和说明。（九）资料保管房屋征收评估业务完成后，房地产估价机构应当将评估报告与相关资料立卷、归档保管，供房地产管理部门、房地产估价行业组织等查验。知识点七：房屋征收复核评估和鉴定第一步：申请复核评估被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报 告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。申请复核评估的, 应当提出书面复核评估申请，指出评估结果存在的问题。第二步：复核评估房地产估价机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评 估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第三步：评估专家鉴定被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起 10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员 会申请鉴定。评估专家委员会应当组成专家组，对复核结果进行鉴定。专 家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于三分之二。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意 见。10日经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估 报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产估价机构应当改 正，重新出具评估报告。3D020日1被缸收人感征收 部门向原评営机 构申诸复核原估价机构皈到书面申谱进订复檢被征收人或征收部门 对复锁貉案有异议的 向被征收房屋所在地 评1S考家委员会申谙评估专彖委员会 対许怙撞术问题 进行車核1岀具 器面鉴定意见【教材案例3 4】XX国有土地上房屋征收估价报告封面（略）目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制

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